涨价5000元/㎡！同板块内买这样的品质，是疯了嘛？
在限价时代前出让、目前还有房子囤着的项目，会不会迎来大机遇呢？
第一个吃螃蟹的楼盘出现了：
1月8日，钱塘区大江东捂盘8年的“鸽盘”——大江之星，突然领出了预售证，即将加推2#、3#、4#、10#，共计170套房源，高层毛坯均价23638元/㎡、洋房毛坯均价26580元/㎡。
这一价格，对比钱塘区大江东河庄街道前期的新房限价，涨了近5000元/㎡。
大江之星多年媳妇熬成婆，终于在新政后拿回了自主定价权。
只是，拿回定价权后的大江之星，足足贵了5000元/平方米，还值得大家购买吗？
群姐跑了一趟项目现场，帮大家实探了大江之星。
1
滨江华成大江之星，位于大江东的河庄街道，小区门口与地铁8号线河庄路站E口几乎“零距离”。
配套方面，南面紧邻河庄文体中心，西面紧邻和庄街道办事处，河庄幼儿园、小学、中学均在600米范围内。
小区总建筑面积约13.8万㎡，容积率3.0。规划有6幢高层，3幢洋房，目前还剩下2#、10#的2幢高层共130套和3#、4#的2幢洋房共40套还未销售，其他楼幢都于早前售罄交付入住了。
2010年9月，楼面价3397元/㎡，楼盘原来是滨江和华成联合开发的，但后续滨江退股，所以大江之星的开发商是华成，好在，房子是滨江代建，园林、物业都是滨江出品。2016年6月首开，2017年完成交付。
大江之星之前开盘卖多少钱呢？
大江之星早前已经开过两次盘，都在2016年，刚好碰上了房价暴涨的时期。
首开2016年6月份，开盘均价约8500元/㎡，一抢而空。
二开2016年底，加推均价13000元/㎡。
2017年12月30日，大江之星正式交付。
这次即将销售的是整个小区剩下来的2#、3#、4#、10#，共170套现房，户型面积86-134㎡，高层毛坯均价23638元/㎡、洋房毛坯均价26580元/㎡。比此前的开盘价格，整整上涨了11500元/㎡。
2
到了大江之星，实地先看看它整体现场情况。
小区由一条丰凯路分隔为西区和东区。
东、西区各有一个大门，人车分流，8年前的产品就能做到分流还是可以的。而设计风格上，与早些年交付的滨江万家星城、万家花城等小区高度重合。
▌东区大门
▌西区大门
建筑立面部分，即将销售楼幢饰面保持的还不错，没有出现脱落、修补色差等问题。材质上，一层为米黄色干挂石材，一层以上部分为同色系涂料+咖色涂料线条修饰。
值得注意的是，通过仰看，可以发现10#低楼层几户的阳台顶面粉刷石膏饰面已经出现了较大面积的脱落。
▌建筑立面
然后来看园林，东区的正大门进来就是滨江特色的蓝宝石泳池。
▌露天蓝宝石泳池
并且沿着泳池外围做了一圈环形塑胶慢跑道，但整体规划的空间不是很大。
▌环形塑胶慢跑道
除蓝宝石泳池+环形塑胶跑道以外，大江之星整个东西两区的露天部分并没有其他的生活配套规划了。
绿化景观部分，东西两区分别各做了一个水系景观，东区背靠泳池，西区在售楼处的进口位置。
▌东区水系景观
▌西区水系景观
走了一圈，可以发现西区所在楼幢并没设置架空层，有架空层空间的楼幢都集中在东区的4#、3#、1#。
并且与近几年交付楼盘的丰富美观配套相比，大江之星与众不同的是就算有架空层，但生活活动配套（比如童玩区、健身区）非常简陋，基本可有可无，甚至部分空间还被快递柜和电瓶车占据了。
▌童玩区
▌健身区
▌架空层现状
再来看绿化，小区内做了大量的堆坡，行人路面都是蜿蜒的小径，这样的错落堆叠的造型设计对比现在基本平铺的绿化造景来看，视觉感官上要优秀很多。就是草皮的状态，养护不是很好，有出现草皮枯黄，灌木延边露土的情况。
进入楼幢内部，从楼幢入户，到入户大厅，再到一层候梯厅整体装修风格比较老式，又很有早年间滨江的味儿。至于整体情况，即将销售的10#入户大厅存在吊顶乳胶漆脱落、地面瓷砖碎裂、警报器响不停等问题。
