实探 | 穗莞深城轨下月通车，深圳人买房就看这3个站

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双城生活就像异地恋，距离并不是核心挑战。

深圳北到惠州南26-32分钟，可是高铁开车前15分钟内不能再进站（别问我为什么知道）。从我家到深圳北，至少40分钟地铁，从地铁到高铁站的奔跑时间我就忽略不计了。

我想说的是两点：

不管是东京还是北京，或是其他叫得出名字的国际化湾区，门到门的通勤时间，能控制在90分钟以内，已经算幸福。来了就是东莞人，或者来了就是惠州人，现在听上去都还有些伤感的玩笑，也许过些年，会觉得很平常。

另一个，通勤时间还在以分钟来表达的，四个一线城市里，可能只有深圳了。

通勤的压力，并不只来自于硬性的时间和距离，还来自于为这次通勤所做的心理准备。比如为了能进站，你一定会提前更早去高铁站，而“更早”的不确定性，会给人的心理压力。

今年9月30日开通的穗莞深城际铁路，是目前第一条符合我理想中“日常通勤”的轨道线。深圳人第一次可以真正拥有所谓的“双城生活”。

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深圳第一条“日常通勤”跨城轨道线

9月30日开通

截至现在，深莞惠哪有什么轨道交通，能真正融入“日常通勤”，实现所谓的1小时生活圈？

过去10年，在深圳谈及双城生活，与其说是安抚和忽悠年轻人，还不如说是煽动和引诱入门级的投资客。

请注意，“日常通勤”。每周一次的是商务通勤，每月一次的甚至可以看做旅行，每天乘坐两次，并且不需要心理建设的才是“日常通勤”。

总结起来，合格的日常通勤，至少要满足4个标准：

1、随到随走。如果需要提前一天抢票，甚至还不一定能抢到票的，都请自动离开日常通勤队列。之前各种项目主打高铁站利好，一查票，连明天的无座票都没有，除了呵呵，还能说些什么？更不要说开车15分钟内不能进站。

2、不超过1次安检。地铁安检1次，已经让科技园排队工作日赛春运，但是大家都能接受。可是如果进站需要排队检包，上车还要排队检票，其实来带的不止是时间负担，还有心理负担。心理负担，才是最远的距离。

3、密度要够。哪怕不能像地铁那样4分钟一班，上下班高峰期，底线是15分钟一班，超过20分钟，车票很容易无法覆盖迟到罚款。至于高峰时间怎么算，就以私家车不得上公交车道的时间为计，7：30-9：30，17：30-19：30，可不可以？

4、和地铁接驳。谁能保证下一份工作还在这个地铁站口？沿途和其他城区的地铁线接驳，至少再换工作不用有搬家的连锁反应。

如果还要再加上巨实用的一条，那就是，从小区门口到地铁入口，最好步行在10分钟以内。这是正常懒人的希望。距离再远，体验感会下降，想想夏天30度的高温就知道。

前几年，共享单车把这段距离拓展到1.5公里，步行15-20分钟，但是共享单车似乎越来越少了，车费还越来越贵了。

今年9月30日开通的穗莞深城铁，是目前第一条符合我理想中“日常通勤”的轨道线。

所以，在我看来，这是深圳人第一次可以拥有所谓的“双城生活”。

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设站15个

有3个站点特别值得关注

之前，我从来都不赞成深圳人去惠州或者东莞买房，投资是一码事，但是自住不太可行。我宁愿在公司附近租个房子，每天多出3个小时，显得对自己更友好一点。

伴随着穗莞深城铁开通的临近，我会陆陆续续的，沿着站点踩盘，并且把踩盘信息共享给大家。

△穗莞深城际铁路站点图，今年9月30日将通车

穗莞深城际铁路共设15站，广州1个站，新塘站。东莞10个站，分别是中堂站、望牛墩站、东莞西站（原名望洪站）、洪梅站、东莞港站（原名沙田站）、厚街站、虎门北站、虎门东站、长安西站、长安站（长安金沙站）。深圳4个站，分别是沙井西站（海上田园站）、福海西站（和平站）、深圳机场北站、深圳机场站。

正式开通后公交化运营，高峰时段大约5分钟一班，6节车厢，可坐约1200人，和深圳地铁4号线差不多。

工作在地点在福田（重点是11号线沿线）、南山、宝安区域同学可以多关注。

工作在罗湖及以东的同学，建议关注深圳东部的地铁规划，毕竟深圳狭长，穿越深圳也很花时间。

在这15个站点里，并不是每个站价值都一样。

我通常认为，枢纽站价值大于换乘站，换乘站价值大于普通站，毕竟带来的便利更多。

如果捎带一点保值的观念，根据过往深圳地铁线开通的经验来看，距离市中心越远的站点，对周边物业价值的提升越大。就好像深圳地铁开通以后，也是对沙井、龙岗的价值远超过对福田的意义。

