2022年终总结会 | 辞别旧岁 共话新年
2023年1月12日，中国REITs论坛和瑞思不动产金融研究院组织举办了基础设施REITs 2022年终总结会，参会嘉宾围绕基础设施REITs 底层资产运营效率提升、多层次REITs模式打造、规则体系完善、ESG相关探索、投资机构认知升级等，总结2022年成绩和经验，展望2023年计划和期许。
会上，国家发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰指出，2022年是中国REITs市场向纵深发展的一年，在政策体系、资产类型、市场表现等方面取得了很多的突破和成绩。展望2023年的市场，预计将进一步表现为：发行的常态化，相关产品发行将更顺畅；规则的标准化，可以把部分问题相对共性的办法或答案处理归纳并明确下来；市场的规模化，具体表现为总市值、总的发行规模、板块规模和单个REIT的规模增大；运行的差异化，包括REITs本身的表现和相关参与机构等，可能有后来者居上，也可能有先行者掉队；风险的显性化，风险产生的原因可能包括底层资产质量、二级市场、一级市场等；生态的多元化，具体表现为ESG概念、Pre-REIT概念、扩募概念出现，上市资产类型更加丰富，投资群体更加多元化，衍生金融产品的出现等；认知的理性化，总体上市场对REITs的认知理性化程度越来越高；交往的国际化，一方面要宣传中国的REITs，另一方面还要学习借鉴国际经验，互相受益。
证监会公司债券监管部副主任、一级巡视员刘榕指出，基础设施REITs试点效果整体符合预期，常态化发行持续推进，2022年重点推进了以下工作: 一是实现REITs常态化发行; 二是推动出台配套支持政策; 三是稳步扩大试点范围; 四是制定REITs扩募制度规则，启动首批项目试点; 五是明确REITs监管安排。下一步，将继续推动REITs市场发展走深走实，重点做好以下工作：一是加快推进市场建设，提升服务实体经济能力；二是完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化程度；三是规范与发展并重，促进市场平稳运行；四是进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。
本次会议由北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥主持，已发行上市REITs发行人及部分试点申报项目代表、基金管理人代表、大型机构投资人代表、证券公司代表、专业机构代表、新华财经等近80位嘉宾通过线上线下方式参与了本次年终总结会。
二级市场平稳有序，加速推进项目培育和落地
2022年，基础设施REITs试点各项工作平稳有序推进，共批准14只REITs产品，募集资金437亿元，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2022年底，共批准25只REITs产品，上市24只，募集资金规模801亿元，总市值超过850亿元，整体较首发上涨约20%。
上海证券交易所副总经理刘逖在发言时指出：“2023年将进一步与各方发挥合力，持续走好中国特色REITs市场发展之路：一是做好市场培育，推动更多高质量产品落地；二是加强市场建设，营造良好生态；三是推动扩募落地，打通REITs全链条；四是，加强二级市场建设，积极探索产品创新。”
深圳证券交易所副总经理李辉表示：“未来将加速推进优质REITs项目培育和落地，形成市场必要的深度。同时优化流程，细化标准，进一步明确市场参与者的预期，加大与各方的协调、协同力度，营造良好的环境，加快推动专项立法，夯实规则基础。”
此外，基础设施REITs市场中的投资机构代表也围绕二级市场表现、投资策略和对未来发展的建议进行了发言。光大银行股份有限公司理财子董事总经理张潇表示：“公募REITs的推出对于银行理财来说是有特殊价值的，作为股债之外第三类资产，也是真正依靠资产价值做的投资，光大理财对于公募REITs秉持长期投资的看法，以配置为主，交易为辅，组合+分散，精选个股，且REITs本身更适合固收+产品，能够提升整体组合的夏普和有效前沿。”中国国际金融股份有限公司固定收益部全球产品组执行负责人潘伟表示：“展望未来，我们长期看好中国REITs的配置价值，REITs覆盖的资产类别多样，随着新资产的不断上市，多资产的组合有利于降低投资风险，平衡投资收益，外推组有效边界，提高投资策略的有效性。”华金证券股份有限公司副总裁周磊指出：“原来的固收、不动产、非标投资管理部门对日常的交易机制、投资策略、估值核算、业绩考核、风控监管等需要相当长时间的适应和匹配，因此C-REITs投资端建设仍有大量工作需要开展。”
资产类型扩容，服务实体经济作用凸显
