什么是“涨价去库存”？
据央行官网消息，7月末广义货币余额257.81万亿元，同比增长12%。7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。
就在这段时间，有关房地产的争议性新闻屡屡成为热搜。
比如多地传出号召公务员买房，乃至跟绩效挂钩；比如北师大房地产研究中心主任董藩号召“农民进城买房、开车回家种地”后被禁言；比如以上海为首，多地传出二手房成交量骤降。
与此同时，有关取消公摊的消息屡屡放风，内蒙古在8月29日还拟建议上报取消公摊面积，开中国大陆先风。
这不禁让人联想到5年前类似的事情。
经济基本面逐季下行，房地产交易量下滑，各地都在想尽办法让大家买房，因此在2015年12月，中央经济工作会议提出了2016年的五大任务——
去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
五年过后，中国人买房负担达到了世界前列，互联网也将当年政策形象地称为“涨价去库存”。那时到底发生了什么？今年还会重演吗？
01
要讲清楚“涨价去库存”的问题，我们先要回望一下过去。铺垫可能有一点点长，但非常重要，请读者朋友们给一点耐心。
自从加入世贸以来，依靠广阔国际市场带来的外需，自90年代以来困难重重的中国经济终于被盘活了，中国一跃成为世界经济大国。
到了2008年，次贷危机严重冲击了世界经济，各国经济自顾不暇，出口大跌，中国必须拯救严重过剩的产能——比如，拉动内需。
于是中央公布了总额四万亿人民币的刺激计划，俗称“四万亿”，可是这笔钱的大头靠的是地方政府从银行借贷，而地方政府为了追求政绩，纷纷以极度乐观的情绪扩大投资。
仅2009年上半年，半年时间就新增了7.3万亿的投资计划，轻松超过整个刺激计划原定目标。直到2011年退出时，所谓的“四万亿”往信贷系统中投放的投资规模，可能接近20万亿。
刺激力度远高于计划，好处是经济增长立刻V字反弹，马上回到了10%，基础建设短板也大大补齐了。典型的例子是横空出世的高铁，刷新了我们的旅行体验。
由于中央政府在“四万亿”中没咋出钱，绝大多数资金都让地方政府灵活化缘。结果是地方政府各显神通，我们所熟知的“土地财政“、”土地金融”也爆发式增长。
地方政府通常把投资平台当马甲，通过抵押土地的方式，向银行借贷的方式举债，这部分计算到企业部门的债务，就是我们现在常说的“地方债”、“城投债”。
其中最关键就是土地价值。
为了快速扩大债务杠杆来完成“四万亿”，地方政府必须要保地价、增收入。房地产监管放松势在必行，老百姓都来买房了，房价、地价也随之上涨。
所以到了2011年，实体企业部门的杠杆增加了接近40%，大部分来自于地方政府、基建、房地产企业。
房地产宽松，房价快速上涨，导致居民部门杠杆也同步上涨——为了不被房价的快车抛下，让借贷买房的老百姓越来越多了。
如果中国经济一直保持在10%的增长，也能慢慢能消化掉债务杠杆。
然而“四万亿”还没退出，经济就开始下行。在2010年上半年，中国增速突破12%的高点后，经济增长开始了长达十年的减速期。
增速不够，那就继续借钱投资吧。2012年换届后，新一轮经济刺激和货币宽松政策出台。
仅在2013年当年，全国就注入了7万亿信贷，经济刺激逐渐加码，直到2015年底，实体经济部门的杠杆率又增加了50%以上（详见之前的图），刺激规模甚至高于“四万亿”。
这一轮经济计划在我们生活中产生了深远的影响。
比如，我们高铁里程接近2万公里，可以和发达国家总和相比，地铁等城市基建也开始普及，普通人出行越来越便利。
然而这次经济刺激在经济上效果有限，并没有出现V字反弹，也没改变逐季下滑的趋势，还债的压力也越来越大。
甚至那时，房价已然有了松动乃至下跌的迹象。比如著名的“杭州购房者打砸售楼处”，就是频频发生在2014年左右。
怎么办？房子没人买，地产商就给银行还不上钱酿就系统性危机，政府就卖不了地还不了地方债，这可不行啊！
借钱投资一时爽，一直借钱投资一直爽。于是到了2015年底，又一轮的新刺激计划呼之欲出。
