分析 | 房贷飙升，租金飙升，现在湾区租房好还是买房好？看完这篇你就全懂了

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美西时间4月11日，根据旧金山纪事报报道，但随着抵押贷款利率上升，租金在人们逃离大城市后急剧下降，现在又回到了疫情前的水平，而更多买房人想知道，现在租房还是买房是更好的选择，以及地方情况与全美情况相比如何。

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租房还是买房:没有简单的答案

在决定租房还是买房首要考虑的是个人经济状况。有很多因素和变量需要考虑，包括当前的收入和债务、个人资产、信用评分、首付资金、抵押贷款利率、购买价格以及房产的位置和类型。

如果个人有足够的资金进入市场，拥有住房是长期投资和股权的方式。但对于那些希望在短期内对租房和买房进行面对面财务比较的人来说，有一些工具可以尝试一下。

通过将公共变量工具，将“租与买”都代入工具里面进行计算。比如：NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com进行计算。《旧金山纪事报》指出了人们考虑成为房主的一些关键趋势。调查发现，在旧金山湾区最大的几个城市，实现对自有住房的投资需要的时间比整个美国都要长。

对于海湾地区的三个最大城市（圣荷西、旧金山和奥克兰），这些数据被考虑在内:
•来自美国人口普查的家庭收入中位数。
•房地产信息网站Zillow从2022年2月起公布的典型两居室房屋价值。
•从2022年2月起，从公寓列表中估算两居室公寓的租金，公寓清单使用人口普查局和住房和城市发展部的统计数据。

我们将这些数值输入到一个“租与买”计算器中，将房屋升值幅度调整为5%，将抵押贷款利率设定为5.1%（截至4月10日的全美平均水平），并假设首付为20%。

在这三个城市，短期内租房的成本都更低，这并不奇怪，因为买房需要预先支付一定的成本。但这三个城市的收支平衡点发生在不同的时间，比全美平均水平晚，尤其是旧金山。

计算收支平衡点

NerdWallet的计算显示，在奥克兰，买房在经济上优于租房的时间点是在11年。(这是假设家庭收入为80143美元，两居室房价为820376美元，两居室房租估计为1939美元。)

每月租金投入提高10%，减少到9年，每月租金增加20%，购房者可以在七年内不赔不赚。

NerdWallet的租金与购买计算器显示，在奥克兰的平均家庭收入、典型的两居室房价和租金估算、以及5%的房价升值率下，如果你在你的房子里住上11年，最好是买而不是租。

相反，如果房价上涨了10%，买房也不会比租房便宜，除非你的租金高得多。

在旧金山，使用家庭收入（119,136美元）、两居室房价（148万美元）和租金（2,713美元）的平均数字，计算结果显示，你在26年里实现了收支平衡。

如果租金上涨10%，则盈亏平衡点为22年，而租金上涨20%则为18年。但是房价上涨10%，你30年都不会盈亏平衡。

NerdWallet的租金与购买计算器显示，在旧金山，如果你的家庭平均收入，典型的两居室房价和租金估计，以及5%的房价升值率，如果你在你的房子里住了26年，最好是买而不是租。

在圣荷西，如果将家庭收入中值为117324美元、两居室房价为893119美元、房租估计为2331美元计算在内，你可以在9年内实现收支平衡。

NerdWallet的租金与购买计算器显示，在圣荷西，按平均家庭收入、典型的两居室房价和租金估算，以及5%的房价升值率，如果你在你的房子里住9年，最好是买而不是租。

将月租金提高10%，房主盈亏平衡点将达到7年，而将租金提高20%则为6年。但是，圣荷西的房价上涨10%，你最好还是租房。

当所有的数据都是基于全美平均水平时，买房就成了一个更好的经济赌注。家庭收入中位数为64,994美元，典型的两居室房价为245,552美元，两居室租金估计为1,295美元，房屋升值率为3%，这样的家庭收支平衡点只需4年。将租金提高10%，三年内达到盈亏平衡点，租金提高20%也是如此。

这些计算器的使用范围是有限的，专家说这完全取决于你的最终目标。结果取决于对许多变量的估计和假设，这些变量可能因地区、个人和情景而大不相同。

旧金山房地产经纪人和旧金山房地产经纪人协会主席Jeannie Gant说：“如果你已经租了很长一段时间，住在一套租金暂时不变的公寓里，那么租金总是会更便宜。”“但你不会拥有房屋和建筑权益的许多优势。如果你以今天的租金市场价格租房，那么你会开始发现，买房是一个更好的选择。”

其他需要考虑的因素

Jeannie Gant表示，自有住房的主要原因是"建立权益和提供住房稳定"。

Apartment List高级研究员罗布·沃诺克（Rob Warnock）指出，“被动投资”的吸引力是买房的原因之一，即使租房更便宜。

他在一封电子邮件中写道:“很多家庭财富的创造是基于抵押贷款支付转换成股权，而股权可以用来获得更多的资本。”

为了让租房者获得这些收益，“他们需要计算出他们每月的储蓄与房屋所有权的比例，并将这些储蓄进行投资，获得与房价升值相当或超过房价升值的回报。”

“虽然肯定不是不可能，但作为一个承租人，以这种方式创造财富的要求要高得多，”他说。“我认为这是这种(租vs买)计算器的一个缺点，它关注的是你花了多少钱，而不是你创造了多少财富。”

沃诺克说，尽管如此，租房还是有好处的，包括整体的月租金较低，收拾行李搬到任何你想去的地方的灵活性，不必应对突如其来的住房开支，以及能够住在更城市的地区，那里通常有更多可供出租的单元。

他说:“尽管有这些好处，但我们的研究表明，大多数租房者之所以租房，是因为他们无法负担不租房的费用，尤其是预付费用让他们买不起房子。”

新冠疫情使旧金山湾区的购房市场变得尤为艰难，该地区已经因高房价和低库存而臭名昭著。

Jeannie Gant说:“新冠疫情增加了对独栋住宅的需求，因为买家从更大的共管公寓大楼转向户外空间和独栋住宅。”“因此，从2021年到2022年，独栋住宅的升值率上升了10%以上。”

沃诺克指出，在旧金山湾区的一些地区，竞争尤其激烈，导致了“竞购战、全现金报价、机构投资者、免除检查意外事故”。

他说:“不幸的是，我认为如今旧金山湾区住宅市场的竞争力，正在使许多关于如何买房的传统观念变得过时。”“市场价格昂贵是一回事……但库存处于历史低位，以及急于利用低利率获利的做法，创造了一种竞争力，给潜在购房者带来了新的挑战。”

他补充说，疫情“增加了对自有住房的需求，同时也中断了新住房的建设”。

尽管如此，Jeannie Gant表示，如果“愿意放弃一些便利设施”，潜在买家仍能找到房子:例如，在旧金山，“你可以少花10万美元买一套没有停车位的房子。”

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