目前，已上市基础设施REITs项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4250亿元，形成了良好规模效应和示范效应。
国家发展改革委投资所副所长盛磊指出：“REITs在投资新增长点、新领域方面的探索提出要求，市场的反馈体现了REITs已成为优化、推进新增长点的系统、全面的渠道。”
在产业园行业，上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官杨菁表示：“临港集团计划建立一套REITs资产项目投资预审的指标体系，采用一网联审和财务共享机制对资产在建设运营当中实施动态监控。”杭州和达高科技发展集团有限公司总经理赵穗提出：“只有了解产业才能服务好产业，才能体现产业园的生命力。杭州和达在产业园建设运营的过程中组建了和达产业研究院，主要在区域大规划前提下研究产业的细分领域跟落地的实施方案，研究这些产业的发展要素以及从业人员特点，打造产业发展生态圈，构建符合产业发展需求的园区产品。”
在保障性租赁住房行业，中国建设银行股份有限公司住房金融与个人信贷部资深经理、副总经理童学锋表示：“建设银行积极发挥集团专业化服务优势，正在研究将自持的住房租赁项目资产发行公募REITs，探索形成商业模式的良性循环。”
在能源行业，深圳能源集团股份有限公司副总裁许云飞指出：“作为市场化金融机构与传统实体企业治理的有机结合，公募REITs框架下的委托运营管理模式也为能源行业的轻资产化提供了宝贵的实践探索经验。”国家电力投资集团有限公司资本部副总监高非表示：“发电企业是重资产行业，具有高杠杆特性，传统的融资方式难以解决行业整体的资产负债率偏高，融资渠道单一的困难。但是公募REITs确实给我们提供了新的路径，通过发行公募REITs可以加速资产周转，优化资产负债结构，引入更广泛的投资人群体，为发电企业创新融资模式提供了新的思路。”
市场生态多元化发展，ESG概念得到行业关注
2022年，基础设施REITs市场向纵深发展，市场生态也进一步呈现出多元化的趋势。
在ESG概念方面，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬提出：“REITs开展ESG评价是必要的，而且是具备条件的。2022年已有3单上市REITs发布了ESG报告，希望2023年我国对ESG报告的要求和评价指标能够相对统一，在REITs项目申报和存续期信息披露中，ESG成为推动REITs可持续发展的一个重要因素。”越秀（中国）交通基建投资有限公司副总经理潘勇强也在发言中指出：“ESG已经逐步成为全球主流投资机构的重要考量因素。” 安永华明会计师事务所合伙人王静提出：“绿色PPP项目和公募REITs的融合，加快它对政策的支持、绿色信息披露，以及给到投资者更多的信号和投资的意义，是几方双赢的局面。”
从基金管理人的视角，华夏基金管理有限公司总经理李一梅提出，基础设施REITs基金管理人能力建设可从三方面着手：“第一是厘清项目治理机制，并不断提升运营业绩的能力；第二是建立系统的能力，具体需落实到体系化的管理模式建设和金融科技赋能系统化的建设两个层面；第三是存续及信息披露与投资者的管理能力。”
从产品发售的视角，中信证券股份有限公司债务融资业务线联席负责人、董事总经理俞强建议：“择机建立投资人评价体系，并且有针对性地建立定价和配售机制，同时引导社保类基金、养老基金、企业年金等长期专业资金方投资REITs。”
从托管银行的视角，招商银行股份有限公司资产托管部副总经理彭伟强表示：“招行在总行层面打通了所有相关部门的融合。从长期来看托管行，不管是基础设施REITs的扩容、募资、融资，托管银行都可以发挥很大的作用。”
打通全周期投资循环，打造“价值的锚”
公募REITs可作为基础设施产业的“价值之锚”，提升资源配置效率。一直以来，基础设施产业因投资规模大、大宗交易频率较低导致资产情况及运营效能无法标准化衡量。公募REITs信息透明机制以及公开市场交易的属性赋予公募REITs作为基础设施产业“价值之锚”的功能。一方面，为基础设施产业运营监管提供更具指导意义、更真实的衡量标准。另一方面，助力产业链开发端更为精准地预测全周期投资回报，提升有效投资质量，有利于基础设施产业投入、财务、运营的标准化。
苏州新建元控股集团有限公司副总裁、财务总监朱军表示：“充分运用Pre-REITs+私募REITs+公募REITs三位一体的体系是实践要求，也是凸显REITs功能和集聚效应的应有之意，对于企业来讲能够进一步拓宽投融资渠道，围绕各类不动产全周期实现有效的投资循环，形成管理规模优势，提升资产运营效率及资产价值，锻造企业自身的运营能力与轻资产产品品牌的价值，对于区域来讲综合多种方式建立多层次的金融工具体系，可进一步加大基础设施的投资建设纵深，加强民生保障，推动产业快速发展。”
