泗水大都会工业用地 2022年第二季度报告

源筑地产源筑地产 2022-10-05

东爪哇是印尼的一个战略省份，是印尼东部地区的主要商业和物流枢纽。而东爪哇的泗水大都会是印尼第二大的城市和商业中心, 近年来容纳了越来越多以制造业为主的产业。

东爪哇是国内外投资者最受欢迎的目的地之一。根据印尼投资部过去三年的数据，东爪哇投资增长速度复合年增长率为16.6%，超过全国投资复合年增长率的5.5%。仅次于西爪哇和雅加达排名全国第三。在经济增长方面，根据 2022 年第一季度，东爪哇经济增长率 5.20% ，略高于全国GDP的5.01%。其中最大的增长来自交通与物流行业，其次是制造业, 信息与通信部门。

工业用地需求量

Industrial Land Demand

在泗水大都会，工业区主要集中在六个地区，即Mojokerto, Sidoarjo, Gresik, 泗水, Pasuruan和 Tuban。

在Mojokerto区的工业通常以轻到中型工业为主，包括食品加工、包装和一些电子制造的行业。

Tuban区主要集中了水泥制造厂和废水处理厂。

泗水、Pasuruan 和 Sidoarjo地区以轻到中型工业为主，这些区域因靠近市中心, 所以物流业也较为集中。

Gresik 是东爪哇最活跃的地区之一, 东爪哇唯一的经济特区位于此, 该地区以轻, 中和重型工业为主, 目前正在开发建设大型铜冶炼厂和贵金属精炼厂。而其经济特区的属性也不断为 Gresik 区吸引外资投资，尤其是以铜和铜相关的衍生品冶炼厂为主, 目前在该区已形成了冶炼厂聚集地。

泗水大都会工业土地销量占比

截至 2022 年上半年，泗水大都会没有新的工业园推出。目前的工业土地存量保持在 3,118公顷。但泗水大都会已确定以下区在未来将推出新的工业园, 其中 Mojokerto 和 Sidoarjo，总面积约 320 公顷。Gresik 区扩建计划涉及约 600 公顷。

工业用地供应量

Industrial Land Supply

自2020年疫情初期, 中国检疫和边境限制 20% 至 50% 的原材料出口，尤其是塑料、纺织品和化工产品, 导致印尼制造商面临原材料供应问题，制造生产指数与2019年相比 (PMI) 下降了 4% , 制造业的缓慢发展直接影响了泗水大都会的工业用地供应，除了在Gresik 区稍微活跃, 平均每年有 10公顷的土地售出, 略低于最初的目标20-30公顷每年。

泗水大都会的工业用地累积售出1452公顷。其中, 北部地区(Gresik, Tuban)出售的土地占总出售量的 33% ，南部(Mojokerto , Ngoro, Sidoarjo, Pasuruan) 和中部 (Central (Surabaya) 地区出售的面积占比分别为 28% 和 8%。

泗水大都会土地供应占比

工业用地价格

Industrial LandPrice

工业区的土地价格取决于几个重要因素，包括地理位置，基础设施和物业服务以及周边原材料的供应。

在过去三年，泗水大都会的工业用地价格没有太大浮动。

泗水市中心的工业用地价格最高, 为 IDR6,500,000 至 7,500,00/平方米。

南部地区 Mojokerto、Pasuruan 和 Sidoarjo 的工业土地售价在 IDR1,500,000 至 5,000,00/平方米。

北部地区 Gresik 和 Tuban 因还有很多待开发的土地, 因此价格具有竞争力，售价在 IDR1,350,000 至 3,500,00/平方米。

泗水大都会土地价格

目前泗水大都会最受青睐的投资领域为泗水、Gresik 和 Sidoarjo，以上区域均靠近海港和国际机场。

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