▌10#单元入户问题
▲吊顶乳胶漆脱落
▲地面瓷砖碎了
▲警报器响不停
▌高层单元入户
▌洋房单元入户
▌已交付入住高层一层候梯厅
乘坐电梯，来到地下车库区域，问题可不少。
先是10#地下单元入户顶面乳胶漆有大面积霉斑没有做处理，再是转身就看到靠墙车位墙面饰面整块被铲除，并且伴随大面积渗漏注浆的痕迹，还有各处墙根的反碱和修补色差，地面渗水修补等等。
这场面可以说，很难受。
▲发霉，霉斑密布
▲车位墙面大面积注浆修补
▲墙根反碱和修补色差
▲地面渗水痕迹
▌地下车库
▌地下单元入户
再次乘坐电梯，来到平层候梯厅和消防楼梯。即将销售楼幢的整体状态，大面上看感觉还不错。
▌候梯厅
▌风雨连廊
▌消防楼梯
但实际上，已经出现了消防栓打不开，瓷砖掉落、鼓起、缺角，吊顶补完又开裂，消防门下口破损，过道门槛石断开。。。的问题。
▲消防栓打不开
▲瓷砖掉落
▲瓷砖鼓起
▲瓷砖爆边
▲吊顶补完又开裂
▲消防门下口面层破损
▲消防楼梯平台窗框边乳胶漆面起翘
▲过道门槛石断开
▲楼梯踢脚线面层破损
▲消防楼梯栏杆固定件脱落
▲栏杆破损断开
最后来看户内，可以发现边套户型不少户的入户门套出现变形扭曲、下口受潮脱开的情况。
▲门套变形
▲门套下口受潮脱开
至于室内，因为是毛坯销售的，所以基本面上没啥可以看到的，只要不漏就行了。
▌室内情况
据了解，大江之星最早由滨江和华成共同打造，虽然后来滨江撤资，但房子是妥妥的滨江造，物业也是滨江。
所以上述列举的问题，不管是早期开发商施工不当产生的问题，还是后期物业维护不到位产生的问题，最终的结症方都还是滨江。
3
整个小区交付已经超过5年时间了，根据手边买房数据，大江之星交付近半年二手房成交共计22套，其中高层的成交价格最高达到20018元/㎡，最低14784元/㎡，而洋房近半年只有一套房源成交，成交价格在14506元/㎡。
*备注：网签单价存在做高或做低的情况，仅供参考。
目前大江之星二手房挂牌房源共计26套，挂牌量不是很大，挂牌价
19706元/㎡，比这次领证的房源整整低了近5000元/㎡，再加上小区是2017年交付的，基本不太可能有税的。那岂不是二手房会更香。
大江之星的26套挂牌房源中，降价房源16套，最高降价25万；涨价房源2套，最高涨价3万，都是在这次领证之前。
对比完它本身，再来看看周边。
大江之星北面相望的德信大江源著和金色和庄两个小区，它们都是在2019年交付的。
目前可以知道的是德信大江原著的配置是要比大江之星高上不少的，品质上两者可能差不多。而金色和庄小区整体品质虽比不上大江之星，却胜在几乎100%得房率。
根据手边数据，它们两者现在的二手房市场价都低于20000元/㎡。交付又超过了2年，没有双税的制约。
大江之星，卖24500元/㎡。
说实话，我不是很理解。
首先它的产品配置已经非常过时了，几乎没有特别好的生活配置；然后是还没卖，就已经修修补补一堆问题，有些还是硬伤，补不好的那种；最后就是不是很负责的物业，架空层放快递柜，电瓶车横七竖八的停放，以及那个长时间滴滴作响消防报警器。
在大众眼中，精装修限价21300元/㎡，都可能要面临亏本卖的大江东。
花更多的钱，买个不咋样的大江之星，是疯了嘛？
楼盘 信息 | |
|---|---|
| 楼盘 | 华成·大江之星（现房） |
| 板块 | 钱塘区-大江东 |
地址 | 河庄街道新港路南侧 |
| 价格 | 高层毛坯均价23638元/㎡ 洋房毛坯均价26580元/㎡ |
交付时间 | 2017年 |
| 产品信息 | 总建面约13.8万㎡，容积率3.0，共计850户，主力户型79-136㎡。 |
| 户型分布 |
本文为【好房业主群】原创内容
未经允许，不得使用文内任何图片
如需转载可联系授权。
现留言功能已开启
找我跑盘，问题咨询
关注【好房业主群】
找【群姐】
▼