中联基金总经理何亮宇指出：“从实践看，Pre-REITs这一资本工具在资产生成、孵化、整合阶段具有重要的战略意义。正是基础设施REITs市场的蓬勃发展才为Pre-REITs工具提供了良好的发展环境和土壤。反过来这一工具孵化的资产也能够成为REITs市场输送更好更多的标的。”
有巢住房租赁（深圳）有限公司副总裁、北京公司总经理孙雪鹏指出：“在Pre-REITs方面，我们现在正在推进初步工作，寻找有意愿参与保障性租赁住房建设的财务投资人，以及拥有一些租赁住房资产或者闲置土地符合要求的资源方，大家共同开发完之后通过有巢REITs的平台实现项目回收，可以引入社会资本共同做大做好，聚焦做好保障性租赁住房的市场，符合政府的要求和消费者的要求。”
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问负责人胡峰表示：“对于产权类公募REITs首次发行、REITs扩募装入新资产、还是市场上的不动产大宗交易，我们的观点是这三种情形下的底层资产估值逻辑是相似的，都是评估资产本身的一个市场交易价值。”
政策体系逐步完善，行业立法稳步推进
2022年，有关主管部门先后出台了多份REITs市场配套政策，我国REITs制度体系不断完善。包括《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第3号），《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号）等。完善规则、推动立法，努力构建成熟稳定、明确规范的制度体系，将有力推动基础设施REITs的长远发展。
北京汉坤律师事务所合伙人方榕表示：“完善基础设施REITs的治理机构是立法环节可解决的重要问题之一，建议在压实基金管理人责任的同时，释放原始权益人的专业管理能力，推动形成共治和激励相融的治理机制，更好的发挥各方能动性，更好的激励市场活力。”
中伦律师事务所合伙人魏轶东指出：“对于律师而言，除了要遵循相关法律法则对相关市场主体归位尽责、依法履责的强制要求，还应该高度重视由于REITs本身的契约型基金属性以及项目公司收购和基础资产运营的相关环节中的一些契约性安排亦可能给参与方带来不同的法律后果和风险分担效果。因此，从事REITs业务的律师不能但要重程序、重披露，而且还要重视交易文件。”
通力律师事务所合伙人俞佳琦建议：“对于公募REITs在积累更多经验的基础上能够针对同一类型资产的普遍性问题总结一些切实可行的要点或者解决方案和方向，为行业在未来推动REITs项目更有预期性。”
普华永道中天会计师事务所合伙人王天若表示：“财政部和税务总局于2022年1月26日发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，给予了基础设施REITs领域的项目设立和发行阶段企业所得税处理的相关优惠待遇，减轻了REITs设立和发行阶段的税负压力，鼓励了各方积极参与试点，推动了盘活的资产存量，形成了良性的资产循环。”
证监会公司债券监管部监管二处处长汪兆军，上海张江高科技园区开发股份有限公司党委委员、副总经理赵海生，北京首创生态环保集团股份有限公司总会计师郝春梅，首钢基金股份有限公司董事总经理、首程基石投资有限公司总裁刘权锋，首钢基金股份有限公司执行董事、首程基石投资有限公司常务副总裁张宝强，广州交通投资集团有限公司总经济师邓鉴焜，广州交通投资集团有限公司副总会计师、财务部副部长农运深，合肥高新股份有限公司副总经理史常霞，湖北省科技投资集团有限公司副总经理孙颖，中铁建资本控股集团投资部总经理檀柯，招商蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理余志良，深圳市人才安居集团战略研究部负责人刘永元，深圳市盐田港集团有限公司投资与资本运营部副部长陆地，安徽省交通控股集团有限公司副总经理陈大峰，浙江沪杭甬高速公路股份有限公司财务总监阮丽雅，普洛斯中国控股有限公司资本运营部总监/资产证券化负责人王敏思，江苏交通控股有限公司发展改革事业部部长孙玮，北京保障房中心有限公司财务部长黄宁，北京保障房中心有限公司财务副部长林楠，厦门安居集团有限公司计划财务经理余宛霖，东久新宜集团资产证券化业务负责人宗家毅，泰康资产金融产品投资部投资总监雷佳，中国工商银行股份有限公司工银理财项目投资处副总经理冀军，工银瑞信基金管理有限公司公募REITs部门总经理李娟，新华财经资深记者余蕊等在线上、线下参加了本次会议。
▷吴一帆等：推进基础设施REITs常态化发行交流会会议综述 | 《证券市场导报》2022年第12期
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