首亏即百亿，华侨城被“双轮”挤入墙角

文 | 张志峰 编辑 | 马媛媛

盛名之下，其实难副。

曾经依靠地产与文旅双轮驱动，打造沪深豪宅与欢乐谷主题公园等城市名片，吃尽时代红利的华侨城，如今地产浪潮退去，同样面临这来自地产和文旅行业的双重压力。

当2022年度业绩陆续发布，华润、中海、保利等众多央企伙伴纷纷进入安全屋，才知道“裸泳”的只有自己。

华侨城A董事兼总裁王晓雯也在业绩会上坦诚：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

地产与文旅双双下滑

财报显示，华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，营业收入767.67亿元，按年减少25.17%；净利润及归母净利润均录得超百亿亏损，分别为128亿元及109亿元，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

不同于传统房企，华侨城营收主要来自住宅开发销售与主题乐园等文旅综合运营收入，去年营收分别为493.7亿元和272.2亿元，同比下降16.3%和37.2%。

地产方面，2022年华侨城累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米，分别同比下降33.0%、33.2%。

企业去年总计有76个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在36个城市。具体从销售结构来看，签约销售额主要来自一二线城市，合计占比达到78.8%。

单从这些数据来看，华侨城住宅销售情况还要优于行业平均水平。根据克而瑞发布的行业全口径销售排行榜，其销售排名从2021年第50名上升至第35名。

文旅方面下滑则更为严重。

2022年，行业受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。

华侨城作为老牌主题乐园运营商，自然首当其冲，去年不仅营收滑坡严重，盈利能力也随之大幅削减。数据显示，企业去年旅游综合业务毛利率仅24.47%，同比下降约8个百分点。

按区域划分，企业去年营收的核心贡献城市为上海、苏州、成都等，作为华侨城起家之地的深圳等地则罕见失守。

数据显示，企业去年华东地区录得收入324.36亿元，占营业收入比重42.25%，收入金额同比增长10.42%，收入贡献则上升13.61个百分点；以往对收入起到支撑作用的华南区域，近取得营业收入224.47亿元，区域收入按年减少超5成，达54.23%，占总营收比重从上年47.8%降至29.2%。

被超1400亿待售库存压垮

事实上，地产与文旅业务销售下滑带来的业绩亏损，仅仅是冰山一角，资产减值损失问题才是华侨城本次百亿净亏的内在核心。

要知道，截至2022年末，企业单单达到可售标准的住宅存货总量就高达1960.26亿元，占总资产的近一半，为49.89%。

即便剔除546.67亿元已售未结转部分造成的合同负债，企业待售住宅存货仍旧超过1400亿元，占企业总资产的36%。

巨大的库存压力，叠加非热点城市房价下行等因素，即便不考虑庞大的资金压力，单单资产减值损失就足以压垮这家上市房企。

华侨城在年报中表示，根据谨慎性原则，该司预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，预计未来现金流量的限制低于账面价值的存货，计提了存货跌价准备115亿元。并长期股权投资，固定资产及其他资产减值准备12亿元，二者合计资产减值损失127亿元，占利润总额比例为128.84%。

值得一提的是，管理层在业绩会中还指，出于房企投资策略普遍区域谨慎，公司2022年通过股权转让方式获得投资收益较上年减少11亿元。

这个信号预示着，华侨城一方面可能是在去年减少了通过股权转让方式“变现”的操作。另一方面，则是在行业下行中持有资产及项目股权仍保持着持续减值的风险。

要知道，“卖子度日”早已是近几年华侨城维持现金流与净利润的“惯用手法”。

观察者网查阅年报数据发现，企业2019年-2021年排除转让股权带来的“投资收益”之后，仅非流动资产处置损益就分别达到34.91亿元、30.39亿元和11.33亿元。

今年4月，华侨城又将国内首个宝格丽公寓项目公司（上海首驰企业管理有限公司）的 51% 股权卖掉。这家公司拥有的物业包括位于中国上海山西北路 108 弄的 133 套公寓及相应土地使用权，建筑面积约 24937.36 平方米。

现金流压力下，主动减速

巨额亏损之下，企业财务稳定性也不容乐观。

尽管凭借央企的强大融资能力，华侨城2022年综合融资成本再次得以优化，从2021年末4.46%降至4.23%，但超过1400亿元待售库存压力之下，企业财务费用增长11.24%至26.65亿元。

从“三条红线”指标来看，尽管仍保持绿档经营，单各项指标已表现得相当危险。

截至2022年末，公司非受限现金短债比为1.49；净负债率为85.9%，较2021年末上升26.6个百分点；扣除预收后的资产负债率为69.9%，也较2021年末的68.2%进一步走高。

而根据企业现金流量表，去年经营、投资、筹资三项活动产生的现金流量净额均为负数，分别为-5.75亿元、-60.7亿元和-193.36亿元。

最终，华侨城2022年的现金及现金等价物净额同比上年大幅减少451.71%，为-259.73亿元。

以至于企业不得不放缓对外投资强度，报告期内投资额为40.69亿元，较2021年同期90.03亿元减少了54.80%。

全年仅新增土储5宗，其中3宗来自招拍挂，2宗来自有偿划拨，花费土地总价款26.73亿元，其中权益对价14.48亿元，权益比例54.2%。

而上年同期，华侨城则是新增土储23宗、新增土储面积258.62万平方米，建面435.06万平米、总土地款302.80亿元，权益对价177.77亿元，权益比例为58.70%。

也就是说，2022年华侨城在投资强度上仅为2021年的1成水平，权益金额上为同期的8%。

业绩说明会中，有投资者问起华侨城在2023年的投资规划，该司战略与投资管理部总监陈洪江指出，华侨城今年投资核心是以收定投，优中选优，公司将根据市场的情况适时调整投资策略。

简而言之，华侨城的应对策略就是，收缩战线，宁可少挣钱、坚决不能继续增加库存压力。

这其实也是目前民营房企应对此轮行业危机的主流应对策略，只是如此一来，作为深圳等热点城市崛起的见证者和参与者，手握世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸、玛雅水世界以及多个华侨城豪宅IP等一把好牌，华侨城却白白错失了像华润、招商等央企伙伴一样，在行业洗牌时趁势崛起的时机，不免令人唏嘘。 

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