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一周记事 | 城市更新，推动中心城区“质”变
中心城区城市发展加快从“量”的扩张转向“质”的提升，走内涵式、集约式、精明增长的高质量发展路径。
作为天津市区首个城市更新项目，嫩江路片区更新改造项目翻开了中心城区城市发展新的一页。随着后续更多城市更新项目的推出，中心城区城市发展加快从“量”的扩张转向“质”的提升，走内涵式、集约式、精明增长的高质量发展道路。对于提升居民生活品质、活化老旧街区、培育新的经济增长点，都有着重要意义。
“量”到“质”的转轨
很少有哪个国家像中国这样，在短短几十年里经历如此迅猛的城镇化进程。一座座连片的高楼拔地而起，一片片新的建成区急速拓展着城市边界。进入新的发展阶段，受到生态、人口、文物保护等等条件限制，这一发展模式逐渐触及“天花板”。以人为本，重“质”而非重“量”的城市更新，必然成为城市发展新的主旋律。
从民生需要来看，一些老旧住房因为建成年代久远，质量安全和使用功能都有问题，日益成为城市“短板”，群众改善居住条件的愿望非常迫切。随着“危改”、“棚改”的完成，老城区集中连片的改造趋于结束。面对分散的老旧房屋，唯有通过“绣花”式的城市更新，精准施策，陆续进行修缮改造，完善现代配套功能，提升居民生活品质。
近年天津鲜明提出，“要把高楼大厦背后老旧社区每个家庭的安危冷暖时刻放在心上”，“绝不允许在高楼大厦背后还有贫民屋”。从2017年开始，天津连续三年实施中心城区老旧小区及远年住房改造，解决安全设施、服务设施、公共设施和外部环境四类问题，涉及三千多个片区、两万多幢建筑、一百多万户居民。经过改造，老旧小区面貌为之一新，极大地改善了居民生活环境，受到广泛欢迎。这三年的改造，也为“十四五”时期天津推进城市更新打下了一个好的基础。
今年6月，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（以下简称《实施方案》）出台，将原先的老旧房屋、老旧小区改造提升与城市更新的新愿景结合起来，进一步丰富了工作内涵，完善了支持政策。
《实施方案》提出，统筹城市生产生活生态，强弱项、补短板，不断提高城市的宜居性、包容度和承载力。以人民群众最迫切的老旧房屋老旧小区改造提升需求为重点，因地制宜，精准施策，让人民群众居住条件切实得到明显改善。
城市更新，更新什么
和平区是天津传统的城市中心，区内可供拓展的建设空间非常有限，存有大量建成年代久远的住房。由于历史原因，许多住户没有独立厨房、卫生间。这类“非成套房屋”，难以满足现代生活需要，是更新改造的重点。当然，前提是保护历史文化和城市风貌。
根据《实施方案》，按照是否为保护性建筑，以及房屋建筑结构、安全标准等，老旧房屋改造提升分为三种方式：保护类、改建类、重建类。对保护性建筑，主要是整修，改善居住条件。对非保护性建筑，如果建筑结构有保留价值，通过调整房屋内部空间布局或外部扩建，增加独用厨卫设施实现成套化。针对建筑结构差、安全标准低等不具有保留价值的非保护性建筑拆除重建，通过适当提高开发建设强度、增加居住建筑面积实现成套化，或者通过对原住户重新安置彻底改善居住条件。
“十四五”期间，中心城区力争基本完成保护类老旧房屋改造提升，全面启动改建类、重建类老旧房屋改造提升。
根据和平区的摸底，目前全区非成套老旧房屋有将近130万平方米，除去位于五大道风貌建筑区域内的50余万平方米，还有70余万平方米需要更新改造。面临的压力可谓不小。
今年，和平区确定了包括嫩江道片区、解放路片区等在内的8个老旧小区更新改造试点片区，总建筑面积为6万余平方米。其中解放路片区也将于近期进场施工。
（和平区沈阳道7号院原貌和未来规划图。2018年，这里腾迁了原有住户，重新进行规划设计，目前正在建设，未来将变成科技产业园区。）
到“十四五”期末，天津还将力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。改造提升内容包括基础类、完善类、提升类三类。基础类主要包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。完善类主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。提升类主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造。从基础的水、电、气，到适老化、智慧化改造，停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施建设等，内容非常丰富。
