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二手房买卖合同实战解析(四)—— 定金

谷小泉的空间 谷小泉的空间 2023-06-02

二手房买卖合同实战解析系列,以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例,把房屋买卖合同一条条拆开,讲一讲那些容易被忽视的内容。

 

把合同吃透了,朋友们就可以做自己的房产专家了。



本篇是第四篇 —— 定金

 

第四条  成交价格、付款方式及资金划转方式

(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币                    元(大写                                元整)。

签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币                      元(大写                           元整),该定金于【本合同签订】【交付首期房价款】【            】时【抵作本房屋成交价款】【         】。



定金的重要性不言而喻。

 

虽然从法律意义上说,合同签了字就生效,但定金更有一种仪式感,它是履行合同的担保。甚至很多人会觉得,付完定金,买卖才开始作数。

 

对于定金,大家有一些朴素的认识,但也有知识盲点,一起来看一下。

 


要点解析:


 

  1. 定金抵扣房款,需要作约定

 

估计大部分同学认为定金就是房款的一部分,直接在首付中扣除就好。


但其实,定金抵扣房款,需要合同里约定清楚。一般是在签合同的时候,或者在付首付款的时候抵扣。


如果不做约定的话,定金只是一种类似保证金的担保,房款需要另外付,交易走完以后,再把定金退给买家。

 

300万的房子,买家付完50万定金以后,还要再付300万,买家要吃不消了。

 


2. “定金”不是“订金”,也不是首期款

 

“定金”是一个法律专有名词,有特别的含义和法律效力。只有写成“定金”,才可能在一方违约的时候,有退一赔一,或者罚没的效果。

 

市场上升期,想下个大定锁住房子的同学,仔细看看合同,有没有“定金”这两个字

 


3. 定金不能超过合同总价20%

 

因为定金是法定的,有惩罚违约的震慑效果,法律也有特别规定 —— 不能超过合同总价20%


当然,你们高兴约定定金30%、50%也随意,但超出20%的部分,没有定金的效力。

 

前段时间,有同学来咨询,说自己可能要违约,合同约定赔偿40%的定金。我安慰他说,没事的,判不了那么多。这是有上限的。

 


4. 定金罚则

 

约定了定金,如果买家违约,那么定金要被卖家收走,也叫做拗定;


如果卖家违约,那么需要把定金退还给买家,还要再赔一份定金,也就是常说的退一赔一。

 


5. 不是赔了定金就能解除合同

 

通常,买家可以认赔,不要房子;但卖家不能赔钱解约。


要房还是要钱,买家说了算。别被对方唬住了。

 


6. 赔偿未必以定金为准

 

不是说合同里约定了定金,就必须按照定金赔偿。有两个例外:

 

1)如果合同还约定了违约金的话,当事人可以在违约金和定金中二选一。

 

2)如果定金跟实际损失相比差距过大,可以申请法院调高或者调低。

 

通常来说,市场上升期,如果卖家违约,定金覆盖不了涨幅,很多案子会判按照实际涨幅赔偿。


而买家违约的,如果对卖家影响不大,甚至反而帮卖家多卖钱,也可能不按照定金判,而是适当调低赔偿额。

 

不过,无论调高还是调低,都需要另外举证。否则,仍然会默认以定金为准



二手房买卖合同实战解析第四课 —— 关于定金的那些知识盲点


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后续的合同条款解读,敬请继续关注。

 

 

 


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