深房理的股份制买房 —— 伟大的创新，还是一场骗局？
1. 什么是股份制买房？
深房理这样描述股份制买房：居住房，买不起一整套，可以买几平米，买不起平方米，就按股份买。
比如一套500万的房子，分成100股，每股5万，1股起购。如果有100个人，那么每人5万就能上车。事实上也不需要100人，因为首付3成，只要凑够150万就行，如果每人出10万，15个人足够了。如果房子涨了150万，那么每人可分得10万，回报率100%！
人人都能圆一个房东梦！
就像茅台，集团总资产1100亿，但普通人花2000块就能成为股东！
2. REITs（不动产投资信托）
股份制买房，这么妙的主意，深房理是天才吗？
其实，股份制买房，美国人1960年就发明出来了，还有一个专业名词 —— REITs（Real Estate Investment Trusts），就是把房产分成一份一份的，让投资人认购，按比例分享收益。
现在咱们国家队也要玩，鼓励基础设施领域先试先行。
这么说，深房理做股份制买房没问题喽？
不然。
卖拉面合法，但没有营业执照，没有卫生许可证，没有员工健康证，就是不合法。
金融，是一件严肃的事情。不是搭个草台班子就能开始唱戏。
你得先解决资质问题、专业管理团队问题、资产安全问题，这都要证监会准了才可以。
想投资的，也不是出钱就行。听过“合格投资人”这个概念吧？比如私募基金，个人年收入40万以上或者家庭净金融资产300万以上或总金融资产500万以上才可以投资，还要100万起投。
为什么要设这些条条框框？你看看北京金融街大街甲15号为什么又被堵了就知道了。
美国的REITs规模做到1.3万亿美元，但都是正规军，房产统一放在信托名下，专业经理人打理，讲究得跟个上市公司一样，门槛非常高。
3. 有人愿意风险自负呀？
如果风险是10%，当然可以承受。如果风险是90%呢？这个游戏还能玩儿吗？
深房理的股份制买房，就是一个90%赔掉本金的游戏。
跟正规REITs不同，REITs是所有投资人组成一个信托，信托持有房产，由专业的信托经理管理。权利公开公示，明明白白。
但是住宅性质特殊，决定了大家只能从网友里选一个人，房子放在他名下。
你的投资安全，完全取决于代持人的道德。而人性决定了，代持人的道德风险是大概率事件。
代持的人，一般不会太有钱，有钱的话自己一个人就买了，不会来凑份子。
一个不太有钱的人，房子100%份额都挂在自己名下，房子卖不卖，卖多少钱，卖了钱分不分，都看他的心情。绝对的权利会让他内心膨胀，尤其房子上涨百万的时候，更是致命的诱惑，他完全可以跑路、赖账。
而且，这个人可能赌博、吸D、做生意亏空，房子会被转卖、抵押、查封、执行、拍卖。你一个身在外地的小散，房子没了都不知道，还每个月给代持人打钱还月供呢。
不要说什么协议，不要说什么区块链取证，他手机号一换，你连人在哪里都找不到，去法院立案都立不上。就算能立案，一共10万块钱，还异地打官司，律师都不愿意接。
房子本身几百万，但你只买了股份，你的权益被大大地稀释。这会导致你的维权成本太高，而代持人违约成本太低。
有位朋友，5套房子放在老爸名下，被老爸6折全数卖掉，买了乐视的股票，多年积攒化为零。这还是亲老爸，何况一个陌生人。
投资大忌 —— 投自己没有控制的资产，把命运交到别人手上。
4. 担保赎回和会员互保。
深房理说自己可以担保赎回。但是他用什么担保？自己的房子吗？还是一个壳公司？拍胸脯的担保没有任何意义。
如果只是市场的涨跌，或者个别会员的退出，深房理可以担保，也有能力担保。如果是代持人跑路呢？损失就是几百万。如果10个代持人跑路呢？几千万，上亿的损失他都能担吗？有实力担吗？
深房理还推出了会员互保。大家各自交一点保险费，放在一个池子里，出了事情，都可以从池子里赔钱。
看到这里，真是对他佩服得五体投地。
这种会员互保，最初是从航海时代来的。当时出海风险大，船东们组成社团，商量好，一家出事，所有人都掏钱救助。现在还在延续这种做法。
但是大家应该知道，保险只能保小概率风险。比如1%出险这种。如果90%都会出问题，那么只有两种结果：一是损失太大，保费不够赔；二是保费太贵，失去意义。买个10块钱的东西，保费要交9块，这种有什么用呢？
问题的根源就在，合股买房风险太高，保险也保不了。
5. 结语
股份制买房， 代持这一根本问题就解决不了，其他的安全防范都是空谈。
最差的投资，就是自己毫无控制力的投资。为了一点点钱，命运完全交到别人手上，风险和收益不匹配。
资金不够又想买房怎么办？
可以买小一点，可以买强二线，几十万首付，就能享有100%产权。付出并不多，却绝对安全，涨幅全部归为自己。
如果几十万凑不出来，建议先提高收入。哪怕吃吃喝喝享受生活也行，比钱被骗走的好。
十年红圈所律师，金融不良资产处置专家，房圈法律顾问，帮多军朋友N房路上避坑排雷。
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