至于城市更新，主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。
中心城区的河东区，老旧厂房较多。截至目前，共排查出老旧厂房49处，总闲置面积24.3万平方米，闲置率31.3%。河东区启动了城市更新实践区战略，进行整体谋划、梯度开发。近期，位于津塘路31号的天津第一冷冻集散物流基地，已经启建“天津信创产业应用示范基地”。
河东区如今的棉三创意街区、帅超科技园、蓝·飞鸽创意产业园等，也都是由老旧厂房蝶变而来。
面向“十四五”，中心城区要补“产业”功能，发展都市产业，避免产业空心化，老旧厂区以其独特的历史文化底蕴和产业承载能力，必然是大有可为。
在老旧街区改造方面，和平区同样也在推进。比如近期推出的劝业场地区城市设计、控制性详细规划草案显示，这一传统商业街区将采用“主街”（和平路、滨江道）+“后街”（河北路、山西路、长春道、锦州道等十条道路）的规划结构，实现功能更新、民生改善、活力提升。
政策支持，市场化运作
为加大对老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新的支持，《实施方案》专门列出规划、土地、金融财税、审批等方面的针对性政策。
比如，各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高。支持土地使用权人自主更新，支持存量闲置用房利用。加大住房公积金对老旧房屋改造提升的支持力度。依法依规给予城市更新项目行政事业性收费减免和税收优惠等支持。加快审批速度，减少审批环节。
影响老旧房屋居住质量的一个重要方面，是房屋面积小，户、人口数量却很多。有的公产房内，一间房就是一户人，一套房住好几户人。《实施方案》特别提出，合理疏解改造提升老旧房屋居住人口，减轻更新房屋使用强度，更好改善全体住户居住条件，满足群众住房需求。各区人民政府要积极盘活可利用的保障房或空置商品房作为老旧房屋改造提升腾迁安置房源。棚改剩余安置地块和安置房源可用于老旧房屋改造提升腾迁安置使用。
此外，支持公有住房出售。老旧房屋改造提升后的房屋单套面积增加的，由房屋产权单位（产权人）、承租人按照改造协议的约定交纳改造成本费，维持原房屋产权类别不变。改造提升后的房屋为成套住房且符合公有住房出售条件的，可按照房改售房政策向承租人出售产权。改造提升后的增量房屋和腾空房屋，在安置回迁住户基础上有剩余的，符合法律法规规定的可转让房屋使用权或产权。
值得一提的是，城市更新既是惠民工程，也有利于形成新的经济增长点。根据全国工商联房地产商会城市更新分会调研和估算，城市更新过程中将撬动十万亿级的内需空间。面对大量投资需求，必须通过市场化运作方式，充分调动社会资本参与。
去年12月，市政府与上海建工集团股份有限公司签署战略合作框架协议，双方决定在老旧小区更新改造、基础设施投资建设、区域开发等方面展开深入合作。
今年8月6日，天津城市更新再获有力支持。天津城投集团与中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业集团签署《天津城市更新战略合作框架协议》，就共同组建天津城市更新基金达成合作意向。基金初始总规模600亿元，首期认缴规模100亿元，定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目。
近日，市领导到河北区望海楼街道望海楼社区金庭里小区调研“我为群众办实事”实践活动时了解到，该社区进行违建拆除等综合提升工作，同时引入企业实施智慧化改造，为社区居民增添体检中心、便民果蔬超市等情况。市领导强调，要积极引入专业力量实施老旧小区智能化改造，运用市场化手段完善社区服务功能。
建筑会老化，人的生产生活方式会演变，城市更新也会是一项永续的工程。随着城市更新行动持续推进，城市一定会变得更加宜居，居民生活品质将不断提升，产业活力也会不断增强。
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