精微营城——前海「单元规划」的十年演进！
The following article is from 深规院设计所 Author 王瀚宇
前海十年
从一片滩涂到“特区中的特区”——
前海，曾经作为城市的“背面”，聚集了大量的城市灰色基础设施。为了服务高质量发展，破解现实挑战，近十年来，前海的城市设计做了一系列的创新工作，以国际性视野、前瞻性的发展理念打造发展战略与结构，确定前海地区的空间发展结构，打造世界级的金融中心，向国际大都市滨海城市迈进。
01
单元规划：指导前海开发建设
前海，14.92平方公里，深圳“特区中的特区”，10几年来已经成为国内发展速度最快、效益最好、质量最高的代表性区域之一。单元规划作为前海的规划依据，服务前海的开发建设。
▲ 前海范围
▲ 环前海湾实景
2009年，前海汇聚国际顶级设计机构共同谋划地区空间战略。随后，由我院作为规划技术统筹团队承担了《前海深港现代服务业合作区综合规划》（以下简称《前海综合规划》），于2013年经市政府审议通过，成为指导前海建设发展的总体规划和下层次规划的依据。
《前海综合规划》确定了产业发展主题和规划结构，倡导兼容复合的综合功能用地控制，同时创新性提出以开发单元作为指导开发建设和规划管控的核心载体，综合城市设计、市政、交通、建筑等多专业研究的详细规划，是单元开发、土地出让、规划管理的主要规划依据。自此，前海规划就建立了结构科学、层次完善、实施性强的规划体系，完成综合规划到开发单元规划的全覆盖。
▲ 《前海综合规划》土地利用规划
02
一种从深圳本土生长出来的
新型规划编制模式
《单元规划》在《前海综合规划》总体框架下，是基于深圳规划多年探索性实践形成的新型规划编制模式。它是以城市设计方案为基础，对单元的土地利用、街坊划分、空间形态、功能布局、公共空间、道路路网、公共服务设施等的详细规划和具体指引。与深圳法定图则相比，单元规划不仅注重规划的核心价值和刚性条件，更在一定的框架内有较大的弹性，加强规划的实施性，并增加了城市设计、开发导控等详细研究，实现精细化管理。
前海共划分22个开发单元，每个单元又分为3~5个街坊，共102个街坊，每个街坊用地面积约3~5公顷，建筑面积约30~50万平方米。前海的22个《单元规划》于2014年左右陆续批复完成，我们团队承担了1、2、9、12、13、17、18和21共八个开发单元的城市设计和规划编制工作。
▲前海开发单元划分
《单元规划》成果构成包含实施文件（一书三图：规划文本、用地控制总图、城市设计控制指引和地下空间控制指引）与技术文件（开发导控文件和研究报告），其中实施文件指导规划实施，供公众展示、市民及开发商参阅用途；同时，街坊层面的开发导控文件将成为土地出让文件的重要附件部分，主要用于解答城市地块出让和建设过程中“不许怎么建”和“必须怎么建”的问题。
▲《前海2、9开发单元规划》成果
03
持续进化的前海营城理念
前海的发展始终与时俱进、持续升级。2015年，中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区挂牌成立，标志着前海进入了一个新的发展阶段。同期，我们团队开始着手编制《前海城市新中心规划》和《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》），并于2018年经市政府审议通过，取代《前海综合规划》作为新时期前海开发建设的总纲领。
▲《前海城市新中心规划》效果图
▲《自贸区综合规划》效果图
从深港现代服务业合作区到自由贸易试验区，再到今天，前海更是站位于粤港澳大湾区的视角，扩区至120km²，建立面向世界的现代服务业高地和未来新城。我们团队作为技术统筹方，正在编制《前海深港现代服务业合作区国土空间规划（2021-2035年）》。十年发展，定位不断升级，我们也为前海谋划了更高的目标和追求，探索山海与城市共生的新型中心区空间模式，营造世界级吸引力的高品质生活圈，致力于将前海打造成融合山、海、林、城、岛、港、湾的世界上独一无二的湾区城市新中心。
▲前海扩区范围图
04