和刺激计划同一时间发生的，是“权威人士”的重磅发文。
中国未来长期走势是L型，要彻底抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆的幻想。
之后中国的经济走势，确实和“权威人士”论断一致，然而为何当时政府依旧决定加码宽松，寄希望于继续借钱投资刺激经济呢？
除了为地产商去库存、促进政府多卖地，更紧迫的原因，是当时出现的通货紧缩趋势。
事实上，自2012年以来，中国经济已然逐步陷入工业产能过剩、通货通缩的困境。至2016年1月为止，衡量生产价格的PPI已经连续47个月为负。
而持续负增长的PPI要比微涨的CPI更能反映供求状况，因为PPI不仅包括消费品价格，也包括生产品的价格。
2016年之前的PPI山峰，说明“四万亿”等经济刺激确实扭转了企业信心、对产能扩张起到了推波助澜的作用。
可是，到了2016年时，产能过剩已经极度过剩，企业为了生存互相打价格战，中国非金融企业的利润率也开始负增长。
最为糟糕的是，在两轮天量经济刺激下，中国债务杠杆急剧扩张，持续通货紧缩有“日本化”的危险。
为什么会发生这样的事？
因为债务都是按照名义货币计算，通货紧缩下实际债务会上升，偿付利息的压力也就越来越大。
因此日本等债务杠杆高的国家，都希望能刺激通货膨胀，通过让钱更加不值钱，来消灭欠下的巨债。
为了解决这个问题，中央在2015年的工作会议提出了“三去”计划：去产能就是提高上游企业的盈利能力，去库存则是提高房地产企业的盈利能力，去杠杆则是降低债务和利息水平。
但是企业去杠杆就要减少投资，经济必然下行，有可能出现螺旋下降的硬着陆。在宏观上，中央需要保6.5%的目标，才能实现至2020年全面小康的建设目标，这要求政府必须保经济。
综合各种考虑，中央认为最好的情况是：企业部门实行“三去”政策，虽然总需求会减少，但是由其他部门补上需求缺口。
而当时居民部门杠杆率还不到40%，比起国际水平依旧较低，政府必然要让老百姓站上债务杠杆买房，弥补“三去”政策下的需求损失。
在理想情况下，中国可以既可以通过“三去”政策，修复“四万亿”以来留下的后遗症，又可以通过让居民部门举债买房，避免经济增长因改革下行。
经济如此，只能请百姓来救了。房地产，开工！
03
在2016年实行“去库存”政策前，商品房待售面积7.18亿平方米，超过全年销售额的一半，加上在建面积的商品房待售面积还要更多。积压量非常可怕。
请记住这张图，我们一会还会谈到。
在这种情况下，去库存还来不及，哪还有房地产企业会投资盖房子？还有哪个不想亏钱的银行会会为房地产开发投资提供贷款？
所以当时住房供给要比往年少很多，而建新房往往要三年以上。一旦住房需求上升，短期内供给不可能上升，供求失衡必然刺激价格上涨。
怎么办？
这让政府发现了一个妙招，即，通过鼓励拿了巨额补偿金的拆迁户作为领头羊买房，创造的需求会带来房价上涨的趋势，而房价上涨的预期又会驱动普通人跟风买，房价也就越涨越高。
这就是所谓的“货币化棚改”。也就是说拆迁棚户区不再置换房子，而是直接发放货币补偿。
拆迁户一下拿到那么多钱，怎么办？当然就是买房呀！
货币化棚改的妙招，不仅能帮助去库存，避免房地产企业债务暴雷，拉高的地价也能为地方政府创收，缓解“四万亿”以来的城投债等问题，堪称一箭双雕。
在中央的鼓励下，地方政府也大加配合，通过解禁限购等刺激购房需求，房地产市场迅速回温。
随着库存消化，2016年初的供给不足使得房价进一步上涨，更多家庭被迫加入抢房大战，避免被资产升值大潮甩下。
为提升刺激效果，中央还不断强调“18亿亩耕地红线”——这其实就是在变相限制住房土地供给。土地供给少了，房子涨价不就更激烈了嘛。
于是，新一轮的刺激政策就轰轰烈烈产生效果了。
“货币化棚改”+“涨价去库存”在2017年达到了顶峰，政府仅仅靠着上万亿的棚改资金投入，就向经济体额外注入了8万亿的信贷。
中国楼市“量价齐升”之下，承担债务的变成了居民部门，即所谓的“杠杆转移”。
“杠杆转移”是什么意思呢？
