港真夜话 │ 气抖冷！无故被迫搬家？你一定要知道的租房陷阱！

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投稿人：受害租客大联盟

感谢爆料！

港真夜

话

古有“孟母三迁”，今有“港漂三迁”。

要说港漂有多难？那就是这世上本没有脏话，此时此刻你在香港就有了！

第五波疫情来势汹汹，学校全面网课，因此抢到隔离酒店的幸运儿，能走的已经走了，没走的则乖乖就范。食物、药物、快测包、消毒水给我囤起来。

当然，还有那么一些很惨的人，在这样的局势下，被房东／中介欺骗的受害租客们，被无理要求搬家，还用了丧尽天良的借口配合以拙劣的公关文案。

最后谎言被戳破，这件事情便闹得沸沸扬扬不可收拾。

疫情之下民怨沸腾，所以小编就来跟大家说说事情的经过以及跟大家科普一下租房必须要注意的事情。

1

事情经过

事情大概就是，有那么一班租客，通过XX平台租了私人住宅，租期还没到就被该租房平台通知说，他们的单位会被改设为隔离设施，所以为了大家的身体健康着想，在毫无预兆的情况下，告知他们必须搬离到新的住所。但是这么地突然，同学们就觉得事有蹊跷，而且也发现他们身边并没有确诊者，更发现并不存在“单位被征用为隔离设施”这一说。

之所以得知他们的单位并没有被征用为隔离设施，是因为有租客致电大业主确认根本没有这回事，并且据说他们大业主并不知情他们的单位被分租。

最近香港疫情严峻，早前特首林郑也专门与酒店业界会面，希望得到酒店的支援提供隔离场所，不少酒店响应政府号召成为社区隔离设施。不过大家需要搞清楚的是，政府不会也不可能征用私人住宅作为隔离设施。

听到这个情况，小编斗胆猜测这个平台的角色相当于二房东，这位二房东的操作就是两头骗。

租客们租约没到期被劝搬家不说，还用了这种恶劣的手段（说了为了帮助人）？谎言被揭穿后，大伙们也都群起而奋勇，没那么傻你说搬家就搬家，誓死不搬！

其实，像这样的租房案例并不是第一次发生。为了避雷，大家在租房子的时候一定要擦亮眼睛看清楚以下几点。

2

主租约VS分租租约

合租的方式大致分为两种：一种是各租客分别直接与业主签订租约；另一种则是由一位租客代为分租，并由该租客与各分租户签订分租租约。前者意味着一个单位里，每位租客人手一份直接与业主对接的租约，租客看清楚自己的合约内容就好了。容易踩雷的是后者，而上面的案例就是属于后者，所以我们重点来给大家分析一下“分租租约”。

住宅物业的分租定义，指在有关物业的注册拥有人（俗称“大业主”）出租给其租户（俗称“二房东”）后，再由二房东分租全部或部分物业予第三者（俗称“三房客”）。这里，大业主出租给二房东签的租约就是“主租约”，由二房东签给三房客的那份租约就是“分租租约”。

分租租约以主租约为基础，由二房东与分租客协商适合双方的附加条款。举例，主租约退租通知期为2个月，二房东因考虑分租客一般需要更大弹性，故将退租通知期缩短至1个月。

3

香港“二房东”合法吗？

搞清楚了主租约与分租租约的关系后，大家最关心的当然是“二房东”是否合法？这取决于大业主与二房东的租约内容。

如果租约列明不可分租，二房东租给别人则是违法；如果租约没有分租限制，可能需要先取得大业主同意才可作分租。

另外，二房东与三房客之间的分租租约条款不得与大业主与二房东之间的租约条款有所冲突，分租租期也不可超过原有租期。举例：主租约实际只限二房东租出单位室内范围，二房东竟擅自租出单位连天台部分，又或主租约租期仅得一年，但二房东与分租客签订两年租约，有关分租租约便是无效。

如果大业主与二房东的租约列明不可将房子转租，而二房东铤而走险，隐瞒租约条款诈欺新房客并签订单独合约，有关租约是无效的，即是说大业主有权驱赶三房客。那么对受蒙蔽的租客来说，结果就是既损失金钱，又要浪费时间再觅其他单位。为了减少事情发生的可能性，租客必须要小心审视。

