投后管理中紧急事项处置机制探讨
首发：瑞联资信平台微信公众号
行业现状综述
自2021年下半年以来，国家政策不断加码调整，“房住不炒”政策坚决实施，加之全国疫情对市场的考验，给房地产行业发展带来了极大的不确定性。在此情形下，大量房企陷入资金困难的囧境，企业裁员、拖欠工程款、不能按时归还借款本息等问题情况接踵而来。
伴随房地产项目状况频发，对于房地产项目投后管理的要求也越来越高。在我司参与的投后管理项目中，也不乏有此类困难房企和问题项目。在监管过程中出现的各类情况下，为了更好的履行投后管理责任，最大限度的维护委托方利益，我们从专业角度出发，以真实案例还原事件，并给出我们的专业建议，为大家参考。
紧急事项案例
紧急事项案例有如下类型：
例1
合作开发项目
某品牌房企项目，项目处于正常开发状态，该项目为两家房企合作开发，我司只负责对其一方提供监管服务。在项目运行过程中，因项目股东双方意见不一致，另一方股东单方面对项目公司共管的章证照做了遗失公告，并重新申领了新的章证照，且保持单方使用，不纳入共管。我司驻场监管人员通过日常监管核查，发现异常后，第一时间进行了沟通确认，信息核实后立刻向委托方进行汇报说明，同时协助委托方前往工商部门、银行等再次核实事件过程，持续跟进项目其他事项是否正常。
例2
政府介入项目
某品牌房企项目，因集团层面资金链断裂，现场停工，预期无法按期交房，同时全国各地多个项目出现不良，形成较大的民生问题。政府部门为“保交楼”，对项目公司用印和付款进行监管，强制要求共管项目公司章证照，同时要求归集项目公司账上所有资金至政府部门名下账户。
我司驻场监管人员知悉该情况后，第一时间上报公司内部审核团队和资金方，共同探讨应对方案。在尚未获得资金方最终审批意见前，政府部门人员强制搬运保险箱，我司驻场监管人员全程监控并拍照留证，同时跟车运送，并对运输车辆外观、车牌进行拍照留证，运达政府部门指定位置后，留存定位信息并对周围办公环境拍照留证。
最终在取得政府相关行政命令文件的基础上，资金方同意后，我司驻场监管人员与政府部门人员、项目方人员签署了移交共管清单，继续执行共管，并对共管物品进行定期盘点。
例3
单方违约项目
某品牌房企项目，该项目处于在建阶段，同时已经预售，因集团层面出现违约风险，触发与资金方相关约定，资金方要求项目方归还本息及其他监管要求，项目方未能予以落实。后在监管过程中，项目方纠集人员围堵现场监管人员至深夜，后又以监管阻碍项目正常运行且尚未签订书面监管协议为由，单方撬开保险箱，取走共管物品。事件发生后，驻场监管人员第一时间向资金方反馈并在现场保持良好沟通，实时跟进项目进展，后陪同资金方前往派出所报案，全力配合警方调查，最终在警方的介入下，项目方人员承认其单方撬开保险箱并取走所有共管物品，警方留下录音为证。
投后紧急事项处置
三方责权
☑项目方，是共管物品（包括公司印章、证照等）所有权方，因此如果发生共管物品遗失，仅项目方有权以自身物品被盗为由报警，该情况下，警方可能会以盗窃案件立案调查。
☑资金方，是项目公司利益相关人，凭借与项目方签订的《投资协议》《抵押合同》《股权质押合同》《监管协议》等，证明资金方与项目方有利益关系，对保险箱内物品有监督使用权。因此如果发生共管物品遗失，项目方自身不愿意报警的情况下，资金方可凭借利益相关人的身份报警，请警方协助调查保险箱内共管物品的去向，警方可能会通过调查监控、询问项目方和共管人员等途径，协助资金方查找。该情况下，警方一般将此事件定性为求助，不会立案调查。
☑现场监管方，是第三方监管，为资金方监管项目提供专业第三方意见，凭借与资金方、项目方（如有）之间签订的《监管协议》提供咨询服务。如果发生共管物品遗失，可协助资金方进行现场临时应急处理，包括：
处置建议
☑资金方与项目方持续沟通，避免矛盾升级，从经济合作、法律合规角度寻求解决方案。
☑从法律途径维护自身权益，包括但不限于诉讼、查封、处置抵押物等。
升级监管
☑梳理并明确项目利益相关人。
除项目方（此处指项目方集团）外，是否有其他股东或资金方，这些股东或资金方对项目管理、项目运营的要求有哪些，是否有要求管理项目方印章证照的需求等。
☑提升共管保险箱安全度。
①保险箱应满足共管要求，至少需为双方共管，确保任何一方无法单独开启。
②保险箱应尽量购买外形较大，有相当重量以至于单人或双人难以轻易搬移的。如允许，可将保险箱固定在办公室内墙体上，增加保险箱自身的安全性。
③对保险箱安装24小时监控并留存监控视频，以保险箱为监控中心，监控应能看清靠近或开启保险箱的人员面孔，从保险箱中取出何物，对于用印文件，应尽量拍摄清楚用印文件内容，如后期发生共管物品遗失等情况，可作为取证途径之一。
④对保险箱安装报警门磁及内置GPS设备，可第一时间知悉保险箱何时被违规开启，同时可通过GPS设备实时查询保险箱位置，增强对保险箱监管的时效性和追溯调查能力。
⑤定期做共管物品盘点，无用印需求时，保持保险箱常封存状态。
瑞联平台
投后管理规模
瑞联平台借助在全国市场的数据研究、咨询定位、评估、大宗资产交易等方面的业务沉淀优势、赋能提高投后管理专业水平，以信托机构为业务源点，服务对接银行、资管公司等金融单位，投后管理业务在全国全面展开落地，尤其是近三年实现快速发展。
450+个
投后累计
管理项目
200+个
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