服务赋能 洞见价值 | 2022年1-9月瑞联平台资产证券化精彩案例分享

首发：瑞联资信平台微信公众号

专业沉淀二十九载

累计发行两百余单

瑞联平台资产证券化项目参与度独占鳌头

市场参与度名列前茅

是不良证券化项目的领路者

是投后管理的专业实践者

2022年1-9月

资产证券化部分精彩案例分享（部分）

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国君-粤海得邻项目资产支持专项计划

项目于2022年9月在上海证券交易所发行设立

发行规模：3.3亿元

产品类型：CMBS

产品期限：18年

原始权益人：广东粤海置地集团有限公司

参与工作：估值报告

物业类型：商场

产品亮点：该项目是粤海控股集团以及粤海置地发行的首单ABS，项目的成功发行对企业拓宽融资渠道、降低融资成本、盘活国有企业存量资产具有重大意义。此外，本专项计划原始权益人主体评级AA，优先级A档评级为AA+，票面利率3.35%；优先级B档评级为AA，票面利率3.80%，创AA主体CMBS全国最低利率。

24

天风-崇安寺步行街资产支持专项计划

项目于2022年在上交所发行设立

发行规模：9亿元

产品类型：CMBS

产品期限：18

原始权益人：无锡市梁溪经济发展投资集团

参与工作：估值报告

物业类型：商业

产品亮点：无锡市首单商业步行街城市更新cmbs。标的物业为无锡市崇安寺步行街，位于无锡市中心大型商业区内黄金地段，人流密集，消费旺盛，商业气氛与经营前景极佳，在此基础上崇安寺生活步行街区，分为珠宝古玩区、皇亭小吃区、特色商业区、民俗展示区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区。崇安寺作为无锡的“商核”市中心黄金地段的商圈商铺、大型商业区域，还是重要经济实体和特色商业、餐饮集中之地，给城区商业购物活动添加了地方特色，适应了消费多元化的需求，进而带动整个中心商务区的振兴，区域内物业入住率和租金均较高。

23

中信证券-中国技术交易大厦资产支持专项计划

项目于2022年在上海证券交易所发行设立

发行规模：23.01亿元

产品类型：CMBS/CMBN

产品期限：18年

参与工作：涉及物业市场价值评估及物业经营性现金流预测

原始权益人：北京市海淀区国有资本运营有限公司

物业类型：写字楼、商业配套及地下车库物业

产品亮点：发行规模大，其中优先级23.00亿元，AAA评级。底层资产为中国技术交易大厦，位于北京市海淀区北四环，该区域商务集聚程度高，有理想国际大厦、辉煌时代大厦、中国化工大厦、丹棱SOHO等诸多高档写字楼，商务氛围浓厚。得益于独特的区位优势、优质的租户结构和科学的管理能力，历史经营情况良好，近三年平均出租率始终高于90%，租金收入呈现平稳上升趋势。主要租户包括科技公司、律师事务所、医疗科技等优质客户。

22

天风-江西水投-南昌云中城资产支持专项计划

项目于2022年8月在上海证券交易所发行设立

发行规模：5.7亿元

产品类型：CMBS

产品期限：18

原始权益人：江西省水利投资集团

参与工作：估值评估、现金流预测

物业类型：办公

产品亮点：江西省首单办公物业CMBS，债券评级为AAA级，发行利率3.05%。底层资产为位于江西省南昌市高新开发区紫阳大道3399号的云中城A#办公楼， 2016年竣工，为5A甲级写字楼，地上总楼层51层、地下总楼层4层，于价值时点出租率为80%左右，收益较为稳定。云中城A#办公楼所临紫阳大道、昌东大道均为主干道，交通便利，所在区域商务集聚程度高，诸多高档写字楼，商务氛围浓厚。云中城A#办公楼西侧为艾溪湖，东距瑶湖约5公里，北濒中国最大的淡水湖鄱阳湖，自然环境优越，空气质量好，景观上佳。地处昌东大道总部经济带、紫阳大道特色商业街区交汇处，商业配套成熟。

