老盘“诈尸”&新盘“首开”，六批次有点魔幻！

7月2日，上海官宣了2023年第六批次新房，一共有26个盘，房源共计6634套，涉及浦东、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明等13个区域。

具体项目、户型、价格、预计积分等信息如下：

不得不说，这次六批次新盘亮点很多，槽点也很多。

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10万+又入市

经过第五批次的沉寂，10万+的项目在第六批次又入市了。

本次有4个10万+的新盘官宣，其中3个新盘预计会触发积分，预计积分都在裸分55分以上，4个项目的户型建筑面积从86㎡到179㎡，涵盖了大中小三个户型段，对于购房者来说可选择性比较大。

是收官之作，本次推出284套建筑面积约99-173㎡的户型，于7月6日认购。

项目目前是杨浦东外滩板块唯一在售的新盘，且附近的诸如阳光城檀悦101这样的次新小区二手挂牌价最高已经接近16万/㎡，与项目形成了近4.5万/㎡的一二手价格倒挂。

另外要说一下的是，错过了，未来要上车东外滩板块需要等一段时间了。

在第六批次献出了“首开”，联动价约119000元/㎡让购房者真的很难不心动。

隔壁中兴路壹号二手挂牌价最高近19万/㎡，今年新房入市的时候参考价是13.75万/㎡，不考虑持有成本的前提下，与的11.9万/㎡的联动价形成了足足有7万+/㎡的倒挂。

、和组成了第六批次的“内环天团”。

断供的上新了，供应常客缺席了

前五批次没有新盘供应的虹口在第六批次迎来了供应。

推出451套建筑面积约63㎡-197㎡，包含高层公寓、6-8层洋房产品以及2-3层的合院&联排别墅，预计积分为低分或者不触发。

虹口一直都是城市更新和旧改的主力行政区，所以虹口的推盘一直都是断断续续，且都是以前的老地块的持续输出，比如、和。

断供多时的虹口迎来了新盘，而作为供应主力的临港新城缺席了第六批次。

临港新城第五批次官宣新盘情况

临港新城缺席第六批次的背后可能有以下两个原因：

第一，从2022年至今，临港新城为上海购房者提供了全上海10%的新房房源，如此大的体量需要一定时间去消化，且前几批次入市的新盘都还在续销阶段。市面上的房源库存还能支撑临港新城一段时间，并不需要新盘去补充。

第二，临港金融湾挂牌、两港快线等规划的落地，政府和开发商需要时间去利用这些规划来带动周边新盘的去化，所以对供应进行了一次“控盘”。

从数字看第六批次

第六批次供应了6634套房源，创了批次新房的最低值。

2023年每批次入市的房源数量呈现下降趋势，不仅入市数量不断下降，触发积分的项目也越来越少。这也从侧面说明了目前上海购房者处于市场观望状态。

我们将第六批次按照总价段进行了整理，如下图所示（因为有价格段的跨越，所以有些项目会重复出现）

5个价格段分布比较均衡，每个价格段都有9-11个，

400万内的新盘主要集中在了奉贤金山崇明这些偏远地区；

400万-600万的房源最好的已经位于马陆、嘉定新城、赵巷这些外环核芯区；

600万-800万的预算则可以在这些外环核芯区入手改善型产品，当然也可以将目标转向唐镇、森兰、川沙、华漕这些“网红板块”；

800万-1200万的购房者可以在中外环，内中环区域的3房或者大平层；

1200万以上的预算不仅可以往内环尝试，也可以尝试入手别墅等高端物业产品。

至于预测积分，有5个新盘触发了积分。

除了之外，4个项目的预测积分都在裸分55分以上，算是“高积分楼盘”，其中、和预计社保系数都在0.18以上，比较适合有足够积分的改善型购房者上车。

老盘入市，是捂盘还是“旧货换新装”？

纵观整个第六批次名单，我们很惊讶的发现了三个“老的不能再老”的项目名字。

位于浦东川沙，距离2号线华夏东路站直线1.2公里，靠近融创未来城和浦发唐城。

本次推出20套建筑面积约277㎡-402㎡的别墅，但是是靠近高架的房源，且项目之前有烂尾的历史，未来情况不太确定。

位于浦东金桥板块，也是一个2003年的老牌项目，本次推出30套建筑面积约118㎡-189㎡的房源，备案价为73730元/㎡。

但是的二手房挂牌价最高已经突破了8.7万/㎡，与这批入市的新房形成了1.5万/㎡的价格倒挂。

至于这批房源是捂盘了20年，还是新房源入市，可以关注我们后续的实踩。

预计将在第六批次推出最后50套房源，听说这50套房源都位于楼王位置。

至今也快有10年的房龄了，本次新盘入市的价格为8.3万/㎡，与如今的二手房挂牌价相差无几。

虽然被誉为改善品质楼盘，和浦东高端住区“浦东星河湾”师出同门，但是位于闵行颛桥，2015年前后入市的时候，颛桥的界面仍处于城乡结合部的面貌，这也是一直制约价格上涨的最大原因。

总的来说，2023年第六批次没有太多惊艳的地方，也没有如第五批次一样让人大跌眼镜。

从总价段来看，各个价格段都有数量可观的房源选择；

从积分来看，有21个新盘预测积分为低积分或不触发，对低积分购房者非常友好；

从单盘来看，不仅有品质出众的“网红盘”，也有“诈尸开盲盒”的老盘。

整体来看，第六批次是属于全价格段购房者的狂欢，是低积分购房者的狂欢，至于那些“诈尸”的老盘，“是骡子是马，出来溜溜就行”。

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