现在买房，资金动辄几百上千万，买房人往往采取“首付款+银行贷款”的方式购房。购房合同被解除以后，在银行贷款的钱是由买方继续还贷，还是由开发商/卖方还给银行？从银行角度看，借贷合同是和买房人签的，买方就应该履行合同，否则银行卡有逾期风险，买房人拒绝还款的话要考虑清楚可能带来的后果。
从买房人角度看，合同已经解除，贷款的钱也是直接付到开发商/购房人账户，就应由他们偿还款项。我不能房没了，再接着还贷款吧？！
好像双方的说法都有点道理，应该由谁偿还剩余贷款呢？大家请看下面这个案例。2015年8月12日，张三与青海某开发商签订《商品房预售合同》，购买开发商位于西宁市城东区建设南路商业用房，建筑面积3736.19平方米，价格约为1亿4800万元。其中，首付款约7400万元是由张三在2015年7月15日支付，剩余7400万元办理按揭贷款。2015年8月14日，由张三及家人共同向建行青海分行办理贷款、开发商为保证人在借款合同上盖章。借款期限十年，每月还款约83万元，开发商的担保方式：抵押加阶段性保证。2015年8月18日，建行将张三购买的房屋办理了抵押。在购房合同中，约定开发商2015年10月30日前交付房屋，逾期交房120天购房人可以解除合同，但直至2016年12月29日，开发商仍未能依约交付房屋。张三起诉开发商和贷款银行，要求解除购房合同及借款合同，开发商退回购房款及利息，已支付的贷款部分由开发商偿还，未支付的贷款由开发商直接还给银行。因为案件标的额巨大，由青海高院一审，法院经审理后，支持了张三的诉讼请求。银行不同意，上诉于最高人民法院，最高院审理后，大部分维持了青海高院的判决，但同时在“本院认为”处写明：
对张三免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行在一审中是被告，其没有对张三提出反诉，根据民事诉讼不告不理原则，张三应当怎样承担责任，法院不予审理。
至此，本次诉讼的第一轮交锋告一段落，以张三的胜诉落下帷幕。正是由于最高院的判决留下了一个“小尾巴”，建行青海分行作为原告，在青海西宁中院提起诉讼，要求张三及家人与开发商共同承担还款责任约5850万及约50万律师费。西宁中院经审理驳回了银行的诉讼请求。银行又上诉到青海省高院，省高院改判，支持了银行的请求，判决张三及家人和开发商共同偿还相应款项及律师费。张三及家人不服，向最高人民法院申请再审，最高院2019年5月10日出具裁定，决定提审。
2020年12月3日，最终判决结果出来了。最高院撤销了青海省高院的判决，张三及家人不承担共同还款责任，也不承担律师费。从2015年买房，到2020年底，终于算是尘埃落定，张三可以过个安稳的春节了。该案经最高法院审判委员会讨论决定，（2019）最高法民再245号，该案作为指导案例，于2021年1月7日向全社会公开发布。类似的案件，大家可以参考此案判决思路处理。1、关于借款合同解除后的贷款由谁返还，法院适用的法律条文是：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”在民法典施行后，《商品房买卖合同司法解释》被修订，此条款内容作为新司法解释的第二十一条第二款，依然有效。2、在认定借款合同中相关格式条款的问题上，认定解除购房合同后由借款人向银行承担还款责任的条款，是银行重复使用而提前拟定的格式条款。依据《合同法》第四十条，认定该条对张三不具有拘束力：“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权力的，该条款无效。”在民法典施行后，该条款内容作为民法典第四百九十七条，依然有效。在贷款已经放款成功的情况下，购房合同仍然被解除，一般多发生在购买期房的时候，即购买开发商房子的情况下。
购买期房的朋友，如果遇到这类纠纷，一定要及时采取法律手段，千万别拖来拖去，再把解除合同的时间拖过去了，反而对自己不利。二手房如果贷款获批，基本上就接着办理过户交房了，这个时间周期比较短，所以基本不涉及解除合同后贷款返还的问题。笔者粗略统计了一下，由张三这一个购房合同延伸出来的判决、各类裁定至少有8件，如果是一个普通人，也不知道在此过程中的煎熬将如何度过。这样的时刻，如果有专业人士参与进来，给予帮助与支持，相信会好很多。希望本案例的分享能对律师同行和有购房需求的市民有所启发。
案例参考：中国裁判文书网
青海省高级人民法院 （2017）青民初13号民事判决书
最高人民法院 （2017）最高法民终683号民事判决书
西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决书
青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决书
最高人民法院（2019）最高法民申527号民事裁定书
最高人民法院（2019）最高法民再245号 再审民事判决书
来源：苏霞房地产律师
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