重磅发布！《中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告（第四期）》

· 前言 ·

不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施REITs试点产品自2021年6月底正式上市，截至2023年10月底，共有29支REITs产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到1000亿元，基础设施公募REITs市场产品的表现与资产定价受到各方关注。

2023年3月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2023年7月，商务部等13部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。

在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的学术指导，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港REITs收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs资产定价提供了一份参考基准。

目前，《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布2023年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施REITs市场的长久发展提供资产定价的“锚”。

最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的40余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。

瑞思不动产金融研究院

调研基本情况

第四期中国REITs指数之零售不动产资本化率调研以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国REITs资产定价体系提供合理的基准指数。

本期调研于2023年8月完成，期间收到了40余家不动产投资机构的问卷反馈。受访机构包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商/运营商、新加坡及中国香港上市REITs管理人、银行/信托/金融机构等，其中开发商/运营商占比近四成，不动产私募基金占比三成，险资占比近两成。从资金来源来看，以内资机构为主，占比近九成。

本期资本化率调研问卷共设置两大类问题，包含投资偏好调查和资本化率调查。投资偏好调查主要了解受访者在未来一年对于不同城市、零售细分资产类型的投资关注度与偏好；资本化率调查主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市场中的资本化率合理水平。

本次调研对零售不动产的城市维度作了区分：

• 一线城市为北京、上海、广州、深圳四座城市；
• 新一线城市包括成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安；

• 其他城市为上述城市之外中国内地其他城市。

一线城市核心商圈定义：

• 北京核心商圈：中央商务区、宣武门崇文门、东二环—朝外、公主坟、燕莎、三里屯、王府井、西单、亚奥、望京、中关村、十里堡-青年路
• 上海核心商圈：南京东路、南京西路、准海中路、徐家汇、陆家嘴
• 深圳核心商圈：福田CBD、华强北、蔡屋围、后海、宝安

• 广州核心商圈：体育中心、珠江新城、越秀

调研总结

1.从城市维度来看，北京、上海零售不动产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；关注度最高的前6名新一线城市分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安；

2.投资关注度按业态排名：购物中心＞社区商业＞奥特莱斯＞百货商场；

3.调研结果显示北京、上海、深圳核心区购物中心的资本化率在一线城市中较接近，分别为4.5%-5.3%、4.6%-5.4%、4.6%-5.4%；广州核心区购物中心资本化率为4.8%-5.6%，同城市中非核心区的项目资本化率比核心区高出约50bps；

4.调研结果显示新一线城市购物中心的资本化率为5.1%-6.8%；

5.考虑到资产交易流动性、经营难度等，投资人普遍认为奥特莱斯资本化率比同区位的购物中心高出0.5%-1.0%；

6.对于零售不动产未来一年资本化率的变动趋势，多数受访者表达相对谨慎态度，随着消费基础设施REITs的推出，资本市场有望提振信心。

△扫码下载报告

近期阅读：