4

与二房东交涉避雷方针

为避免发生以上情况，准租客在签订租约前，可进行土地注册处查册，取得单位业主的姓名，以明确知道出租者是不是业主本人，或可要求对方提供近几个月的差饷单及水电煤费单等，以进一步核实对方身份。

另一方面，如果你已明确知道对方是二房东身份，可要求查看他和大业主所签订的租约，或尝试联络大业主，以确保这是合法的。

但还须注意，二房东有权不向分租客出示主租约，因为里面涉及一些重要资料是不一定要让租客知晓的。不过租客必须谨记，你绝对可以要求二房东出示主租约副本，二房东可以遮住某些不必让分租客知晓的条款，如租金。分租客须谨记最重要是清楚查看主租约关于年期、范围和分租权的条款，以及业主姓名与物业查册上显示的相同，从而避免主租约与分租租约之冲突。

另外，分租租约上，应清楚列明所分租部分，例如床位编号或房间，并写上与其他租客共用的公家地方，如厨房、厕所等。

5

未经业主同意，分租是否合法？

前面提到，在大业主不同意分租的情况下，二房东擅自分租，那肯定是犯法的。但，没有明文规定的情况下，租客不事先征求大业主同意，就自行分租房间，是否犯法？

答案是：未必。如租约没有包括任何限制分租的条款，理论上，原租客只要不违反其他条款，有权随意处置单位，包括分租房间、离港时暂时转租单位等。

事实上，业主要证实单位被分租也不容易。租约通常限定业主不可干扰租客生活，而租客一般有权自由与他人同居、分享占用或使用物业，如缺乏已签署的分租租约等实际证据，业主难以有凭有据地辨别原租客究竟是与人同居，抑或是分租。

作为分租客，为求自保，你必须了解二房东是否确实有权分租。最理想的情况，当然是业主、二房东、分租客三方均清楚大家的合约责任，以免业主日后突然发现单位用作分租，与二房东之间起争议，影响到分租客起居，甚至被赶出单位。

6

大厦公契或禁分租

除了要取得业主同意，还要留意大厦公契是否载有明确条款，禁止分租房间。不过，大厦的物业管理公司及业主立案法团基本上是无法得悉单位使用者究竟是分租还是同居，即使大厦公契不容许，亦难以实际执行。

7

二房东与业主终止租约，分租客何去何从？

分租权源于主租约，主租约终止，分租租约即失效，分租客必须交回物业。换言之，如二房东因事提前退出主租约，分租客亦要随之迁离单位。如有需要，分租客可向原讼法庭申请“宽免”，要求发出“归属令”，代替二房东占用单位，直至剩余租期完结。

如果上面读者提供给我们的案例就是属于如上情况，那么你们就可以用上述方法采取行动了！

8

有关中介与二房东

考虑到读者向我们陈述的时候，似乎有的人将“代理人（中介）”与“二房东”混淆，其实两者大有分别。代理人与业主并没有签订租约的关系，而只是被委任行事，代理人没有房子的使用权。

一般而言，被称为“代理人”的人若获得另一位被称为主事人（也称“委任人”）明示或默示的授权，并同意代表该主事人行事，代理关系便由此产生。代理关系一词基本表示某人接受委任在主事人与第三者之间建立有约束力的合约关系。在行使其主事人以明示或默示授予的权力时，代理人与第三者达成合约，并指明他是代表主事人行事，则代理人便会替主事人与该第三者建立合约关系。代理关系一词亦可表示某人被另一人委任去代表他行事。在香港，地产代理较少获授权代表其客户签订合约。

关于“代理人”的合法责任，大家可以参考“地产代理监管局”的网址：

https://cutt.ly/gAhTBfx

由于我们无法直接从读者提供给我们的爆料，就能够断定他们租房的平台一定就是二房东。若是属于代理人，则有可能他们并不违法。若是二房东，则建议各位受害者们一定要坚决捍卫自己的权益。

夜

话

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来源：香港屋网、千居、地产代理监管局

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