21

国君-杭州黄龙饭店绿色资产支持专项计划（碳中和）

项目于2022年8月在上海证券交易所发行设立

发行规模：16.71亿元

产品类型：国内首单碳中和酒店CMBS项目、浙江省首单碳中和CMBS

原始权益人：杭州黄龙饭店管理服务有限公司

参与工作：项目现金流预测报告、物业估值报告

物业类型：酒店

产品亮点：国内首单碳中和酒店CMBS项目。本项目投资标的物业为杭州黄龙饭店有限公司持有的杭州黄龙饭店（酒店）物业资产，物业地处浙江省政府行政区以及杭州市商务、会展和文化交流中心，项目紧临5A级西湖风景区，步行至西湖风景区仅需10分钟，是杭州市核心区域稀缺物业资产。该项目发行规模16.71亿元，期限18年，票面利率2.90%，首次实现全国酒店CMBS 3%以内发行利率，创全国酒店CMBS发行利率历史新低。是全国首单碳中和酒店CMBS、浙江省首单碳中和CMBS，项目的成功发行对响应国家“双碳”政策、盘活国有企业存量资产、拓展多元化融资渠道、降低企业融资成本具有重大意义。

20

天心国资-创谷广告产业园资产支持专项计划

项目于2022年7月在上海证券交易所发行设立

发行规模：6.47亿元

产品类型：全国首单文创产业园CMBS项目

产品期限：不超过15年（含），每3年设置一个开放期

原始权益人：长沙市天心国资经营集团有限公司（简称“天心国资”）

参与工作：项目市调报告、物业估值报告

物业类型：商业、办公

产品亮点：国内首单文创产业园CMBS项目。本项目投资标的物业为湖南天信文创发展有限公司、湖南天心资产运营管理有限公司持有的湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园办公、商业房地产。长沙（国家）广告产业园是国家工商总局授予的首批“国家级广告创意产业园区”之一，由天鸿地产、中信资本和长沙市天心区政府共同打造。作为国家级文创企业孵化器基地，项目位于雀园路568号，地处“两型社会”建设综合配套改革试验区，天心省府新区核心位置。

19

兴瑞2022年第二期不良资产支持证券

项目于2022年04月在银行间债券市场地发行设立

发行规模：6.28亿

产品类型：不良资产重组

产品期限：2022年04月14日至2027年08月26日

原始权益人：兴业银行股份有限公司

参与工作：项目市调报告、抵押物测算，债权测算，报告撰写

物业类型：住宅、商铺等

产品亮点：抵押物遍布分布在长春、吉林、郑州、广州等多个城市。

18

平安-华金-广州中华广场资产支持专项计划

项目于2022年7月在广州市发行

发行规模：优先级8.25亿元，次级0.01亿元

产品类型：单SPV CMBS

产品期限：3+3+3+3年

原始权益人：新兴发展集团有限公司

参与工作：房地产估值服务

物业类型：商业办公综合体

产品亮点：广州市首单单SPV结构CMBS项目，票面利率4.5%。标的物广州中华广场位于中山三路商务圈，附近有广州最大的休闲广场英雄广场、威力达大厦等商业广场和办公楼，商业、商务办公氛围都较为浓厚；周边还有广东省人民医院、广州市第十六中学、中国工商银行等公共配套设施，公共配套设施齐全。

