律师办案全流程经验分享：实践出真知

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编者按

从课堂走向实践往往意味着一个法学生开始逐步将所学运用于工作、生活之中，而对于很多法学生来说，这样的一个过程是较为陌生与艰涩的。通过阅读本文作者的分享，相信大家一定能够更好地了解律师办案中的流程、技巧、关键点，为您未来走向职业之路提供帮助！

作者简介：钟舒丞，211法本，现于西政读硕，研究方向以民商事和劳动法为主。曾有3段实习经历，接触过刑事、民商事、劳动法、非诉等业务，乐于积累实习经验以提高自身实务能力。日常爱好：读书、旅游、健身、羽毛球。

正如法学名谚所言：“法律的生命在于经验而非逻辑。”长年身处象牙塔内的法学生初入法律行业时常常面临困惑和窘境。唯有多实习，总结不同岗位上的心得体会，方可尽快融入社会，成为自己心目中的法律精英。本篇分享是本人在律所实习协助律师承办房屋租赁合同纠纷案件的心得体会，为尚处于观望状态或初入律所实习的在校法学生们提供观望视角。

一、背景&案情简介

我的带教律师（以下简称M律）是某个房地产企业（以下简称Z公司）的常年法律顾问。在律所实习过的可能对常年法律顾问有所了解，此类收费除了前期服务费用，还包括合同存续期间服务单位发生纠纷所产生的诉讼费用，可以说，服务单位是大多数律师的金主。

如今，Z公司已经过了开发阶段，处于运营、维护阶段，主要业务是收租。自然而然，欠租的租户自然不在少数。在Z公司催告支付欠付租金未果的情况下，此时即需要由律师介入了。

为便于叙事和写作，以下将在不同办案阶段仅穿插介绍案件梗概，不作过多具体内容的陈述。

二、准备起诉阶段

一般来说，承租方长期欠租，出租方会要求律师向承租方发出律师函，或催讨或解约。而一旦律师发出解约律师函，基本上算是进入准备起诉阶段了，需要做一些前期工作：

（一）前期准备工作

首先，需要搜集案件资料，包括但不限于《房屋租赁合同》《主体变更转让三方协议》（如有）《房屋租赁合同之补充协议》（如有）。毕竟，案件后续情况的推进需要严格按照合同主体签订的合同着手。

其次，关注解约律师函的送达时间。解约律师函的送达时间关乎着很多诉求，包括但不限于合同解除时间、累计欠付租金的计算、逾期支付房款的利息（资金占用费）、房屋占用费等。此外，解约律师函的送达时间也需要注意，应当以合同中约定的送达地址收取律师函之日为准。

最后，对案件情况进行前期梳理。梳理出合同约定的租赁期限、每年/月租金、每个周期租金支付日期（关乎逾期支付租金的利息计算）、是否有租金优惠期、保证金的交还条件、房屋交还、违约金、欠付租金情况。

（二）立案阶段

经过上述前期准备工作，基本上可以梳理出需要提出哪些诉讼请求，以下将较为详细地介绍诉讼请求的设计。

1、诉状之诉求设计

（1）确认合同解除日为解约律师函送达对方之日。此项诉求为其他诉求之前提，无合同解除后续违约金、房屋占用费等诉求则欠缺基础。规范的《房屋租赁合同》会约定一方经催告仍未支付租金则另一方享有单方解除权的条款，此处亦提示合同起草、审查时务必关注合同解除、终止、变更条款；

（2）主张欠付租金。此项不必赘述；

（3）以欠付租金为基数，主张逾期支付利息违约金。一般来说，此项诉求的计算以合同中约定的逾期利息计算方式为准。若合同中没有约定，则需要结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定以及央行公布的LPR进行计算。需要注意的是，在合同没有约定逾期支付违约金计算方式的情况下，若欠付租金的行为在2019年8月20日之前，并一直持续到2019年8月20日后，那么此时逾期利息的计算需要分段计算，结合央行同期同类人民币贷款基准利率以及LPR分段计算，避免出现错误；

