海外市场 | REITs绿鞋机制的海外实践及案例
一、主要REITs市场绿鞋机制的规定
绿鞋机制又称超额配售选择权（Green Shoe Option or Over-Allotment Option），是指允许承销商在IPO过程中向投资者出售比原计划发行更多的股票。其源于美国，由波士顿绿鞋制造公司1963年首次公开发行股票（IPO）时率先使用而得名，此后在成熟资本市场得到广泛应用。
1960年，美国证券交易商协会（NASD）将超额配售选择权认定为价格稳定机制，超额配售的最高比例定为10%，1983年8月美国证券交易商协会继续将超额配售最高比例提升至15%。中国证监会于2006年颁布的《证券发行与承销管理办法》第48条规定：“首次公开发行股票数量在4亿股以上的，发行人及其主承销商可以在发行方案中采用超额配售选择权”，此处的超额配售选择权即为绿鞋机制。REITs的上市环节与公司IPO类似，须经历询价、定价、上市等过程。根据国内外相关法律法规及公开资料，绿鞋机制在REITs市场的实践与IPO并无明显差异，且绿鞋机制在REITs中的运用并无特殊规定。
采用绿鞋机制可以更好的根据市场情况调节融资规模、平衡新股发行市场的供求关系，一般是在股票发行上市后的30天内，超额配售股票数量不超过首次公开发行股票数量的15%。绿鞋机制通常会在市场环境不佳、对发行结果不乐观或难以预料的情况下被广泛使用。目的是防止新股发行上市后股价下跌至发行价甚至以下，增强参与一级市场认购的投资者信心，实现新股股价由一级市场向二级市场平稳过渡。
美国、新加坡、香港绿鞋机制对比分析
注*：此处“刷新绿鞋”是指主承销商行使超额配售选择权买入股票后再卖出的行为，即可以进行反复操作。
二、案例——砂之船REIT的绿鞋机制应用
（一）产品简介
2018年3月28日，重庆砂之船REIT正式登陆新加坡交易所，募集金额3.96亿新币（折合约20亿元人民币，不含超额配售），成为中国中西部地区首个在新加坡交易所上市REITs，也是亚洲首个奥特莱斯REITs。产品的底层资产由砂之船旗下四个项目——砂之船（重庆两江）奥莱、砂之船（重庆璧山）奥莱、砂之船（合肥）奥莱、砂之船（昆明）奥莱组成。从目前二级市场价格指标来看，砂之船REIT的P/NAV约为0.828，在新加坡REITs市场处于中上游水平，投资者认可度较高。
（二）绿鞋机制的设置和应用
砂之船REIT在产品上市时设置了绿鞋机制。原始权益人砂之船开曼控股公司（Sasseur Cayman Holdco）授权给主承销商星展银行（DBS）超额配售权，由DBS担任稳市商（Stabilising Manager）。
2018年3月21日，原始权益人与稳市商签订出借协议，稳市商从原始权益人处借入3200万单位份额（约占发行上市总份额的12%），规定在绿鞋机制有效期间（上市之后的30天之内）行使稳定二级市场价格的职能，有效期结束后全额归还原始权益人相应股份。
2018年4月27日，“价格稳定经理”DBS发布绿鞋机制停止公告。公告显示，在砂之船REIT绿鞋机制运作期间，DBS购买了2449.49万单位的份额，约占发行上市总份额的9.19%。与此同时，为了实现与借入的3200万单位份额匹配，DBS在4月27日同步行权了剩余750.51万份的超额认购期权。
从二级市场价格表现来看，自2018年3月28日上市，至2018年4月27日绿鞋机制停止期间。砂之船REIT价格表现平稳，波动幅度上下不超过0.625%，且仅在4月27日当天收盘价低于发行价。绿鞋机制停止后，砂之船REIT二级市场价格一路走低，且波动幅度加大。由此可以印证，绿鞋机制的引入将降低新股上市短期内破发的风险，有利于实现股价的稳健过渡，保障发行的顺利进行。
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