天天吹新政！那些坐地起价的，帮我骂他一句SB
空气中，都弥漫着楼市新政的味道。
四大金刚是你一句我一言，齐齐刷脸。
酝酿这么久，但好像谁都不想做第一个。
可以理解，毕竟这个政策不好出。出手重了，违背房住不炒的决心；出手轻了激不起水花，影响信心。
都是懂心理的，将出未出之际，反而容易让买家出手。
“买在新政发布前”，一听就是成功抄底的感觉。
但没想到的是，有人急着“发疯”了。
你看这个业主：
在过去一年多的时间里，改价5次，从最初的519万挂牌价，降至409万都还没卖出去。
这会，一下又涨回509万。
这挂牌的心路历程，像极了猫崽在A股挂单时候的心情：怕涨了卖亏了，怕跌了卖更亏。
截图自诸葛找房，南京建邺某业主挂牌二手房
开发商也跟着起哄...
咱就是说，别一个个说什么涨价在即，明天开始涨，12小时后涨价。
你要是涨价，能不能立刻涨？
这种逼单把戏~
有人说，以史为镜。
09年、15年大救市，最后房价不都大涨了一波吗?
但我想说：与时俱进。
现在的情况，和14年前、8年前，那可完全不一样了。
01
2008年以来，房地产经历了三次大的周期调整。
这是要说的第一点：每次调整的背景，都不尽相同。
图源自趋势动物
第一次是2008-2009年，正值美国房地产泡沫破裂，次贷危机引发金融海啸。
国内股市、楼市都经历困难，2008这一年，股市从年内最高的5522.78点，跌到最低的1664.92点；
同年，楼市遇冷，成交额从3万亿跌到2.5万亿。
第二次，是在2014-2016年。
背景是，楼市经历完“国四条”、“国十条”最严调控。
但那时候，国内经济仍保持高速增长，并且开始鼓励生育，推出“单独二孩、全面二孩”等系列措施。
而股市，正经历短暂辉煌，再次开启下跌行情。
截图自统计局，说财猫制图，三次大救市对应的时期
第三次，就是现在了。
和前两次有什么不同？
首先是经济增速。
在GDP增速10%的时候，就像一个洪流，会推着房价往上走的。
现在呢?增速虽然还是不错，但毕竟没有当年两位数的增速了。
第二，是出生人口。
都说，房子是用来住的，那就得有人住。
但从去年开始，人口负增长来了。
“三次大救市”对应的出生人口情况
第三，是杠杆率。
商品房和其他商品最大的不同，就是可以使用杠杆。
08年的时候，居民杠杆率才20%左右；15年的时候，也还不到40%。
但现在，已经超过60%啦。
虽然还没有美国、日本高，但也有点高了。
换句话说就是：大家有点借不动钱了。
第四，供求关系。
首先人均住房面积已经超过40㎡，达到了发达国家的水平。
更明显的是，最近的一次天花板会议，也是首次承认楼市供求关系，发生了逆转。
第五，是心态，预期。
大家可以想想，在09年那会，在15年那会，大部分人是不是都觉得，收入会越来越高，一年比一年好？
但是现在，就业，企业利润，房产税，甚至俄乌战争，中美关系的不确定性，都会有一些影响。
很多人，不一定觉得一年比一年好了，还担忧收入会下降。
所以说，这次救市新政，可以稳住楼市，可以局部核心板块会有涨。
但要说像前几次那样房价普涨的，不是蠢就是坏。
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02
再来说下，这三次救市的措施，也是颇有不同。
救市是救不完的，几乎每一次，房地产行业都会形成一个周期，从宽松到收紧再到宽松……循环。
08年，祭出“4万亿”，大搞基建，提高收入、金融对经济的支持等举措。
金融股市方面，推行印花税单边征收、汇金入市、降息降准央企回购。
这一年，央行连续5次降息，贷款利率来到低位。
图源自新华社，2008年11月发布
那次救市的结果是，2009年，房地产再次活跃，商品房销售额从2.5万亿飙升至4.4万亿，全年销售面积上涨43.6%，销售金额上涨75.5%。
15年救市，主打的是：政策放松去库存。
当年末的经济工作会议中提到，“化解房地产库存”，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，棚改造就巨大需求。
甚至，还鼓励房地产企业，降价去库存。
并且，取消过时的限制性措施。
比如，当年“330新政”宣布，二套首付从7成起降至4成起。
当时的楼市，是被捞起来了。
2016年，商品房销售额从2015年的8.73万亿，暴涨至11.76万亿。
22-23年救市，起码喊了至少三次以上。
央行4次降息，3次降准（2022年至今），房贷利率来到史上新低，但目前好像效果一般。
房企融资端放开，三条红线“瓦解”，房企股权、债券融资破冰。
楼市政策方面，今年，已经有不少城市松动了，甚至调控还从“一城一策”，演变为“一区一策”。
还有二手房指导价、公积金贷款、人才落户政策、房票安置等。
就像8年前那时“坚决去库存”的决心下，提出“取消过时的限制性政策”，如今我们又再次面临2015年的抉择。
看看一线城市目前的限制性政策。
限购、“认房又认贷”、二套房贷高利率之类的“过时政策”，成为突破口。
但这次新政后，你们觉得想趁这一波买房的人多，还是想趁这一波卖房的人更多？
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