烂尾的楼盘是怎样救活的？

最近谈的一个烂尾项目，终于有了转机，各大债主基本达成一致，楼盘又能够复工续建。

这个项目最初的开工建设已经是10年前的事情。老板拿到土地后，就耗尽了所有的资金，靠总包方垫资撑了两年。但包工头也缺钱，垫资垫得自己快要破产了。

老板接着找了不下20家金主，但都是嘴炮打得响，没有一家真有钱的。于是，建了一半的楼盘被迫停了下来。

我们当初给项目投了不少银子。项目不动工，还款就没有希望。

去年秋天，我们例行去现场走访，惊喜地发现楼盘开始重建了。大家心情激动，陈年旧账这下有着落了。

登门拜访，原来项目已经被新的投资人接管，重新包装改造，售楼处都已经置办起来了。

投资人见到我们也大吃一惊。因为公司账上没有记我们这笔债权，他们接手的时候根本不知道还有我们这个大雷。

按照他们的计算，楼盘能卖7个亿，扣掉续建成本、销售佣金、税费4个亿，其他负债2个亿，自己还能赚1亿。但我们这里就差不多1个亿，直接把利润吃没了。

但投资人已经花掉了几千万，想退已经没有退路。

那么怎么办？接着谈。

首先，大家重新算账。

建成销售，扣除成本，可以用来还债的钱有3亿，大家差不多都能回本。

如果现状拍卖，一个二次烂尾的楼盘，折扣要打到骨头里。而且，虽说土地10年来增值不少，但土地增值税最高达到60%，大几千万要上交税 务局，剩下只有不到2亿。

显然，建成比现状拍卖更划算，那么所有人都要服从大局，保证项目完工。这是大基调。

第二步，各家的债务算清楚，各自减让。

这不是一件容易的事情。

10年间，前老板欠下债包括但不限于：

• 工程建设款；

• 民间借贷；

• 已经预售但交付不了的100多套房子下的赔偿款。

这些债真真假假。

有的有凭有据，也有判决；有的明显是前老板埋的雷 ——找几个本家亲戚，把几十套房子网签备案放到他们名下，现在市场价不过3、40万的商铺，合同价100万，这还是7、8年前的价格。房款付没付不知道，但如果以后楼盘破产清算，他们可以先把房子拿走。后者显然不能认。

而且，近百号债权人，谁多拿，谁先退，各执一词。

• 包工头最硬气，说工程建设债权有优先权，法律特别保护；

• 投资人说，我是白衣骑士，没有我出钱把工程建完，所有人都拿不到钱，必须保证我先退；

• 小业主说，老百姓的钱都是血汗钱，和谐社会，要照顾弱者；

• 其他普通债权人也有话说，我们拥有伤害权。如果要把我们排在最后，我们何不公事公办，起诉查封项目，大家慢慢来。

过程分外曲折。有的债权人本来已经谈妥，签了和解协议，把已经起诉的案子撤掉，但又冒出新的诉讼和查封。

但建成是最大的利益。

有了这张牌，投资人一家一家债权人做工作，以建成还款的美好前景做诱惑，以谈崩就破产清算的两败俱伤做警示。最后大家意见统一，先保证建设工程款，再保证投资人基本收益，剩下的利润，各家按比例分配。

第三步，怎样保证还款方案落实。

投资人倒是拿出了诚意，表示网签备案信息向债权人公开，销售收入账户由各大债权人监管，费用开支预先报债权人同意。加上zf的资金监管，大家基本放心。

上面的方案，看似合情合理，不难接受，但展开到具体细节，往往是多轮的交锋、博弈，前后谈了将近1年时间。

不管怎么说，耐心给了我们回馈。10年前的楼盘由开始恢复建设，每一方心里又燃起希望。

时间是个好朋友，熬下去，就有奖赏。