很简单，在政府和企业去杠杆的同时，让老百姓借贷买房，实际上是把债务从政府和房地产企业身上，“转移”到了老百姓背上了。
在棚改货币化安置的刺激下，核心城市房价剧烈上涨，奄奄一息的房地产企业解了套，赚的盆满钵满。
2017年是地产商们满血复活的一年，也是最后的辉煌时分。
04
自2016年以来，靠着居民部门上杠杆，企业部门获得了宝贵的去杠杆窗口。
可惜的是，房企们去库存后，不仅没见好就收，反而见到市场繁荣，借了更多钱去扩张！
2021年，负债两万亿的恒大轰然倒塌，许多房地产企业摇摇欲坠，“涨价去库存”不仅没解决问题，反而因为上了更多的杠杆，在刺激退潮后显露出了更大的问题。
这就是为什么，国家要对房地产行业划红线、下狠手，实在是因为他们太过贪婪了。
而这回，还有谁能救房地产企业呢？
根据统计局数据，2021年末，商品房待售面积依旧高达5.1亿平，这几年来轰轰烈烈的去库存，竟然仅仅减了2亿平而已。
也就是说，货币化棚改确实带动消费需求大涨，但是房地产企业大兴土木之后，反而多建了高达14亿平的住房，房企财务状况进一步恶化，负债也更加严重！（详见刚才“待售-预估面积”数据图）
可如今，中国居民杠杆已然从过去的40%往70%走了，已然不堪重负了，再没办法向他们转移了。
请大家仔细看这张图，笔者给大家解释解释这图有多可悲：
16-19年时，企业（主要是房地产企业）杠杆出现了一个波谷，这就是因为杠杆转移到居民们身上了，债务情况好转了。
可之后，企业杠杆率又上来了！看到业绩好转的房企们又乐观了，借了更多的钱，地方政府也乐见其成，大肆卖地提高财政收入。
如果苦一苦百姓，确实能救了企业界，那就算了。可如今百姓苦了（杠杆率变高了），可企业杠杆却也比当年救市前还高！百姓们白受苦了，白接受“杠杆转移”了！
从历史来看，美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上，用了接近40年的时间。
可在08年后，只用了短短十年，中国居民部门就扩张到了更高水平的债务杠杆，可以说中国普通人的债务扩张是史无前例的。
在2007年，美国居民杠杆率已经接近100%，而美国人劳动报酬占GDP的比重约为70%，所以居民债务负担约为140%。（100%÷70%）
在上世纪90年代初，日本居民债务杠杆约为70%，其劳动报酬比重仅高于50%，所以负担水平也在130%以上。
对比之下，中国的居民杠杆率虽然低于美国和日本，但是可支配收入比重仅略高于40%，实际上如今中国居民负债压力反而比当年的美国、日本还要高。（65%÷40%≈160%）
居民债务压力逐渐逼近承受上限，国民生活受到了剧烈影响，受到其冲的就是消费。
在2015年前，居民部门债务杠杆比起各国较低，老百姓还有钱购买商品。“涨价去库存”导致杠杆转移到了居民头上。为了还房贷，老百姓不得不进一步挤压消费。
这几年，消费需求增速从两位数开始快速下降， 2019年已下降到8.0%，扣除价格的实际增长仅6.0%，也就是说疫情前消费增速已经低于经济增长。
疫情后则进一步下行，两年名义增长不超过8%，到了2021年12月已经下滑到仅1.7%。直观的表现是天猫等电商企业往年大肆吹嘘业绩，去年双十一连通报都不好意思发了。
而这两年议论更多的是人口问题，即使2016年开始全部放开二胎生育，生育数量也一路暴负增长。
根据七普修正数据，2016年的出生人口高达1883万，而2021年则仅仅为1062万，短短5年暴跌40%。
可以说，当年轰轰烈烈的“涨价去库存”仅仅造福了少数地产商，拆迁户、炒房者和持有多套房的城市土著也跟着喝汤，实际上根本没太起到去企业杠杆的作用。
可与此同时，居民杠杆已然直接拉满，消费潜力榨干，从更长远来看，代表未来劳动力供给的生育率也断崖下滑。“涨价去库存”的苦果，可能需要未来数十年来偿还。
本文的摘要是“涨价去库存还会发生吗”，读完全文的您，觉得这个问题还有回答的必要么？
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