涨价警告！高端盘和刚需盘真的“不可通婚”？
据相关数据统计，2022年1月-8月，全国300城住宅用地出让金达17164.3亿元，同比下降43.07%。而上海以1970.9亿元的总出让金排名榜首，坐实热门城市一地难求的观点。
而自一批次集中土拍以来，上海也在进行不断地新的尝试。比如，重启后的一批次对于准入门槛的调整；即将开拍的三批次针对一次书面报价环节的调整。
但要说最关注的，应该是针对外立面打造规则的尝试，在全国市场都获得了不小的关注。再进一步设想，楼盘如果改造一下外立面能有质的提升吗？
为什么是桃浦？
二批次土拍，由金茂和宝华分别拿下桃浦创智城两幅宅地。
这两宗地在桃浦智创城宅地出让推介会上就出现过，对建筑风格材质、造价、色彩等提出具体要求。（两宗地建设细则一致）
两宗涉宅用地均位于桃浦中央绿地东侧，连襟地，而就精装单价不低于4000元/㎡的要求，远远超出市场同类产品水平，造价不低。
加上引入展示性、高端社区商业的要求，足以见得桃浦智创城的标杆性和展示性。
试问一下，科技城定位那么多，为什么偏偏是桃浦？
其实，在桃浦之前，临港关于《新片区高品质住宅管理大纲（试行）的通知》中就对建筑设计提出了要求，涉及精装定制、节能环保、无障碍设计、里面控制等多方面，目前具体呈现可以参考和，实际感受一下建造成本的标准。
*鹏瑞云璟湾效果图
说回桃浦，智创城作为桃浦5个片区中的中核，是未来发展重心。从其土地控规情况来看，住宅用地极少且连片（26块），商务办公、商业用地、公共绿地集中，总规划约76万㎡科研设计用地，商办体量约207万㎡（前滩约197㎡，新天地约126万㎡），怎么看都是以产带城。这也和其对标新加坡纬壹科技城相一致。
*新加坡纬壹科技城效果图
桃浦智创城的优势在于规划晚、待开发土地连片，中外环，更能展现出聚集效应和整体性。从官网也可以看到，居住区、沿公园住宅区、科技研发区、办公区等均有详尽规划。
试想一下，这是否就是未来城市的面貌？作为高精尖人才的住所应该是什么样的？而当需要新增建筑设计的要求时，桃浦智创城自然也能够接下这个重担。
上海的外立面长什么样？
我们先来了解外立面的材料之分。
造价成本从低到高依次为：涂料＜瓷砖＜真石漆＜铝板＜干挂石材＜玻璃幕墙。
①涂料一般用在安置房、保障房，寿命短，容易产生裂纹；瓷砖在一般小区、学校使用场景较多，但容易脱落存在安全隐患；
②真石漆是目前市场上的主流，也是绝大多数楼盘都会采用的材料，无论是美观效果还是品质都增添不少，但也存在脱落风险；
③铝板是铝材或铝合金材料制成的板型材料，塑造性较强，隔音、防火、防水，多用在高端住宅，如汤臣一品；干挂石材则基本为壕宅使用；
④玻璃幕墙常用于公建化外立面的打造，同高端写字楼、商场保持一致，美观但能耗较大。
作为判断楼盘品质的第一步，怎样给楼盘定性，看外立面的材料基本就知道了。
*万国博览建筑群
再来说建筑风格，分为法式、新中式、新亚洲、现代简约等。关于建筑风格这里不详细展开，上海的建筑风格呈现出多风格融合的情况，且不同物业类别有质的区分，这里不多赘述。
公认的上海最美的建筑风景线即黄浦江沿岸，前滩-世博-塘桥-陆家嘴这条线，从ArtDeco风格御用石材到金属铝板的轻薄，从外立面+绿植+景观打造品质与隐私兼备的壕宅，黄浦江沿岸外立面的变化也反映了市场的变化。
三湘印象名邸-铝板&玻璃VS尚峰名邸-石材
*滨江凯旋门
汤臣、仁恒、世茂、保利这些品牌开发商扎堆浦东，品质皆是公认的。
但这只是局部，如何在有限的成本和条件下打造出对等的品质产品，才是开发商更应该关注的事情。
外立面，有“变身”的可能性？
假如对外立面不满意、没有达到预期，再考虑到房屋保值增值有进行更换的可能吗？
对于开发商来说，建筑规划设计从一开始就计入成本核算，加上货值，加上各种因素，走根据购房人需求随意改变的可能性几乎为0；那就没办法了？
真不是。这一点，杭州比较有发言权。
从众筹换外立面到众筹修地铁，杭州业主可谓是将财力雄厚、“鸡”小区发挥到了极致。
位于拱墅区的河语光年府，单价3.8万元/㎡，在交房之前众筹2000万将小区外立面由真石漆升级为铝板，444人参与仅仅只有两张反对票。
*河语光年效果图
还有滨江区盛庐小区，作为中铁给员工的福利房，原先外立面是无机保温砂浆，产生渗水脱落问题后由公司出钱将外立面改为了铝板。毕竟是公司出钱，说改也就改了！
有了第一次之后，杭州业主们的财力、执行力也令人咋舌，更多小区业主效仿加入到众筹、WQ当中。
但，更改外立面的难度仍然很大，这当中还涉及到工期、意愿等诸多问题，不是随性的一件事，主要还是得天时地利人和。
外立面是一个楼盘的品质展现，寿命长短、用材选择、立面维护等等，这里面牵扯甚广，仅仅是立面维护，就涉及到是否统一封窗、物业维护等方方面面。
如果在购房后对外立面品质不满意又没办法退房，是否能够借改变外立面来“一步到位”呢？建议还是不要有这种“危险观念”，购房前就考虑进去也就省很多事了。
当然，如桃浦智创城一般将建设条件写到土地出让文件，从一开始就为未来的住宅呈现定性、定品质自有可取之处，但这当中涉及到比如开发商建设成本上涨是否会带动楼盘备案价的上涨？购房者的置业成本是否会因此水涨船高？但又是否每个人都在意外立面的品质？
关于外立面，还有一段很长的路要走，在所有的需求达到平衡之前，希望大家都能够买到心仪的楼盘！
本文主笔 | 南星 | 购房通 出品
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