产业园区的可持续发展之道--创新变通
首发：瑞联资信平台微信公众号
受疫情持续影响，实体经济遭受重创，效益下滑、门店关闭等接踵而至。产业园区作为支撑国家实体经济的核心载体，经济重要的承载平台和增长动力，对经济的推动作用至关重要、不可替代（据国家发改委统计，产业园区对全国经济的贡献率达到30%以上）。但是，一方面疫情使得园区生产间歇性停滞，另一方面，投资、出口、外贸型经济遭遇停摆，同时供应链还长期面临东盟成本优势、发达经济体贸易限制的制约，对园区的正常运营造成较大的影响。
近几年，国家及地方政府不断加大产业发展利好力度，重塑或优化营商环境。产业链多元化集聚程度增加、战略性新兴产业增长势头强劲、产业升级与产品迭代速度加快，产业园区如何在日趋激烈的市场竞争中依然发展稳健是未来园区研究的重点。
▪产业园区的发展趋势
INDUSTRIAL PARK
主要体现在以下几个方面:
1
部分产业异军突起
疫情在潜移默化中改变着人们的生活和消费方式，并催生新的需求，如处在行业风口的预制菜行业在懒宅经济和疫情防控中异军突起，预计2022年市场规模超四千亿元。此外，新型能源、人工智能等相关产业也得到迅速发展。
2
产业集聚性加强
更加注重产业集聚效应，有效实现强链延链补链，共享产业配套设施、优质产业资源，避免因生产不畅造成资源的短缺。同时也可积极推动产业结构调整以及产业链的转移，有序推动产业发展。
3
产业服务的提升
园区服务是目前招商中的一大吸引点，由传统的基础服务到围绕政策、人才、技术、法务、资源对接、产学研合作、成果转化等全服务体系，为入驻企业提供全生命周期性的便利与支持，加快园区运营服务水平等软实力，提高风险管控能力。
4
开发运营主体和融资渠道多元化
近几年政府对产业园区建设的重视程度不断加深，在市场变幻莫测的情况下，为规避风险，产业园区得到政府、各路资本的青睐，以求开辟新的收入和利润增长点。从最初单一的产业地产商，到后来的房企（碧桂园）、产业园运营商（华夏幸福、宏泰发展）、产业集团（中国电子、海尔、华为、中联重科）、地方国有平台（张江集团）、平台型企业（阿里、百度、腾讯、京东）等，从单一运营到多方合作，资金实力和抗风险能力强。例：美的落户北滘西海村，预计投入100亿打造539亩数字科技产业园。
5
数字化智慧园区
传统园区多基于单点功能建设，而缺乏系统性规划，管理粗放、服务不足。随5G、大数据、云计算等数字化浪潮的推动，产业园区从定性到定量，从单点到多点融合，强调以人为本，聚焦用户体验，逐渐向精细化、智慧化、数字化运营迈进。
6
盈利模式的转变
原产业园区主要依靠房地产开发型的租售盈利为主，升级为深耕产业服务、注重产业投资，从单纯的甲方乙方关系到合作共生关系。
7
“双碳”理念不断深入
探索碳中和背景下的园区基础设施建设，通过数字化技术实现绿色低碳转型，以绿色能源替换、资源循环利用、能效提升优化等方式，实现产业园区碳减排的目标。
▪产业园区定位误区
INDUSTRIAL PARK
园区定位作为项目最前期，也是决定项目未来发展最重要的一环，在目前产业园同质化现象频发的情况下，能做到名利双收的产业园区寥寥无几。园区定位需充分考虑地方产业资源、优势产业链、龙头企业、政策倾向、产业转移、未来发展等各方面影响因素，才能做到精准定位，在未来寻找目标企业和沟通过程中有效推进招商工作。
▪产业园区定位及打造重点
INDUSTRIAL PARK
园区定位首先要注重产业落地性；其次，在产业定位的基础上根据后期产业发展实际情况转变发展策略，优势产业做大做强；最后，审时度势，关注市场、经济、政策、产业基础、客户、产品变化，进行产业升级和转移，保障产业园区的持续稳定发展。
1
找准产业发展导向
▷项目行业限制要求：地块对于行业进入的限制性因素，一般会对主导产业类型及比例有所要求；
▷当地产业发展特征：从多层面出发，范围由大到小，根据城市/区域的产业基础或产业结构:
①研究未来产业的发展趋势，筛选出具有较大产业发展优势、增长潜力大的产业类型；
②根据本地调研，筛选具有良好产业基础的产业；
▷地方政策倾向性：了解政府需求，选择政府大力支持的产业，即相关优惠、补贴、扩大投资等主要面向哪些产业类型；
▷规划利好：城市、区域性产业规划中预计要大力、主要发展方向、特色产业园打造等；
▷产业转移：由于营商环境、产业集聚度、成本优势、港口建设、产业空间、交通优势等，使得外区域产业外溢进驻；
▷企业自身平台资源：根据企业资源，或与政府对接平台资源情况，选择具有招商能力的产业类型。
2
规划排布方案
▷地块价值：根据地块的昭示性、私密性、景观资源等多个维度进行地块价值判断，划分成不同的价值组团；
▷功能节点：主要满足项目形象价值提升、景观节点；
▷分期开发：结合项目自身发展条件、地块属性、各类产品市场需求特征给予分期建议；
▷开发要求：分期建筑面积综合符合开发要求/用地指标规范、符合各物业体量配比要求等。
3
产品设计
▷政策要求：政策对于产品建筑规划的要求，受让人要求；
▷市场层面：基于市场调研，了解市场主流产品/面积特征；
▷客户层面：根据筛选产业的一般产品特征、通过访谈了解目标客户对于不同功能产品的需求；
▷打造亮点：功能层面满足企业个性化需求；从立面设计上提升形象和档次；从产品的附加值来看，高赠送、低公摊、企业冠名LOGO等，提升产品溢价空间。
产业园区定位即产品打造作为项目未来发展决定性的一环，应由简单的归纳法向演绎法转变，经验借鉴固然重要，创新变通才是产业园区可持续性发展的途径。
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