雅加达公寓楼市 2022年第一季度报告
近期的俄乌冲突导致印尼大宗商品价格上涨, 与此同时印尼财政部于4月1日起调整增值税率至11%, 以上因素对印尼的经济和房地产市场产生直接的影响, 让消费者在2022年第一季度更倾向于观望市场.
与2021年第四季度雅加达公寓共出售516套相比, 今年第一季度的销量呈下降趋势, 仅售出 278 套. 下降的主要原因是由于年初爆发的新一波疫情以及印尼财政部对增值税减免政策的更改. 而之前政府推出的减免增值税利好又仅限于已经交付的楼盘, 所以目前已出售的单位几乎都是现成公寓. 对于在建项目, 缺少吸引投资者的优惠活动, 销售量远不如之前. 如图所示, 由于销售业绩的恶化, 导致在建项目的数量一直在下降. 而增加增值税税率的这一举措也让投资者延长了观望期.
观望期的长短还要取决于印尼整体的经济状况, 开发商的利好以及银行利率刺激.
现有项目 — 在建项目 —
2022年第一季度雅加达共有521套公寓交付, 现有公寓 219,488 套. 预计在今年第二季度或第三季度会有更多的项目可以交付. 今年雅加达公寓的供应量仍将随着市场的需求继续持平, 整体市场主要以中端, 中低端为细分目标, 价格<20亿印尼盾/套为目标客户. 如明年疫情可控, 政治稳定, 预计在2023年雅加达公寓市场将有所好转.
雅加达服务式公寓的本质是迎合中高端市场的需求, 因此, 大部分的项目均位于CBD等商业区. 今年第一季度, 仅Okura 公寓宣布开盘, 该楼盘将于2025年向市场推出181套. 截至现在, 雅加达服务式公寓共有6,221套, 预计未来将以6.8%的复合年增长率增长, 到 2025 年, 雅加达服务式公寓总量有望达到 8,083套.
年供应量 □ 现有供应量□
截至2022年第一季度，没有任何开发商增加项目的售价, 目前仍然停滞在每平方米 3510 万印尼盾（环比增长 0.0% 或同比增长 0.4%). 大多数项目维持现有价格的主要原因还是增值税的增加所带来的压力. 此外，一般开发商更倾向从每年的第二季度开始提高要价. 内外因素的影响, 预计今年公寓价格将有小幅上涨但不会有太大的浮动.
雅加达各区域公寓售价
每年的第一季度, 公寓租赁市场属于平静期, 商业活动也较少. 在2022年第一季度, 雅加达公寓的平均入住率下降了 2.85 个百分点至 58.2%. 预计今年雅加达公寓的入住率将随着印尼对周边国家的开放而逐渐增长, 增长速度可能相对缓慢, 整体市场也需要很长的时间才能恢复到疫情前的水平.
疫情的好转, 政府对外籍人士入境限制的放开, 以及未来三年新公寓的供应压力, 都会刺激公寓租赁市场的增长, 预计今年雅加达公寓平均租金将在1%-3%范围内上涨.
雅加达公寓平均入住率
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