​上半年楼市惨淡，油箱满油为何跑不动？

不知大家有没有看统计局公布的2024年上面的一些数据？

这里面很多数据总体表现可观，但有两项数据并不太理想，一个是消费，一个是楼市。

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前天我们已经讲消费了，通过化妆品销量可以看出消费确实有点涨不动。

除了消费之外，楼市数据更惨淡。

先来说一下商品房销售情况。

2024年上半年新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19%。

这已经是新建商品房销售面积连续三年大幅下降。

在2024年之前，2022年上半年新建商品房销售面积同比下降22.2%；全年同比下降24.3%。

2023年1~6月份，新建商品房销售面积同比下降5.3%；全年同比下降8.5%。

相对于销售面积而言，销售额下降更加明显。

2022年1~6月份，商品房销售额同比下降28.9%；2023年1~6月份同比增长1.1%；但2024年1~6月份，商品房销售额又迅速下降25%。

从这些数据可以看出，楼市整体下行已经有三年时间。

在这三年时间里面，我国楼市已经发生了翻天覆地的变化。

第一个是房价持续下降。

最近两年时间从一线城市到二线城市，再到普通的四五线城市，房价都出现了不同程度的下跌。

个别城市房价下跌甚至达到30%以上。

比如在2021年末的时候，当时深圳二手房均价接近6.8万，但目前已经下跌到5.7万左右，整体跌幅超过16%，个别小区跌幅甚至超过30%。

当然除了深圳之外，其他城市同样也出现了不同程度的下跌。

第二个是楼市投资持续下滑。

在楼市成交量整体下滑的背景之下，楼市的投资热情也迅速下降，楼市投资持续下跌。

2022年上半年到2024年上半年，我国商品房投资额分别为68314亿元，58550亿元，52529亿元。对应的增速分别为-5.4%，-7.9%，-10.1%。

第三个是楼市持续洗牌。

从2021年开始，我国楼市就迎来了前所未有的变革，很多开发商都因为资金链问题出现利润下滑，债务违约，甚至倒闭等各种情况。

据不完全统计，截至目前包括恒大、碧桂园、远洋集团、绿地控股、世贸集团、富力地产、华夏幸福、佳兆业、阳光控股、中国奥园等一些头部开发商都出现了不同程度的债务违约。

截至目前在开发商前100强当中至少有50%开发商出现了债务违约的情况；除了央企开发商之外，其他类型开发商债务都是压力山大。

第四个是土地出让金减少。

一直以来土地出让金都是各地非常关键的财政收入来源，然而最近几年在楼市表现不佳的背景下，各地土地出让金也迅速下降。

从2021年到2023年，我国土地出让金分别为87051亿元，66854亿元，57995亿元；对应的增速分别为3.5%，-23.3%，-13.2%。

进入2024年之后，土地出让金持续下降，1~5月份，全国土地出让金12810亿元，同比下降14%。

从这些数据可以看出，目前的楼市确实比较惨淡。

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看到楼市这种表现，很多人都无法理解，毕竟从购房的角度来看，当前可以说是历史最好的一个时期，没有之一。

