您有一份专属报告待领取！2022年公募REITs市场年度报告出炉了！

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*以下内容摘选自价值研究院《2022年公募REITs市场年度报告》

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# part 1

监管政策

2022年以来，包括国务院办公厅、国家发改委在内的多个部委出台REITs支持文件，指出要优化完善存量资产盘活方式，保持公募REITs的常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应，各方合力共同支持公募REITs高质量发展。地方层面出台REITs专项文件，给予原始权益人在发行基础设施REITs方面激励奖补，鼓励中介机构发展，支持重点领域发展，吸引和培育专业人才。

表1a 中央、交易所以及行业层面出台的

REITs发展支持政策（节选）

表1b 地方政府层面出台的REITs发展支持政策（节选）

# part 2

REITs扩募

截至2023年2月23日，共有25只公募REITs产品发行上市，均采用“公募基金+ABS”的交易结构。总发行规模达到801.19亿元，募集份额达155亿份，加权平均发行价格为7.32元。其中发行规模排名前三的REITs为中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT和平安广州广河REIT，其规模分别为108.80亿元、93.99亿元和91.14亿元。战略配售比例较高，除华安张江光大REIT战略配售比率在60%以下，其他REITs均在60%及以上。

为了落实证监会加快推进REITs扩募落地的指示，沪深证券交易所于2022年5月发布了《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》。截至目前，首批5只REITs提出扩募申请。这5只REITs均采用定向扩募，新购入资产所属类型与首发项目保持一致，且原始权益人均为首发项目的原始权益人或其同一控制下的关联方。

表5 拟扩募REITs新购入基础设施项目情况

资料来源：基金公告，价值研究院整理

# part 3

二级市场

2022年初至2月，REITs市场延续了2021年8月以来的上涨趋势，并于2月中旬达到峰值，市场交易活跃度显著上升。2月中旬至3月中旬，多只REITs发布超涨风险提示公告，REITs市场下跌。3月中旬至6月，首批上市REITs面临限售份额解禁压力，REITs市场缓慢下跌。7月至9月，多只不同类型REITs上市，且首批5只REITs提出扩募申请，吸引投资者的关注，REITs整体呈现上涨趋势。9月下旬至12月，由于REITs三季报经营业绩完成比例不甚理想，REITs市场盘整回调。值得注意的是，由于受到疫情的严重影响，2022年交通基础设施REITs价格整体呈现下降态势。未来需关注注册制的全面落地对资本市场带来的影响。

图1 REITs价格走势

数据来源：wind

表6b 分行业交易情况（2022）

数据来源：wind

保租房REITs和部分产业园区REITs的年化波动率显著高于大盘股（沪深300）、小盘股（中证1000）、价值型股票（国证价值）和成长型股票（国证成长）。REITs整体市场的年化收益率高于股票市场，但低于大宗商品市场（南华商品指数）。 

图3 2022年REITs与股票、债券、大宗商品

年化收益率和年化波动率比较

数据来源：Wind

# part 4

相关性

REITs与股市、债市和大宗商品市场之间均表现出较弱的相关性，但与股票市场之间的相关性相对较强。

表8 REITs与股票、债券、大宗商品之间的相关性

数据来源：Wind，采用2021年和2022年数据计算

# part 5

投资者结构

REITs项目以机构投资者为主，个人投资者占比为4%-25%。生态环保类REITs的个人投资者占比最大（约为25%）。在机构投资者中，大多为持有非流通份额的战略投资者。

表9 投资者结构

数据来源：Wind，2022年中报

# part 6

REITs分红

2022年已有9只REITs公告分红，首批上市的浙商沪杭甬REIT、红土盐田港REIT和东吴苏园产业REIT尚未公告分红，分红比率在35%-85%之间。除华夏中国交建REIT以外，其他REITs的累计可供分配比率均大于4%，能够满足净现金流分派率4%的要求。特许经营权类REITs的累计可供分配比率显著高于产权类REITs，主要是由于特许经营权类REITs项目的到期价值归零，现金流稳定、分红率高，而同时产权类REITs更加关注底层资产的未来增值，因此分红率较低。因此，我们应关注REITs的综合收益率。

表11 公募REITs分红情况（单位：亿元）

数据来源：基金财报，价值研究院测算

我们用2022年的二级市场资本利得率与可供分配比率计算REITs的综合收益率。特许经营权类REITs虽然分红收益率较高，但二级市场表现较差。产权类REITs中，除建信中关村REIT以外，其他REITs的综合收益率均为正值。整体来看，产权类REITs明显优于特许经营权类REITs。

图4 REITs综合收益

数据来源：基金财报，价值研究院测算

# part 7

ESG推动REITs市场高质量可持续发展

截至目前，已有3只上市REITs（华夏越秀高速REIT、中航首钢绿能REIT和建信中关村REIT）发布了ESG报告。由于ESG更加关注环境、社会和公司治理因素，可以与现有的合规性和财务指标形成互补，成为未来推动REITs市场高质量可持续发展的关键因素。

REITs基金管理人积极响应联合国可持续发展目标（Sustainable Development Goals，简称“SDGs”）与全球报告倡议组织（Global Reporting Initiative，简称“GRI”）发布的《可持续发展报告标准》（GRI Standards），实现与它们多项指标的一一对应。REITs基金管理人将责任投资原则（PRI）与ESG理念深度融入投资全流程，力求为投资者实现最佳收益。在ESG报告中，REITs基金管理人全面展示年度可持续发展成果（环境责任、社会责任和经济责任）。

# part 8

公募REITs市场未来展望

在政府政策的大力支持下，未来公募REITs市场的试点范围将不断扩大，发行规模持续增加。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域（证监会副主席李超，2022年12月8日“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”）。2023年REITs将进入快速发展期，总发行数量有望超过60只、总发行规模有望超过2000亿元（国家发展改革委投资司副司长韩志峰，2022年12月25日第七届“中国PPP论坛”）。

民营企业参与REITs发行。2022年11月7日，国家发改委出台《关于进一步完善政策环境 加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号），指出要鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产，支持民间投资项目参与REITs试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。2023年2月8日，嘉实京东仓储基础设施REIT上市，是中国首只民营企业发行的REIT。

积极扩大投资者群体，吸引长线资金入市。2021年12月，银保监会印发《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》（银保监发〔2021〕52号）（简称《规则Ⅱ》），自2022年起实施。《规则Ⅱ》对保险资金投资银行股、大盘蓝筹股和公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）等给予优惠政策，支持保险业参与资本市场改革，维护资本市场健康平稳发展。支持保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体（证监会副主席李超，2022年12月8日“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”）。

# part 9

瑞联平台REITs与证券化服务

瑞联平台拥有具有多年丰富经验的专业技术评估团队，已为平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT提供资产评估服务，在做的REITs项目涉及高速公路、产业园区、物流仓储、景区、水电站、市政实施和IDC等多种基础设施，竭诚为REITs的发行上市提供高品质的服务。

●以上内容摘选自价值研究院《2022年公募REITs市场年度报》

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