公寓鄙视链：商务＞商办＞产办！（税费账本一目了然）

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商务公寓：我们不限购不限贷！商办公寓：我们不限购不限贷，还不限售呢！产办公寓：我们不限购不限贷不限售，过户直接转让公司，税费低啊你以为公寓鄙视链是这样的吗？不，这只是活在售楼处的鄙视链。商务公寓：我们才是正经公寓，其他的都是妖艳贱货。商办公寓：虽然没有你正经，可我们至少不要交房产税，对吧？哎，麻烦你把手机存一下。产办公寓：虽然，虽然，虽然，也没啥了，我们便宜。↑ 这才是活在市场上的鄙视链。买家会用脚投票，谁用价格来鄙视。现在深圳公寓市场上主流有三种，单看名字，商务公寓、商办公寓、产办公寓，鄙视链是不是一目了然：商>办>产，你看，都拼命想从上一个环里继承点什么，哪怕一个字也好。

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商务公寓PK住宅公寓是所宽进严出的大学，进来容易毕业难

公寓更像是个宽进严出的大学，入门门槛不高，但是毕业压力却很大。作为硬核地产自媒体，提供一个账本，供参考。

作为站在公寓鄙视链链顶端的产品，商务公寓只愿意和住宅比。

坦率说，虽然很多公寓梯户比更多，户型更小。但论居住体验，很多公寓比住宅更有时尚感。每次去看公寓前，我都会对同行人说，提醒我不要冲动。

而且因为小，更能够看到在细节上的打磨，有些项目甚至投资厂家，量身定做家具。

但是缺陷在于，在公共资源上，公寓由太多不确定性，比如上学、入户。如果不挤，都可以，如果挤了，麻烦公寓先退一步。毕竟面积大小还只是程度不同，公寓是性质的不同。

买进时，公寓不占用购房名额就不用说了，否则也不会那么多人买。

1、公寓属于商业贷款，不占用房贷名额。

2、原则上首付5成，按揭10年，利率上浮10%。目前银行提供气球贷，可以做到4.5成首付，月供压力会更大。

举例：

以100万贷款为计：

如果是住宅，利率上浮5%，按揭30年，等额本息，月供5437元。

如果是公寓，利率上浮10%，按揭10年，等额本息，月供10798元。

卖出时，税费比住宅高出一个量级，主要多在增值税和契税上。

“二手住宅交易税费，大约占到交易额的8-10%，公寓税费要占到交易额的15-20%。”一公寓售楼员很坦诚的说，买公寓的，一般都是被房票拦住的有钱人，又没有其他太好的投资渠道，不得已为之。

1、会多出一笔“土地增值税”。

划重点，不是增值税，是土地增值税，增值税和住宅一样。如果是住宅，不管是一套还是二套，都免征。

商务公寓以及以公司名义交易的住宅，都需要征收。征收标准是收益的30-60%，即过户价减去登记价和交易中合理费用之后的30-60%。

2、契税比照二套房。

如果是住宅，忽略增值税的影响，首套一般在1-1.5%，二套在3%，公寓和公司购买住宅的，契税都是3%。

举例：

以一套从300万涨到交易时计税价400万的物业为计：
如果是住宅，以出现最多的，非普通住宅，满两年，买家为首套来算，税费总额大约在17万左右。
如果是商务公寓，税费大概在37万左右。
如果是公司之间的住宅交易，税费大概在49万左右。
不过这个计税价，通常和实际交易价格之间还有些差别。

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产办公寓PK商办公寓PK商务公寓控制风险比盈利更重要

控制风险比盈利更重要，是巴菲特几十年来不断强调的内容。而且在投资界，也一直奉行，风险越大，则需要更高的收益。希望这些看上去像是常识一样的废话，能让我自己也时刻记得。

回归到公寓，目前市场上主要有三类。

可以登录深圳市住房和建设局（新盘预售）http://zjj.sz.gov.cn:8004 。每个入市项目都会登记有预售许可证，其中有土地性质和房屋性质两栏，可以据此判定你看的公寓到底站在鄙视链的什么位置。

除了表面呈现的，还有几个曾经真实出现过的案例，和大家分享一下。

☆关于商务公寓：

是唯一可以参与学位积分的公寓（部分区域）。但是，打分比住宅低，所以当生源逐渐多起来的时候，少0.5分可能就会被分流的时候，公寓积分的意义就大大减小。这些可以去区教育局或者目标学校下载积分表查询。

☆关于商办公寓：

更多在于政策风险。今年7月，佛山万科5800套公寓就曾被媒体报道违规商改住。厦门8月下旬也出台禁令，严禁商办改公寓，甚至可无偿收回土地使用权。其中设计细节就有，不得设置厨房等居住空间，卫生间等必须集中设置。

☆关于产办公寓：

1、持有有成本。从第四年开始，每年缴纳0.84%的房产税。以一套100万的房子为计，就是每年8400元，平摊到每个月是700，这就是持有的硬成本。

2、过户时，买家也必须是公司。销售人员通常会建议，直接以公司名义转让。可是你问下自己，有没有胆量接下一家陌生的公司？

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碎碎念买房子就像谈恋爱，都是条件局限下的最优解

话又说回来，就像脱口秀大会里的段子，“你为什么不去上清华，是因为不喜欢吗？”显然不是。

但凡买公寓的，绝大部份不是因为认为公寓比住宅更好。选择了鄙视链底端产办公寓的人，当然也不是想用公司名义购买，以便于和其他公司联谊。大多数人还不是因为不得已，要么缺房票，要么缺钱。

整体来看，挑公寓的难度，介于住宅和写字楼之间，也并不是一棒子打死所有公寓，甚至可以说，每一类公寓，都可能有各自的拥趸。

挑公寓更像是谈恋爱，都是在更多的局限下，找一个你认为最合适人，也许就是当下最好的选择。

公寓知识补充：买深圳公寓，大部分都会踩这些坑

最后送一个今年深圳在售公寓清单：

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