什么是保值增值的优质房产？

今天这篇是本月房地产系列最后一篇。

本月初以一篇《房地产改革、房价和房地产税的未来》开始，梳理了过去5年房地产改革以及包括房地产税在内的未来走向，有不少朋友留言说很有收获，希望细讲一下。

之后，在《恒大危局，如何破？》这篇，以恒大为什么沦落到这种地步，从反例对房地产新一轮改革进行了注释。

上面两篇讲的是大势，大势终究要落脚在我们每个人的发展、利益，否则就成了空谈。

因此，小镇专门写了一篇《如何让买房促进个人发展？》，详细解释了月初篇提到的未来房地产的关键词：“分化”。在分化的基础上提出如何通过正确买房促进个人的发展，又或者退一步选择更加舒适的生活。

建议大家好好回顾下，毕竟买房很可能是一个人一辈子最大的支出，然而多数人一辈子可能只买一次。对于这样一个特别需要经验、知识的交易，仅仅听中介忽悠几句就花几十万、几百万买一套房，这实在是一件很有风险的事。

把这几篇看完，起码对于买房有一个宏观的认知。

今天是最后一篇，我们接接地气，谈谈实际操作。

在《房地产改革、房价和房地产税的未来》以及《如何让买房促进个人发展？》中，小镇都格外强调，随便买房都能涨的时代过去了，不同城市、不同地区的房子注定有不同的未来。

想要把买房变成保值甚至增值的储蓄、投资，而不是会贬值的消费，关键是买优质房产。

优质房产是一般人能接触到的最好的储蓄、最好的理财。

为什么呢？

就拿小镇非常熟悉的北京来说，当然买房的门槛很高，但是一旦凑够了首付，月供往往还是有办法的。

北京这几年房价比较稳定，除了一些小区涨跌比较明显，其他的比较平稳，但是终归在涨。涨价的基础就在于每年都有新增货币流入、都有通胀，如北京这样的城市，平均房价每年涨幅跟通货膨胀差不多或者高于通货膨胀是非常正常的，毕竟房子已经是我们认识中很硬的资产了。

通货膨胀一般都要比银行固定存款高，大概率也超过平均的股市投资收益，比如2020年通货膨胀大概是7.3%到7.5%。

我们假设北京房价在受到政策管控的情况下，涨幅略低于通货膨胀，姑且假设5%。提醒下，这里主要是讲一个理念，不要跟小镇争辩这个比例不对等等，而且实际涨幅还是明显高于5%的，比如国家统计局最新数据，2021年8月同比一年前北京二手房价格上涨10.4%。

但是，我们不按10.4%算，就用相对更低的5%。

如果买一套入门的350万的二手房，按照北京平均房价，大概是不到60平，假设是首套首贷，考虑到税费中介费用等，首付大概要150万左右，然后房贷利率目前大概6%。

看上去每年房贷6%，涨幅才5%，这明显亏了啊，为啥小镇还说能保值？

有意思的地方来了，注意每年5%的增长，是整套房子的5%，不是首付150万的5%，而房贷的6%是200万贷款的6%。

那么我们可以简单计算下：

增值：350万*5%=17.5万

利息：200万*6%=12万

如果不买房，150万保本理财，那最好的就是国债，假设能抢到，三年期利率3.4%，那么如果不买房150万首付的保本收益一年是5.1万。

这么一算，在我们已经调低了北京房价涨幅、抬高了贷款利率，还考虑能买到三年期国债的情况下，每年仍然能增值4千元。

在通货膨胀，现金不值钱、股市未必靠谱的情况下，这是稳稳的收益，更不要说，不买房那就要租房，这样一套房子一年的租金就起码要6万元。

这么一算首套首贷买这套入门房产，一年的总增值是6.4万元，除以150万的本金，实际增值为4.3%。

更需要提醒的是，这是按5%算的，如果是按照北京今年实际涨幅的10%来算，增值是24万，150万本金的年增值是16%。当然实际不能这么简单地算，毕竟很多这种入门的刚需房，涨幅是要低于北京整体大盘的，但多半高于5%。

为了方便大家理解，所以计算的比较简单，也请专业人士指正。除了增值，不要忘了，自己的房子带来的安定感、幸福感以及在婚恋市场的竞争力可是截然不同的，更不要说有了自己的房子才能获得更好的保障，比如上学。

好了，大家看完上面的分析，应该已经理解了优质房产的价值。

但是请注意，光纸面上涨没用，房价涨仅仅是优质房产一个小小的方面，更关键的是能不能变现。

比如这几天有读者朋友留言，说自己三线城市，现在还在涨，问买不买。

小镇回复的是：在三线城市二手房好出手吗？如果很难出手，那房价无论怎么涨，不过是纸面富贵而已。

比如有读者朋友说，一直想把威海的房子卖掉，在青岛买房，但几年了一直卖不出去，类似的肯定还有很多。

在上一篇，小镇已经讲了哪些城市的房子是比较有价值的，今天就说一下哪些房子是优质的，而是否优质，也决定了房贷是国家给的福利，还是负担，更决定了每月还的月供是变相的储蓄还是纯粹的成本。

小镇认为，这三点是优质房产的根本：

第一个：增值

是否增值是根本，在2021年新一轮房地产改革开启后，房价必然是分化，随着人口流动，多数城市注定横盘甚至跌，有的则注定整体看涨，选择好的城市才是基础，在这个基础上，再说位置、房子的质量等等。

具体此前几篇已经谈到了，根本是城市发展的基本盘、人口变化。

第二个：抗风险

这个跟增值是相似的，但也有不同的地方，这个风险不仅仅是商业的，更有政策性的，比如学区房，这个时候再去炒作学区房，很明显风险是越来越大的。那么一旦搞不好，一个政策下来，就可能面临今年北京西城部分业主，几个月亏了几百万的情况。

这一点就要加强对政策的敏感度。

第三个：易变现

没有这一条，全都是纸上富贵，算不得数。

之所以说优质房产是储蓄，就在于，真的要是缺钱了，很容易就能把房子卖出去，又或者很容易就能抵押拿到钱。就算抵押的钱花出去了，大不了短期借一笔取消抵押，再把房子卖了还借的钱。假如交易的周期太长，风险、利息、通胀等等都会带来损失。

最典型的比如上面说的想卖掉中小城市的房子，去二线以上城市买房，可就是卖不出去，降价卖又舍不得，更何况降价卖了，也买不起房了。

而上面三点的核心就是：稀缺性。

什么是稀缺性？正如此前说的，房子本身不是稀缺，所在的位置、配套的设施、未来的发展前景等等，这才是稀缺的。

全国毕竟太多，各个城市都有自己的特点，小镇也仅仅对北京有所了解，所以就提炼一个思路，希望对大家有所帮助。

买房很可能是一个人一生除了婚姻，最关键的决策，一定要好好学习。可惜太多人在很多无所谓的事上思考太多，如此关键的事情反而不去学习，实在可惜。

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