买家违约，要赔房价20%的违约金吗？

在当前这个炙手可热的市场上，买到就是赚到。

身边听到、看到的，更多的是房东违约跳价。但买家违约的情况也有不少。或者是临时发现社保断档，资格没了；或者是按揭批不下来，房款凑不齐；又或者就是房子不喜欢，不想要了。

违约，自然要承担违约责任。

买卖合同文本里，通常会有2个选项：

1）罚没定金；

2）20%违约金。

理论上，房东可任意选择其一。实际上就是20%违约金，因为定金不能超过合同总价的20%，房东主张违约金更为有利。

按照现在房子动辄几百万、上千万的价格，20%的违约金很容易就过百万了。

房东违约，房子还在，过段时间价格涨一涨，可能也不亏。买家违约，钱可是真真切切地没了。买家急切地想要知道，这个违约金能不能降一降？

还真的可以。

这要回到合同法下违约赔偿的大原则 —— 以实际损失为参照系。

定金或者违约金，是为了避免出现争议时，双方对于实际损失计算各执一词，吵吵闹闹。不如提前商量好一个数字，多一点儿、少一点儿，大家都别争，就认这个了。

但终究这个数字不能偏离实际损失过多。

房东违约，给买家造成的损失超过20%，买家可以按照实际涨幅索赔；
同样的，买家违约，如果房东的损失不大，买家可以申请法院酌情调降赔偿金额。

现实中有不少调降成功的案例。举两个例子：

案例一：
合同总价480万，按照20%计算的违约金为96万，法院实际判赔30万元。
（北京三中院（2021）京03民终2911号）

案例二：
合同总价1490万，约定定金200万，违约金为合同总价30%，原审法院判赔200万，再审后调降至76万。
（北京一中院（2020）京01民再78号）

遇到合同确实无法履行的情况，买方可以按照上面的原则与房东友好协商，尽量减少损失。

但更重要的是，要有契约精神，签约前谨慎评估风险，对于无法确保做到的，尽量为自己争取和平解约的条件（如按揭未能及时获批的，买家可以解除合同，不承担违约责任等）。

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十年红圈所律师，金融不良资产处置专家，房圈法律顾问，帮多军N房路上避坑排雷。

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