17

中信证券-韵达物流基础设施2号资产支持专项计划

项目于2022年深圳证券交易所发行设立

发行规模：8.9亿元

产品类型：类REITs

成立时间：2022年6月29日

产品期限：18年

原始权益人：上海韵达货运有限公司

参与工作：物业市场价值评估、物业经营性现金流预测

物业类型：物流仓储用房

产品亮点：韵达(西安分拨中心)，位于陕西省省会城市，坐落于蓝田县迎宾北路，是当地智能快递分拣中心、云仓中心、大数据中心、结算中心等四大中心。韵达速递(长沙洞阳转运中心)，位于湖南省省会城市，坐落于浏阳市金阳大道，项目规划布局合理，环境整洁，适合现代化、规模化物流仓储需要。得益于独特的区位优势、优质的租户结构和科学的管理能力，历史经营情况良好，平均出租率基本接近于满租状态，租金收入呈现平稳上升趋势。

16

橙益2022年第二期不良资产支持证券

项目于2022年在银行间债券市场发行设立

发行规模：11,800万元

产品类型：个人汽车不良资产

产品期限：3年

原始权益人：平安银行

参与工作：债权估值

产品亮点：橙益2022年第二期不良资产支持证券的基础资产为个人汽车抵押贷款不良，共10924笔，城市分布广泛，为市场上首个评估公司参与的车贷不良证券化。虽然有抵押物，但是车辆存在处置困难的现实情况，其回收状况与纯信用类产品有相似之处，该项目在考虑抵押物回收的基础上，以模型估值的方式得出债务人的一般偿债能力，进而确定整个债权价值。

15

交诚2022年第一期不良资产支持证券

项目于2022年03月在银行间债券市场地发行设立

发行规模：21.90亿元

产品类型：不良资产重组

产品期限：2022年03月17日至2028年10月26日

原始权益人：交通银行股份有限公司

参与工作：抵押物测算，债权测算，报告撰写

物业类型：住宅、商铺、办公用房、厂房土地、商住用地、在建工程等

产品亮点：抵押物涉及全国范围内，包含深圳市、上海市、福州市等多个城市。世联评估在对传统抵押担保不良债权估值的基础上，提取影响担保类债权回收的影响因素，充分考虑债务人和保证人偿债的可能性，为项目的顺利发行提供价值参考。

14

兴业资管-保利置业-保利凯悦假日酒店项目

项目于2022年在上海证券交易所发行设立

发行规模：10.46亿元

产品类型：CMBS

产品期限：12年

原始权益人：保利物业

参与工作：基础资产市场价格评估、存续期间现金流预测

物业类型：酒店

产品亮点：该项目优先级发行规模为10.45亿元人民币商业地产支持证券，已获独立评级机构给予“AAA”债项评级，年期为3+3+3+3年，票息率为3.58%；次级发行规模为0.01亿元人民币商业地产支持证券，不设年期，次级为上海保利置业自持，不设票息；该项目底层资产涉及到上海、武汉及佛山三处保利酒店，分别处于中国华东、华中和华南区域，在全国新冠疫情的不断冲击下，对酒店类物业的影响较大，世联评估作为底层资产的物业价值评估和现金流预测机构参与了整个项目的工作流程，对基础资产及市场进行深入的尽调工作，为项目的成功发行起到了关键作用。

13

中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）

项目于2022年在上海证券交易所发行设立

发行规模：87.08亿元

产品类型：CMBS

产品期限：18年

原始权益人：上海金茂投资管理集团有限公司

参与工作：物业市场价值评估、物业经营性现金流预测

物业类型：写字楼、商业配套及地下车库物业

产品亮点：北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，是金融街商圈内的稀缺优质写字楼物业。得益于独特的区位优势、优质的租户结构和科学的管理能力，历史经营情况良好，近三年平均出租率始终高于99%，租金收入呈现平稳上升趋势。主要租户包括中化系统内公司、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等优质客户。

