老人贷款买房全家一起还钱！新政能否带火“接力贷”丨财迷到家
近日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予政策支持，其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。
其实这种贷款方式就是大家俗称的“接力贷”。所以政策一出，就被坊间认为，“是在变相突破限购限贷政策”。
（全文2294字，阅读需要15分钟）
记者 | 程婕
编辑 | 田野 实习生 乔芮
据了解，接力贷并非新鲜事物，一直存在于北京房贷市场。目前建行、工行、农行、交行、光大、中信、北京农商行、北京银行等多家银行都可以做。
半两财经记者致电四家国有大行的支行或个贷中心，工作人员均表示可以做接力贷，即以父母为主借款人，子女一起参与还贷。其中一家银行称“我们不叫接力贷，是把子女列为担保人，需要提供子女的收入证明。”
这些银行规定，主借款人的年龄一般不能超过69岁，其中一家说得更具体“只要放款时没满70周岁就行。”
至于贷款期限，有银行明确主借款人的年龄加贷款年限不能超过95，有银行表示，要综合考虑父母和子女以及房龄等多方面因素确定，但监管要求北京地区房贷最长期限为25年，所以最多能贷25年。
申请有条件 全家总收入要超月供两倍
各银行均表示，如果父母没有贷款记录，名下无北京房产，可以享受首套房待遇。也有银行客户经理表示，除了主借款人名下无房无贷，共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。
收入方面，主借款人必须有稳定的退休收入，父母、子女及其配偶月收入加起来再扣除其他负债必须大于月供的2倍。
北青报记者注意到，在收入认定的细节上，各银行要求并不一致。有银行称，父母中如果有人年纪超过70岁，哪怕退休收入再高也不能将其收入一起纳入审核，另一家银行则称，只要主借款人年龄满足要求，其配偶即使年纪超过70岁，在认定收入时也可以算进去。
有中介人士给记者试算了一下，办理400万元首套房贷款，期限25年，利率5%，每月月供大约是23383.60 元，在没有其他贷款的情况下，全家提供的收入证明加起来最少应在47000元左右，如果子女每月还另有5000元房贷，就要再加1万，全家收入最少也要在57000元左右。
观点1：接力贷是钻限购政策？
据了解，早在2006年，“接力贷”就曾风靡一时，很多大型国有银行都大力推广这一业务，甚至传出“让两代人合力买房”的口号。2010年，各地开始限购限贷以后，“接力贷”产品开始被频频质疑“钻限购的空子”，不少银行开始叫停该产品。
2016年11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。2021年2月，广州也明确叫停了“接力贷”产品和跨行赎楼等业务。
今年4月份，某股份制商业银行广州分行出现了接力贷产品，不过，由于涉嫌违规，该产品在当天晚些时候即被叫停。
中原地产首席分析师张大伟指出，接力贷的确变相突破了限购政策。有些家庭名下已经有房有贷，不能继续买房或无法申请首套房贷款，通过接力贷就能避开政策限制。据他观察，能想到用“接力贷”的人一般都是带有投资目的的改善型购房者，基本不会有刚需。他们看重的是老人的购房资格和首贷资格。
广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，之所以需要接力，主要是因为购房人首付能力和贷款月供能力是不足的，在接力贷中，当父母的资金需要支付医疗等其他费用时，可能会造成对子女的支持力度下降，进而造成还款意愿和还款能力的下降，严格来意义上讲，是一种需求的过度。
北青报记者在采访中还了解，北京地区也有一些银行因为政策、风险、经营战略等多方面原因，一直没有推出接力贷业务。
观点2：接力贷解决了老人买房难题
不过，也有不少业内人士认为，除了政策因素，对银行来说，接力贷产品本身的风险并不大。
张大伟指出，“接力贷”并非大家看名字想象的那样：一代人还了二三十年，第二代再接着还二三十年，一笔贷款需要四五十年还完。这种贷款其实叫“共同借款”更准确，因为贷款的最长年限还是30年，只不过多了共同还款人。对银行来说，“接力贷”没有突破最高贷款年限，两代人最多还30年，平均一代还15年，比一代人从头到尾还30年风险更小，更健康。
招联金融首席研究员董希淼认为，可以适当探索“接力贷”产品，一方面能解决老年人买房问题，老年人也需要改善居住条件，但银行对老年人贷款年龄的规定不同，老年人贷款就比较困难，接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质；另一方面，对于银行来说，由于子女作为共同借款人也承担相应责任，风险基本是可控的。
不过，董希淼同时指出，接力贷需要进行规范，警惕它可能成为一种炒房的手段。
追问：接力贷会不会火起来？
据张大伟掌握的情况，接力贷这种形式的贷款市场上一直都有，但业务量并不大，属于小众产品。最近大家对“接力贷”比较关注，但他预计还是“火不起来”。
为什么会有这样的判断呢？张大伟解释称，楼市行情好的时候，通常贷款额度也紧张，银行一般不愿做这个业务，所以接力贷一般都发生在银行贷款额度宽裕的时候。等楼市冷清，信贷充裕的时候，银行有了积极性，但购房者的意愿可能又弱了。比如现在，房价不涨，已经买房或有多套房的人不会再买那么多房子，用不上接力贷；即使要买房，那些精明的购房者可能会有更便宜的融资方案，不会选择接力贷。所以，无论楼市冷热如何，接力贷的业务量都不会很大。
某国有大行朝阳区一家支行的工作人员也证实，该支行的“接力贷”业务也是最近两三年才开始做的，以前都没有。
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