单元规划：从1.0到2.0，
实现未来前海美好蓝图
《单元规划》承载了实现前海的规划理念和发展目标的重要任务。随着《自贸区综合规划》（2018年）批复，我们团队开始对前海的22个开发单元进行整体修编。规划从“聚产”到“聚人”，通过更完整的中心区功能集聚、更全面的要素整合、更宜人的城市品质营造，打造面向未来的大湾区新中心范例。其规划理念、管控手段和实施方式也进行了“再升级”和“再创新”。
4.1
采用更整体的编制方法：
从单元到片区
原前海22个《单元规划》编制主体不同，各单元的管控要素类型、要素管控深度、地下空间衔接和输出成果标准等有待统一。因此，《前海单元规划修编》（以下简称《修编》）采用“从分到合”的整体编制逻辑，进一步升级单元规划的框架结构。本次修编仍然延续单元管控的方式，但是以三个片区（桂湾、前湾和妈湾）为单位，采用更整体的编制方法，同时，三个片区作为各类专项规划统筹的平台，对各单元的立体慢行系统、空间形态效果、公共服务设施等进行统筹安排。
▲《修编》分片区用地控制总图
4.2
建立更精细的管控规则：
要素分类和刚弹结合
《修编》通过总结前海十余年的开发建设和规划管理经验，对“一书三图”中的“城市设计控制指引图”进行升级。
首先，管控要素归类整理。将影响公共空间环境的建筑形态、公共空间、道路交通的三类控制要素形成“工具箱”。其次，管控要素区分刚弹性。部分要素分为“可变”和“不可变”两种，并分类对要素进行通则性说明。再次，管控要素可以量化，如地块内部广场范围、公共通道等。最后，鼓励创新管控要素，例如，在前海妈湾片区16单元03街坊的城市设计控制指引中，增补“建筑与绿地协调区域”的图例，该图例旨在保障绿廊的面积和视线贯通的基础上，增加绿廊边界的建筑立面形式的丰富性和预留建筑设计的弹性。
▲妈湾片区16单元03街坊城市设计控制指引
4.3
植入更完整的城市功能：
宜居宜业宜游的城市新中心
规划不再单纯地追求建设规模增加和局部工程效率，聚焦空间高品质带来的高价值，兼顾舒适与容量、生态与工程、形象与体验。因此，相较于原单元规划，修编整体减量约600万平方米开发规模，在适度减少商业办公功能的同时，重点补足前海的居住和公共服务功能，改善前海职住关系。回归城市为人服务的本质，通过更完整的城市功能营造，更高标准的服务供给，实现从特殊经济功能区到综合城市中心区的进化。
▲“由海到山”的功能布局概念图
（1）滨海地区增加大型公共建筑和步行街区：
规划充分利用滨海环湾独特资源禀赋，通过增厚环湾公共空间，引导市级、区域级公共设施向湾集聚、分片集中，打造环湾地区成为国际化现代化公共活力中心。
▲ 环前海湾大型公共设施布局图
（2）商务办公集中地区增加准公共服务设施：
规划创新提出“准公共服务设施”理念，鼓励使用商业指标以附建的形式，集中布局于TOD商务办公区，提供如心理诊所、员工食堂、图书馆等多元化公共服务，塑造有利于商务人士、企业团体和到访游客交往的就业环境。
▲前海准公共服务设施布局示意
（3）更集约化的居住社区公共资源组合方式：
靠近生活性街道街角，集中布局社区邻里中心和体育运动场，形成居住社区的“一中心一场”的基本公共服务设施布局模式。其中，社区邻里中心旨在提供便利生活基础型设施，满足居民的医疗、政务、商业、健身、游憩等需求。同时，为适应吸引国际化人才需要，进一步增加国际医院、国际学校等国际化设施供给。
▲前海居住社区邻里中心布局模式图
4.4
塑造更特色的滨海城区：
宜人的空间形态和城市体验
（1）山海湾城于一体、富有趣味的公共景观：
以湾区客厅为核心，通过山海廊道与大小南山相连，强化廊道两侧文化休闲设施，让环湾生态人文景观渗透进入都市，形成环状放射的整体公共秩序，营造亲海亲河、充满活力的湾区公共生活。
▲ 前海公共空间布局图
▲ 前海桂湾片区总平面图
▲ 前海前湾片区总平面图
（2）优化提升“公交+慢行”一体化交通系统：
在高轨道基础上，增加若干公交环线实现最后一公里舒适到达。在满足均好可达慢行需求基础上，重点优化10处地段级支路网，试点慢行街坊建设，营造步行友好街道体验。