整体来看，对东莞站点周边物业价值，要大于对深圳站点。

这条线上，深圳区域内站点周边房价最低也在46000元/平方米，选择全线飘过。

根据合富研究院最新数据显示，临近深圳的塘厦、松山湖、还有长安、虎门，价格早已破2万，所以宁可把眼光放得再远一点，从远处看起，无非是上了轻轨坐多两站路的事情。

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第一批先看3个明星站点

综合比较，重点推荐3个站点，东莞西站（即原来的望洪站）、洪梅站、东莞港站（即沙田站）。

也实探了周边一些楼盘，只不过当时去看的时候是6月，现在可能有些尾盘应该售罄了，二手房价格也有些上涨，请以最新发布的数据为准。

△今年5月东莞各区新房住宅成交均价（来源合富研究院）

推荐站点1：东莞西站（原望洪站）

推荐原因：4条轨道线汇聚，是东莞段最明星的站点，没有之一。

除穗莞深轻轨之外，还有莞惠城轨、佛莞轻轨、未来接驳东莞地铁R1线。

△即将通车的东莞西站

站点周边多以工厂为主，当时新房只有碧桂园·天御湾盘尾盘在售，现楼，5月已经入伙。

除了距离轨道站点近之外，高层看江景，并且基本户户都有入户花园赠送。但是原开发商是一家包装公司，后续卖给碧桂园，整体看，低过碧桂园自建的一般水准。

△碧桂园·天御湾实拍

当时可选楼层已经不多，价格大约在17000元/平方米，并且只有120多平、140多平的大户型。周边也没有什么商业配套可言，基本都是工厂。

硬币的另一面是，只要地段足够好，这种大型交通枢纽旁的厂房是比较容易旧改的。碧桂园的销售人员也说是深圳两家知名开发商正在谈。这两家不管是谁在周边做旧改，我相信未来都会不错。

△雍景香江实拍

离得最近的二手房是雍景香江，2009年建成，但是小区“衰老”的比较迅速，看上去比很多2000年的小区都年迈。而且能够查到的挂牌价格最低的并不比新房低，最低的是大概在13000元/平方米。

现场中介带看的房源，报价没有低于16000元/平方米的，成交价算上税费和佣金，并不比新房便宜。

推荐站点2：洪梅站

推荐原因：周边有次新房。

一般来说，5年以内的次新房没有新房那么贵，又比老房子住得舒适，户型也不会用起来总觉得有说不出的小别扭，如果是小区物管维护佳的小区，是比较高性价比的选择。

洪梅站距离望洪站交通枢纽站3.9公里，开车8分钟。

△亲测8分钟

保利海棠算是嵌在两个站中间的项目，距离洪梅站2公里，距离东莞西站3.4公里。资料显示，也是上述包装公司的项目，只是这一个卖给了保利。主打88-119平方米三房，294-296平方米联排别墅，洋房售价15000-16000元/平方米，联排别墅均价18000元/平方米。也都是很难让人抉择。

洪梅站旁边，反倒更推荐一个二手房。中熙香缇公馆，2016年建成，次新房，小区品质感远胜天御湾和雍景家园。

△站在中熙香缇公馆看到的城轨洪梅站

优点是，距离轻轨洪梅站只有大约300米，基本上出门就到。高层也能可以看江，有些户型可以南北通透。

缺点是，不知道是带看的经纪人手中房源有限，还是原本这批就是投资客在出货，看到的全部是毛坯房。

而且由于时间比较近，基本都还有欠款，交易的时候需要额外付赎楼费。小区门前说是在修公园的空地上，立着高压线。

△中熙香缇公馆小区实景

从中熙香缇公馆出来，大约5分钟左右可以上S3沿江高速，这点对于工作地点在宝安机场以北的人来说，还是有吸引力的。

推荐站点3：东莞港站（即沙田站）

推荐原因：住宅成交活跃。

东莞镇区多，除了南城、东城、莞城的主城区之外，中心分散，所以同等价位情况下，成交量高的镇区也会划入重点范围。

△建设中的东莞港站实拍

合富研究院数据8月第3周数据显示，沙田成交新房118套，所有区域里最多。

在沙田站周边1公里内，不管看新房还是二手房，基本都是在看碧桂园。

沙田碧桂园从庄士地产公司收购，所以二手房的庄士新都，还有滨江豪园，或者沙田碧桂园，现在都融合在沙田碧桂园一个项目里，成为不同的组成部分，只是不同的入口处，挂着不同的小区名字而已。

虽然一直在打“700米城轨口”宣传，但百度地图显示，从东莞港站点走到沙田碧桂园的营销中心，接近20分钟。坦率说，这个距离突破我能接受的底线，下次要自己去走一次。当时新房已经所剩无几，都是楼王单位，一线临江，也是一线江景，折后价格在17000元/平方米，装修标准很是不错。

二手房挂牌价15000多，加上税费佣金并没有什么竞争力。

如果把三个部分放在一起来看，1996年建成的庄士新都目前反倒是价格最吸引我的，上个月还有10685元/平方米的成交价。2015年建成的滨江豪园部分，上个月成交价14635元/平方米，而沙田碧桂园部分4月份成交的二手房是17176元/平方米。

△沙田碧桂园和穗莞深城轨线的关系

当地做企业的朋友建议，还是去东莞港站周边去找那些价格低的老房子，刷一刷，将来自住未尝不可。算算也是，毕竟100平米房子，在宝安沙井460万还是要的，拿出3成首付，基本已经可以在这里付清全款，但是装修看上去还不错。

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碎碎念：新房限购

提醒一下，深圳人去东莞买房，新房有限购，首套需要本科以上半年社保，二套需要2年社保。二手房不受限制。但是不管新房还是二手房，住宅都是2年限售。

之前媒体有报道，新房也可以通过代理公司代交社保来突破限购，但是需要格外支付7000到4万不等的费用。之前还有人建议，可以做信用贷或者首付贷，或者尝试玩10个坛子9个盖的游戏，但是连 EXCEL都用不好的同学，对于管理这样的信用卡，显然是不推荐的。

另外，信用贷的风险，可能只有当半夜接到银行电话要求明天上班之前必须还掉贷款否则只能报警的时候，才会后悔曾经没有做个守规则人。

而且，买房是为了更好生活，而不是为了被生活绑架，对吧？

你准备在穗莞深城轨沿线置业吗？

最钟意哪个站？

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