（4）违约金。以合同中约定的违约金数额为准，如果合同中仅有“一方违约，则应当承担违约责任”等模糊的违约责任条款，那么此时不能主张违约金。此处提示，日后若是拟定合同时，需要尽量避免模糊的条款内容，避免应得的权益落空；

（5）房屋占用费。该项诉求的款项计算期间为：自合同解除之日起至案涉房屋返还之日止，计算方式则视合同中是否有约定而有所不同。有约从约；无约，实践中则将日租金等同于日房屋占用费，即：日租金=（月租金*12）/365（天）。

（6）约定诉讼费用由被告承担。实践中也有让对方承担律师费用的诉求，可选择写上。

Ps.：

①诉讼小技巧：若起诉时承租方尚未交还案涉房屋，在起诉状中诉求则应为：请求判令被告支付自x年x月x日起至其交还房屋之日止的房屋占用使用费，暂计至x年x月x日（此处为起诉前后日期即可）。“暂计至”三字可以避免后期被告交还房屋后需要变更该项诉讼请求。

②管辖法院则优先查看是否有协议管辖条款。

③格式：起诉状的末尾切勿使用“具状人：”的不规范写法，务必写“起诉人：”，并由委托人签字/盖章。

2、证据清单的制作

事实上，证据清单的制作较为简单，围绕着诉讼请求形成一条完整的证据链即可。需要注意的是，制作证据清单时不可一味只陈列对方违约的内容，己方全面地履行合同义务的内容亦须罗列，避免证据链出现瑕疵、遗漏处。各诉讼主体的身份信息材料是应有之义，不必赘述。

（1）《房屋租赁合同》《主体变更三方协议》（如有）《租赁合同之补充协议》（如有）。证明目的则结合诉讼请求撰写即可；

（2）房屋交付清单。证明己方全面履行合同义务，按照合同约定如期交付房屋；

（3）催款凭证，可以是出租人出具的催收函、催款律师函。证明己方多次催告对方仍未支付欠款，符合行使单方解除权的条件；

（4）解约律师函。证明合同关系解除时间；

（5）各项权利主张及其函件送达的凭证，包括催收函、解约律师函的送达快递信息，多以EMS回单和快递公司官网查询的邮件送达情况结合为主。毕竟，确定对方签收方可产生法律效力，各个时间点的起算方可有所依据。

（6）如有约定律师费由对方承担，则需要将委托代理合同和律师费发票附上。

3、立案

（1）材料准备：本案为法人间合同纠纷，因此此处以法人间诉讼的立案材料为例。

①委托书。委托书仅需委托人签字/盖章单方面出具即可，无需律所盖章或其他要件；

②委托人身份材料。法人信息三件套，营业执照副本、法人出具的法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；

③律师事务所函；

④律师执业证复印件；

⑤起诉状。需委托人签字/盖章；

⑥证据材料。依照证据清单的制作按顺序排列即可。

ps.：起诉状和证据材料需按照被告人数准备，即法院留一份、被告一人一份、自己留一份，其他立案材料一式一份即可。

三、诉讼阶段

1、诉讼保全申请

鉴于诉前保全的工作较为繁琐，实践中多以诉中保全为主。成功立案后，便可提交诉讼保全申请书了。保全金额以诉讼请求中所列的金额为准，其后需附上被申请人的财产线索。

一般而言，《房屋租赁合同》中的收款银行账号可作为法人的财产线索之一。此外，如不动产、车辆等财产线索无法轻易获取，一般需要委托人提供或者律师申请调查令后调查取得。

2、庭审准备

庭审准备较为简单，仅需将诉讼请求的内容结合合同条款详细展开即可，不再赘述。

需要注意的是，涉及款项的诉求，需要将计算过程陈列，制作Excel表格图示化，便于后期核对，亦有助于带教律师庭审时有条不紊地陈述观点。

3、代理词

事实上，代理词仅是庭审准备的整合，与其并无二致，此处不再赘述。

以上为本人在办理数个法人间房屋租赁合同纠纷案件的经验。受限于个人水平，分享内容难免存在不足、改进之处，望读者多多海涵。

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本文责编：Zorro

本期编辑：    YH  

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