12

爽誉2022年第一期不良资产证券

项目于2022年04月在银行间债券市场地发行设立

发行规模：7700万元

产品类型：个人经营贷款不良资产

产品期限：3年

原始权益人：贵阳银行股份有限公司

参与工作：抵押物的现场尽调、抵押物的估值、债权可回收价值估值

物业类型：住宅、商铺、办公、厂房、土地等

产品亮点：城商行首单注册制不良资产支持证券；截止发行日，入池资产有现金回收，具备较为稳定的预期可回收现金流。

11

山东高速青岛产业投资有限公司2022年度第一期资产支持票据

项目于2022年在银行间债券市场地发行设立

发行规模：7亿元

产品类型：单SPV结构CMBN项目

产品期限：18年

原始权益人：山东高速青岛产业投资有限公司

参与工作：现金流报告、估值报告

物业类型：商业、办公

产品亮点：全国首单公募单SPV结构CMBN项目、山东省首单CMBN项目。标的物业为山东省青岛市崂山区香港东路195号上实中心8号楼，位于上实中心园区的西北侧。上实中心作为青岛国际啤酒城改造项目，分为两大区域，其中北区定位为“陆家嘴”，南区则对标“新天地”，两者南北呼应，致力于打造青岛的“时代广场”。该区域为金家岭商务区，入住多家金融机构总部，区域内物业入住率和租金均较高。

10

光大-红塔-扬州迎宾馆资产支持专项计划

项目于2022年04月在深圳证券交易所成立

发行规模：5.7亿元

产品类型：CMBS

原始权益人：扬州瘦西湖旅游发展集团有限公司

参与工作：物业估值

物业类型：酒店

产品亮点：该产品涉及底层资产为扬州首家五星级宾馆，主体信用评级良好，该产品分层为优先A、优先B和次级，其中优先A发行利率为3.9%，产品评级为AAA，该产品的发行为发起机构有效盘了存量物业提供重要借鉴意义。

09

中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）

项目于2022年04月在深圳证券交易所成立

发行规模：50亿元

产品类型：CMBS

原始权益人：北京中海广场商业发展有限公司

参与工作：项目物业估值报告、项目现金流预测报告

物业类型：办公、商业

产品亮点：全国发行规模最大绿色(碳中和)CMBS项目。产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成，获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。该商业综合体毗邻新天地商圈，地铁上盖物业: 写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%；购物中心被誉为魔都首店收割机，日均客流5.6万人次，已成为引领上海风尚的海派夜生活打卡地。项目优质的市场口碑和经营效益，为低利率债券的成功发行提供了助力。

08

橙益2022年第一期不良资产支持证券

项目于2022年在银行间债券市场地发行设立

发行规模：1.17亿元

产品类型：不良资产重组

成立时间：2022年3月22日

产品期限：至2027年1月26日

原始权益人：平安银行

参与工作：抵押物测算，债权测算，报告撰写

物业类型：汽车

产品亮点：主要为个人汽车贷款

07

重庆国泰广场二期资产支持专项计划资产支持证券

项目于2022年在上海证券交易所发行设立

发行规模：13.51亿元

产品类型：CMBS

成立时间：2021年9月

产品期限：不超过18年

原始权益人：重庆鹏瑞实业有限公司

参与工作：物业估值报告、现金流预测报告

物业类型：大型商业综合体

产品亮点：本项目是以重庆鹏润实业有限公司拥有的位于重庆市渝中区邹容路108号“国泰优活城市广场”第负6层至3层商业服务、停车用房作为基础资产设立的资产支持专项计划。“国泰优活城市广场”位于重庆市的“母城”渝中区解放碑商圈中，为国内为数不多的以地下为主体的大型商业综合体、地铁TOD项目，区域内无可比案例；主体部分位于地面广场之下，因地势原因，从不同角度看，部分主体又位于地面之上；地面计容部分很小，土地使用权中包含地下空间使用权。