▲ 前海活力街道概念
▲ 前海八、十单元中央绿谷慢行系统
（3）疏密有致、层次丰富的空间形态：
对空间形态进行整体设计，兼顾舒适与容量，形成从海到城、再到山的紧凑度梯级分布的空间形态特征。环前海湾低密度开发，大型公建结合滨海公园打造步行街区，建筑高度以小于60米为主；在水廊道公园两侧进一步控制建筑高度，建立山海城空间互动通道，实现山海景观的渗透，建筑高度以小于80米为主；在TOD地区集中高强度开发，是展现前海城市形态的主要界面，建筑高度以200~300米为主。
▲ 前海整体空间形态
▲ 前海桂湾片区效果图
▲ 前海前湾片区效果图
▲ 前海妈湾片区效果图
▲ 前海桂湾片区和前湾片区实景天际线
05
单元规划的实施效果
单元规划倡导以街坊为基本单位的整体开发，打造功能混合、空间复合、特色鲜明的城市综合体。它在前海开发建设和规划管理的十年实践中取得了显著的成效，以下是单元规划指导开发建设的一些成果展示。
《前海2、9开发单元规划》是前海合作区首个已实施的开发单元规划，也是指导前海精细化管理实施的开创性规划，并于2015年获得全国优秀城乡规划设计奖一等奖。2、9开发单元在复杂工程条件和市场多元开发模式下，以街坊为单位进行综合系统集成设计，对复杂地下空间各连接系统进行立体设计，进行三维管控创新。目前，整个单元建成度很高，已有大量企业入驻。在2021年12月03日，位于前海2单元02街坊的华润万象前海也正式开业，从它的实施效果看，在规划中“金融峡谷”的概念得以落实。我们计划在后续的文章中会详细地讲述前海2、9开发单元从规划到实施的完整历程。
▲ 前海2单元效果图
▲ 前海2单元建设实景
▲ 前海2单元“金融峡谷”效果图
▲ 华润万象前海建成实景
19单元03街坊是前海最早启动建设的地区之一，由街坊率先实践了“街坊整体开发”的理念，统一规划，统一设计，统一建造，统一运营，整个街坊已经基本建成。
▲ 前海妈湾片区19单元03街坊建成实景
▲ 前海妈湾片区19单元03街坊中庭公共空间
在城市土地开发利用的过程中，对于一些远期开发的土地，探索试行租赁土地制度，快速形成局部的城市功能和形象，为前海主导产业提供办公空间，也可短期利用土地实现建筑的循环利用。例如，服务深港及世界青年创新创业的梦工厂、用于前海举行政务和商务会议的前海企业公馆、加强深港科创合作的粤港澳青年创业园等。
▲ 梦工厂实景
▲ 前海企业公馆实景
▲ 粤港澳青年创业园实景
在公共空间的建设上，桂湾公园以生态引领文化，蕴含“隐、野、闲”三大主题文化元素，是深圳第一个引海入城的水廊城市公园。
▲ 桂湾公园实景
06
写在最后...
从总体规划到开发实施，从统筹安排到专项任务分解，《单元规划》一直承担着至关重要的角色。本文主要从单元规划的视角，重点讲述前海的规划理念如何演进和执行落地。我们团队深度参与了前海十年的全过程规划实践，包括了从宏观战略到精细化导控的全尺度技术服务。
我们计划在后续的文章中分享包括《前海城市新中心规划》、《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》、《前海深港现代服务业合作区国土空间规划（2021-2035年）》等总体规划和《前海2、9开发单元规划》、《前海妈湾片区综合性城市设计》等详细规划的系列文章。继续讲述前海故事，描绘前海美好蓝图。
项目名称：深圳市前海深港现代服务业合作区单元规划修编
项目地点：深圳·前海
项目规模：14.92平方公里
项目时间：2019年08月—至今
项目类型：控制性详细规划
业主单位：深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
项目指导：单樑，担任深圳市城市规划设计研究院副院长、城市设计总监
团队人员：刘浩、陈书谦、王瀚宇、朱美霖、李毓庚、张丽娜、周恩博、杨博文、唐振雄、魏宗浩、席睿、何雨宵、环前海湾城市设计项目组韩江雪、张聪聪、汪凯等
图文编排：udr品牌团队
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