商业综合体的“生命线”之动线设计，你了解多少？

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

在评估实践中，业内在评估商业综合体的时候考虑个别因素的影响，通常是建筑结构、昭示性、平面布局、物业管理、设施设备、成新率等等，而对于影响商业综合体价值的一个重要因素“动线设计”却较少考虑，甚至鲜有披露。

商业综合体动线分布对物业价值有着重要的影响。商业综合体的动线分布主要指商场内部各个商铺之间的人流流动方向以及人流密集程度，这直接关系到商铺的曝光率和客流量，进而影响到商业综合体的整体业绩和物业价值。

首先，商业综合体的动线分布对商铺的曝光率和客流量有直接影响。如果商场内部的动线分布合理，可以引导顾客自然而然地将人流带到商铺门口，增加商铺的曝光率和客流量，提升商铺的销售业绩。反之，如果商场内部的动线分布不合理，可能会导致一些商铺流量不足，影响商铺的业绩表现，从而影响商业综合体的整体业绩和物业价值。

其次，商业综合体的动线分布还对商场内部各商铺之间的竞争关系产生影响。如果商场内部的动线分布合理，可以使各个商铺的客流量均衡分配，减少某些商铺之间的客流竞争，降低商铺的经营成本，提升商铺的盈利能力，进而提升商业综合体的整体业绩和物业价值。反之，如果商场内部的动线分布不合理，可能会导致某些商铺的客流量较少，增加了商铺之间的竞争关系，使商铺经营难度增加，降低商铺的盈利能力，从而影响商业综合体的整体业绩和物业价值。

综上所述，商业综合体动线分布对物业价值具有较大的影响。合理的动线分布可以提升商业综合体的整体业绩和物业价值，而不合理的动线分布则可能导致商业综合体的整体业绩和物业价值下降。因此，在商业综合体价值评估过程中，应该充分考虑动线分布的合理性，以正确估量商业综合体的竞争力和价值。

在商业综合体的动线设计中，一般会考虑如下因素对商业综合体的吸引力和物业价值进行提升，比如：

1）通过观察和研究顾客的行为习惯，例如进出商场的路径、购买行为、停留时间等，可以更好地设计商业综合体的动线。

2）优化进入和出口位置：进入商场的位置应该在顾客视野范围内，出口则要便于顾客离开。进出口的位置要设计在商场的主要交通路线上，可以通过标志牌或者地面标记来引导顾客进入。

3）设计引人入胜的视觉效果：在商业综合体的主要交通路线上，可以设置一些引人注目的装饰物、灯光、音乐等，来吸引顾客目光，并且引导顾客前往不同的商铺。

4）确定核心商铺的位置：商业综合体的核心商铺应该位于主要的交通路线上，或者在顾客的必经之路上，这样可以增加核心商铺的曝光率和吸引力。

5）通过摆设布局来引导顾客：在商业综合体的交通路线上，可以通过摆设家具或者其他的障碍物来引导顾客走特定的路径，从而增加商铺的曝光率和吸引力。

6）优化商铺的陈列和布局：商业综合体的商铺应该合理布局和陈列商品，以便顾客能够快速、方便地找到所需商品，从而提高销售额。

7）提供休息区域：商业综合体中可以设置休息区域，让顾客放松休息，缓解疲劳，增加顾客的停留时间和消费意愿。

我们在评估时可以抓住商业综合体的整体定位，了解主流顾客的类型，从以上角度考虑商业综合体的动线设计及引流效果对物业本身带来的价值提升。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发瑞联资信平台公众号，原创精彩不断！

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