06

申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划

项目于2022年03月在上海证券交易所发行设立

发行规模：10.1亿元

产品类型：CMBS

产品期限：3+3+3+3年

原始权益人：保利置业

参与工作：现金流预测报告、物业估值报告

物业类型：办公

产品亮点：国内首次设置单边还款权办公房地产CMBS项目。本项目投资标的物业为湖北保利置业持有的武汉保利文化广场办公物业资产，物业位于武汉市行政文化中心，是武汉市重点规划的商务区。武汉保利文化广场办公物业现有租户关联度较多，近期租约变动频繁，与业主深度沟通确定了后续租约准确性，剥离非入池范围；现金流预测涵盖物业管理收入，合理划分了入池规模。

05

财通华金-华发商都大湾区资产支持专项计划

项目于2022年在上交所发行设立

发行规模：35.01亿

产品类型：CMBS

产品期限：3+3+3+3+3+3

原始权益人：珠海铧国商贸有限公司

参与工作：估值及现金流服务

物业类型：商业综合体

产品亮点：大型项目、综合性强

04

中信建投-天恒集团一号资产支持专项计划

项目于2022年在上海证券交易所成立

发行规模：5.6亿元

产品类型：CMBS

原始权益人：天恒资管

参与工作：物业估值、现金流预测

产品亮点：该产品涉及底层资产为北京及海口两处物业，主体信用评级良好，该产品分层为优先A、优先B和次级，其中优先A发行利率为4.0%，产品评级为AAA，设计期限为12年，该产品的发行为发起机构有效盘了存量物业提供重要借鉴意义。

03

西部-浙商资产1号资产支持专项计划

项目于2022年1月在上海证券交易所发行设立

发行规模：优先级4.75亿元、次级0.25亿元

产品类型：不良资产

原始权益人：浙江省浙商资产管理有限公司

参与工作：抵押物优先受偿价值分析报告

产品亮点：全国首单地方AMC出表不良资产证券化产品。本项目专项计划项下基础资产系浙商资产或其子公司开展金融资产收益权转让业务而形成的对金融资产收益权受让方的应收账款债权及其附属担保权益, 其中作为转让标的的金融资产收益权来源于浙商资产或其子公司持有的标的债权。本项目最大的亮点在于浙商资产提供了一条可复制化、可规模化的新路径，让资产的投资、盘活和回报有了更具效率的模式，为丰富融资品种、拓宽资金渠道、优化资债结构探索出一条全新路径。

02

华宝证券-武钢大厦资产支持专项计划

项目于2022年在银行间债券市场地发行设立

发行规模：不超过5.22亿

产品类型：CMBS

产品期限：不超过18年

原始权益人：武钢集团

参与工作：房地产估价值报告、现金流预测报告

物业类型：工业写字楼、信访接待中心、门房房地产

产品亮点：武汉钢铁（集团）公司是新中国成立后兴建的第一个特大型钢铁联合企业，在近六十年的发展历程中，为我国钢铁工业和国民经济发展作出了重要贡献，武钢大厦CMBS是武钢集团也是宝武工业用地性质不动产资产证券化产品的首单尝试，在拓展融资渠道，实现资产和资本的良性循环，以及后续探索产业园区资产证券化等方面有着示范意义。标的物位于武汉市洪山区友谊大道，分为A座、B座写字楼，是具备行政办公、会议、接待为一体的智能化的综合性高档办公大楼。该项⽬的成功发⾏将对国内其他国有企业的资产盘活提供很强的借鉴意义和指导性作⽤。

01

福建红星美凯龙置业有限公司2022年度第一期定向资产支持票据

项目于2022年在银行间债券市场地发行设立

发行规模：13.01亿元

产品类型：CMBN

产品期限：2022年03月17日至2028年10月26日

原始权益人：福建美凯龙置业

参与工作：物业估值、现金流预测

物业类型：商业

产品亮点：该产品涉及底层资产为福州爱琴海商业，其出租率接近满租状态，历史经营状况良好，现金流表现优质稳定，该产品分层为优先级和次级，优先级发行利率为5.5%，产品设计期限为18年，该产品的发行为发起机构有效盘了存量物业提供重要借鉴意义。

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