“保交楼”背景下，不良项目的盘活与监管
首发：瑞联资信平台微信公众号
在坚持房住不炒主基调下，中央多次强调“保交楼、稳民生”，“保交楼”已经成为当前稳定房地产市场的关键内容，各地政府相关举措都在加快落实。虽政府救市政策频发，但面临着市场下行，全国各地疫情反复，二三线购房客群观望情绪普遍的背景下，除了部分头部及国央企背景房企外，大量房企陷入销售滞缓、现金流紧张的状况，停工现象时有发生。同样，对于因前期开发而向金融机构举借的款项，偿还困难性成倍增加，导致金融机构借款展期现象频发。相对的，在政府“保交楼”的各项政策下，对已经陷入不良、破产的地产项目盘活举措也在不断发生。
作为金融机构委托的第三方监管机构，在当前形势下，对于如何监管已在盘活中的不良项目，成为新形势下一个重要内容。在当前形势下，复工盘活主旋律从以下三个方面开展：
一
先从政府纾困基金来说
自今年8月郑州市出台《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，标志着全国首个地方性房地产纾困基金正式落地后，各地政府纷纷根据当地市场状况成立房地产纾困基金。而随着纾困基金的成立及落地，对因市场下行而举步维艰、现金流紧张的房企带来曙光。但要客观理解纾困基金的意义：
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纾困基金的宗旨在于激活项目自救，而不是无原则的救助；是否放款、放款规模也需根据项目开发规模、工程进度、当地影响程度等各方因素来综合决定，这意味着不良项目未必能获得纾困基金或只能获取少量纾困基金；
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纾困基金通常放款至预售监管账户，后期政府根据项目开发进度，来进行分批次放款，并在“保交楼”主基调的影响下，只能用于项目后续建设开发，无法作为前期金融机构借款的还款来源，加之各地对进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理纷纷出台新政，促使预售资金监管回归本来面目，堵住了套取的漏洞；
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由于金融机构前期投入借款的存在，通常会导致开发项目债务高企，货值保障倍数的进一步降低，政府纾困资金筛选及放款将更加斟酌，并且在销售滞缓，现金流紧张的项目，当地政府通常会约谈开发企业及金融机构，要求金融机构展期账户存量资金优先用于项目。
从上不难看出，纾困基金的注入，对于项目盘活重启有着积极的作用，但金融机构前期投入借款只能在项目销售回款足够且不影响项目正常开发交楼的背景下，方可收回。
作为第三方监管机构，受托进入监管后，要特别关注以下几点：
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对于项目后续取预售证等开发进度和滞后节点的跟进、提醒、了解，提示委托方项目的推进程度，项目推进越快，委托方资金回收的期限越短；
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根据实时的市场情况，分析剩余货值，考虑扣除纾困资金后的保障倍数的覆盖性，及时提示委托方，加强预警，以便委托方采取其他增信措施；
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加强工程产值的审核，确认无虚报导致套取资金的可能；无效成本的把控到位，才能确保后续有更多的可用资金。
二
再从鼓励优质房企、机构
收并购不良项目来说
收并购事项的落地有利于改善不良房产项目的品牌性，同时，收并购方原有成熟操盘团队的加入，可以更快的推动项目盘活。但同时也需明确，无论接手方是新房产开发商，还是地方AMC、地方国企，能够收并购成功最重要的因素是盈余收益的获取。因此，收并购方对需投成本和收益的测算更加需要被收购项目仍拥有较大的货值空间和收益空间。
目前主流的股权投资模式下，作为原有项目资金方，通常要求置换其原有股权，从而完成前期资金的退出。如能顺利进行，对原有资金方而言，可谓最好的选择。对于股权占比大、前期投入金额大，新收并购方资金不足，或无法获取足额的并购贷，那么很可能会演变为置换部分股权，共同参与开发模式。
作为第三方监管机构，受托进入监管后，要特别关注以下几点：
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股权变更后，因收并购方的出现，项目将开始存在不同的话语权。因此，对于关系的协调，成为监管内容新增的一大要点。并且，收并购方的出现，很可能对项目开发有较深的介入，对接模式也随之改变。而第三方监管机构作为委托方在现场的代表，应根据实际情况向委托方建议新的对接方式，推动项目的正常运营；
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注意项目重要合作施工企业的变更，例如，因项目前期欠付导致停工，总包公司退场，而新进入的总包公司是收并购方的关联企业，那么很可能存在资金风险；
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对资方本身不利的事项及时预警，例如，销售团队由收并购方重新组建，在市场下行且在与委托方协商不一致的情况下，出现收并购方直接指示销售团队作出降低货值的销售策略，并以木已成舟的事实来倒逼委托方。因此，加强在销售现场的巡场频率，从数据中发现问题，以便及时预警并采取措施。
三
从破产项目盘活来说
这里指的破产项目是项目仍存在一定货值，但因资金短缺等一系列原因，如前期因集团抽调资金，导致项目本身无存量现金，造成工程款欠付等情况，项目难以为继，从而被债权人申请破产；在此种操作下，法院通常会选定破产管理人介入，管理人通过引进共益债融资、代建团队等方式盘活项目。以破产共益债融资为例，需要注意以下几点：
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需要明确，共益债融资是通过新增借款的方式参与破产项目盘活，借款退出的来源仍主要在于后期销售回款；
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破产项目债权债务关系复杂，新旧债权人沟通、谈判过程长。而在资金投入后，仍需面对不同债权人的需求，项目各方话语权的变化，以及清偿顺序、比例的博弈，对项目推进将产生一定影响；
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共益债需要将项目建成后，以销售收入进行偿还债权，但考虑到破产项目债权繁杂，若在共益债投入前无法确立其优先性，则债权清偿周期将大大延长。
作为第三方监管机构，受托进入监管后，要特别关注以下几点：
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共管材料的确认。作为破产项目，历史遗留问题严重，最直接的表现在于进入监管时很可能无法获取全部的章证及银行U盾，故而，为保证封闭监管，相关章证的核查以及确认前期注销情况成为进入时重中之重；
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债权分割线的确定。在破产程序中，各类债务清偿顺序依次为：有财产担保的债权；破产费用、共益债务；职工债权；税款债权；普通债权；劣后债权。因此，获取破产管理人已确定的债务清单，确认前期已申报确定的债权，成为后续对前期债务偿还支出以及保障委托方债权排序的依据；
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重启销售难点的把控和跟进，例如前期银行账户材料已缺失，预售账户如何确立；政府对重启销售的工程进度要求；原业主的诉求和信心丧失的影响等；这些因素都将会导致销售重启及回款时间延后，也直接关系到共益债资金方借款的收回，需要着重了解和跟进。
综上，市场下行背景下，房开项目不良情况的发生不可避免，鼓励前期开发借款的展期和支持并购贷款的政策措施，更进一步反应了金融机构借款的收回的困难和延期情况。那么对于第三方监管机构，在各种不良、破产项目频发，不同盘活方式进入的情况下，在监管过程中适应并改变原有监管思维，改进监管重点，才能更好的维护资方利益。
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