近几年为了推动楼市的发展，各地都推出了各种政策。

一方面是贷款利率持续下跌，目前5年期LPR已经下降到3.95%。

但各地可以根据自身的实际情况自主定价，有不少城市房贷利率都已经下跌到3.15％。

个别信用社最低房贷利率甚至可以做到2.95%。这已经是历史最低水平了。

另一方面是购房门槛一降再降。

为了让更多的人买房，各地可谓是使出了浑身解数，购房门槛一降再降，目前很多城市买房基本上没有什么限制，只要是个人有钱就能买。

此外很多地方还下降了首套房比例，个别城市首套房比例最低只有10%。

再一个是取消限购限售，目前除了个别一线城市之外，其他城市基本上没有限购限售。

此外很多地方还亲自下场买房，除了发放购房补贴之外，有很多城市都是通过财政资金直接大量购入房产用做保障房或者公租房。

这些利好消息可谓是一波接着一波。

按照以往楼市的规律，一旦政策放宽，楼市会迅速反弹。

但奇怪的是，这轮楼市下跌已经近三年时间，尽管利好消息不断，楼市仍然扶不动。这跟以往楼市调整周期是有很大区别的。

对此很多人都纳闷了，为什么楼市变了呢？

可能有些人首先会想到的是大家没钱。

部分人没钱这是事实，但是大家不要用自己的情况来衡量别人的真实情况。

从实际情况来看，目前有钱的人还是很多的。

根据央行公布的数据，近几年我国住户存款余额一直在快速增长。

2024年上半年，我国新增的住户存款就达到9.27万亿元。

截至目前，我国住户存款余额已经超过147万亿，人均存款超过10.4万；参考七普户均人口2.62人计算，目前我国家庭平均存款已经超过27万。

这个平均存款在绝大多数城市都已经够买房的首付了。

这说明目前我国用户整体并不缺钱。

不论是从购房资金存量，还是从购房政策的角度来看，楼市的油箱全都是满满的。

只是大家不愿意花钱而已，大家宁愿把钱放在银行里面拿着2%左右的利息，也不愿意投入到楼市当中。

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在这，我们不禁要问几个问题。

整体市场并不缺钱，不缺政策，不缺利好消息，但为什么楼市就是跑不动呢？

难道大家都没有购房需求了吗？

当然不是，从实际情况来看，目前我国仍然存在大量的刚需人群。

结合统计局公布的历年商品房销售面积来推算，目前我国的商品房存量大概在3亿套左右。

按照户均人口2.62人计算，这3亿套房只够8亿人左右居住。

而目前我国的人口总量仍然达到14.1亿人，扣除哪些没有购房需求的农村老人之外，潜在的刚需人群至少达到5亿人左右。

尤其是对于一二线城市，潜在的购房人群更庞大。

比如对于深圳，目前深圳的商品房存量也就200万套左右，而深圳有将近1,800万的人口。

而且这200万套房当中有很多都是拥有多套房的人。

即便我们把共有产权因素考虑在内，目前名下真正有商品房的深圳人口最多也就400万人左右，占比只有22%左右。

相当于目前深圳还有近78%的人口是没有商品房的，这些人难道没有需求吗？

其实有需求，只是看自己能不能承受得起高昂的房价而已。

对其他城市来说也是一样的道理。

很多城市仍然存在大量人群没有商品房，这些人有需求，但有没有购买力那是另外一回事。

我们在衡量楼市的时候，很多人往往直接拿人口来笼统推算潜在的购房人群。

但不论对于楼市还是其他商品，有购买力的人才算消费群体，没有购买力那毫无意义。

购买力+购买意愿，这才是真正的需求，缺一不可。

但目前市场上真正同时符合两个条件的人并不是很多。

一方面是那些有购买力的人早就买房了，在当前楼市表现不佳的时候，他们对投资需求也不那么旺盛，所以他们没有购买意愿。

另一方面对于那些有购买意愿的人，如果没有购买力做支撑，那也是白想。

扣除这两类人群之后，真正具备购买力+购买意愿的人群其实已经不多了，这也是为什么当前楼市跑不动的重要原因。

而且我相信这种情况会成为楼市未来的常态。

未来楼市还有需求，但这种需求就像挤牛奶一样，得一点一点的挤，而不是像爆气球一样一下瞬间就爆开。

毕竟对于那些有购买意愿的人，他们的收入需要慢慢的积累，当积累到一定的程度之后，他们才能转化为需求。

总之一句话，楼市还有庞大的潜在需求，但这种需求不可能一下就爆发出来，需要慢慢的释放，所以不管推出什么样的刺激政策，楼市也不可能像过去十几年那样迅猛发展，每年房价涨个百分之几十。

因为支撑楼市迅猛发展的底层逻辑已经改变，在人口减少，收入放缓的背景下，大家进入楼市会更加理智，而不会那么盲目。