股权收购方在收并购不动产项目之前通常会对项目本身及项目公司进行尽职调查，然而很多时候股权收购方在前期投拓阶段急于获取项目，对目标项目是否存在影响正常开发的某些问题，如未调查清楚地块附近是否有环境污染问题而导致项目无法通过环评。未做充分评估而匆忙拿下项目，完成项目公司股权转让，项目到手后才发现无法正常开发项目。
而股权转让方在转让过程中通常是该披露的事实完全披露，但要股权收购方做商业判断的事项一律不承诺不保证。因此，发现项目无法正常开发后，股权转让方会表示自己已经尽到了如实披露义务，股权收购方通常会认为自己的合同目的是把不动产买过来正常开发变现，如果不动产不能正常开发，股权转让方就要承担瑕疵担保责任，故而引发纠纷。
那么，这种情况下，股权转让方需要承担瑕疵担保责任吗？
我们先来看下目前瑕疵担保责任的法律依据。根据《民法典》第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“买卖合同司法解释”）第三十二条规定，法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据民法典第四百六十七条和第六百四十六条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。结合上述规定，似乎可以理解为股权转让合同亦可以参照买卖合同的规定，适用瑕疵担保责任。同时，亦常有判例支持这一观点，以(2015)民一终字第82号案件为例，法院认为，中房合肥公司不仅要把与股权相对应的中房置业公司资产移交给海亮地产公司，同时交付的资产要符合其在合同中的承诺，即中房合肥公司对其移交的资产负有瑕疵担保责任。但是仍有法院认为股权转让不应当适用买卖合同司法解释的规定。以(2018)沪01民初471号案件为例，法院就认为，本案系股权转让合同纠纷，不同于以消费为目的的一般买卖合同特征，原告援引合同法及司法解释（买卖合同司法解释的规定与民法典生效前的2012年版的买卖合同司法解释的规定一致）的相关规定主张两被告承担瑕疵担保责任于法无据，本院不予支持。即使法院认可瑕疵担保责任能够适用股权转让，实务中，在股权收购方已经完成尽调的背景下，瑕疵担保责任也不易被支持。根据买卖合同司法解释第二十四条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。而由于股权收购方已经做了尽调，在没有证据表明股权转让方故意隐瞒重大事实的情况下，瑕疵担保责任不易被支持。以(2014)民二终字第255号案件为例，法院认为，因西域荣光公司签约之前已经开展了相应的调查工作并在此基础上形成自己的独立商业判断，故案涉煤矿是否具备升级改造为90万吨／年生产能力的现实基础，以及该项升级改造工程是否实际完成，均系西域荣光公司应当自行承担的正常商业风险……即便华珍煤业公司所辖的矿井中的资源储量、煤矿产能等资产价值未能达其预期而导致股权价值减少，因西域荣光公司在签约前已经进行了调查，且本案并无证据表明被上诉人在签约前向西域荣光公司隐瞒了相关重大事实，故西域荣光公司关于朱立珍等应负瑕疵担保责任并据此主张解除合同的诉讼理由，不予支持。根据上述分析，在已经完成尽调的背景下，瑕疵担保责任不易被支持。那避免此类风险最好的办法，就是在交易文件中明确好股权转让协议的交易目的，就是获取项目并正常完成项目开发，并且将影响项目开发的重大节点与合同付款条款挂钩，将股权出让方获取的部分价款与其应确保项目正常完成相应开发节点的义务进行捆绑，如此才能将风险关闭。2、让业务部门参与尽调并根据尽调材料作独立商业风险判断要让公司明白，尽调不仅是法务和财务的事情，业务部门参与尽调并根据尽调材料作独立商业风险判断。以(2018)沪01民初471号案件为例，法院认为，本案证据表明，在股权转让变更登记完成后，两被告将委托检测机构进行环评检测的《技术服务合同》移交给原告，此时《技术服务合同》尚未完成，三、四期项目尚未通过环保审批的事实客观存在，涉案地块的检测结果合格与否以及能否通过政府环保部门的审批是未知数，原告应当对此情形明知，不存在被告隐瞒的情形。原告作为房地产商，在受让股权之前，对项目的现状和风险应进行了充分的认知和评估，也是对涉案三、四期项目的环境和开发现状进行充分的调查和评估的基础上才签订了《股权转让协议》，其接手A公司之后项目能否通过政府部门环保审批则是原告的经营风险范畴，应当由原告自行解决，与两被告无关。而对于案例中项目公司能否通过环保审批，项目公司的现在是否符合环评要求，恐怕法务人员很难作出专业判断，因此建议同步提高业务尽调对风控的意识，尤须重视对不动产项目影响开发的相关不利因素的充分核查，充分评估可能对项目开发节点或成本构成重大影响的风险点后再作出商业风险判断。
作者：周旭辰，毕业于上海政法学院，先后任职于多家品牌开发商，十余年房地产法务经验，在房地产投资并购、开发运营、销售、交付等环节具有丰富的经验。联系方式：13701702591（同微信号）。
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