拓宽资产类型，推进REITs常态化发行

首发：瑞联资信平台微信公众号

3月24日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”），同日证监会随之发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）。两份文件从项目前期培育筛选、发行审核、二级市场建设、投资者等方面全方位对REITs产品做出规范，推动REITs常态化发行。我们对两份文件做重点内容解读。

1、做好项目前期培育工作

作为基础设施REITs项目发行上市的必经阶段，项目前期培育包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。例如对于保租房REITs来说，地方住建部门可以从合规性、投资收益率等方面对保障性租赁住房存量资产进行统计分析，建立快速有效的筛选机制，尽可能让纳入筛选范围的优质底层标的资产进行盘活，从而加快推进保障性租赁住房公募REITs的发展。

2、拓宽资产类型

236号文要求“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs…发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。此项规定旨在贯彻落实2022年末中央经济工作会议提出的促消费要求（要把恢复和扩大消费摆在优先位置；增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景），响应国家提出的实施扩大内需战略。

消费基础设施领域具备较大的REITs发行潜力。据赢商大数据统计，截至2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5685个，经营面积达5.03亿平方米，整体价值将以数万亿元计。

图1 REITs资产范围

图2 对经济增长的拉动作用

数据来源：国家统计局

图3 社会消费品零售总额

数据来源：国家统计局

3、分类调整项目收益率要求，适度降低准入门槛

236号文对于交通基础设施、生态环保等特许经营权、经营收益权类项目，增加基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%的要求；对于非特许经营权、经营收益权类项目（仓储物流、产业园区、保租房），将未来3年每年净现金流分派率要求由4%降低至3.8%。此外，对于首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元（958号文为10亿元）。收益率/净现金流分派率要求和规模要求的降低，有利于扩大特许经营权类和产权类项目的可发行范围。

表1 特许经营权类REITs

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资料来源：基金招募说明书

图4 2022年产权类REITs派息比率

数据来源：世联评估价值研究院测算，派息比率=实际可供分配金额/评估值

4、推动扩募发行常态化

《通知》指出，按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

为了落实证监会加快推进REITs扩募落地的指示，沪深证券交易所于2022年5月发布了《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》。截至目前，首批5只REITs提出扩募申请。这5只REITs均采用定向扩募，新购入资产所属类型与首发项目保持一致，且原始权益人均为首发项目的原始权益人或其同一控制下的关联方。

表2 拟扩募REITs新购入基础设施项目情况

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资料来源：基金公告，世联评估价值研究院整理

5、用好回收资金促进有效投资

为加强资金监管，提高资金使用效率，236号文对于回收资金的用途和使用进度及使用期限予以规范，并建立直报制度，从而促进回收资金形成有效投资。企业可利用回收资金进行资本性改造投入，创新消费新场景，改善商场购物环境，提高商业效益。

图5 资金监管责任

6、注重项目运营可持续性，强化运营管理责任

236号文要求做好底层资产更新维护，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力，拓宽项目收益来源。

截至目前，已有3只上市REITs发布了ESG报告（华夏越秀高速REIT、中航首钢绿能REIT和建信中关村REIT）。在ESG报告中，REITs基金管理人全面展示年度可持续发展成果（环境责任、社会责任和经济责任）。ESG融入REITs项目管理架构将能够有效促进REITs市场的高质量可持续发展。

7、构建全链条监管机制

236号文要求遵循REITs特点规律和风险特征，结合基础设施REITs试点模式，建立健全以“管资产”为核心的全链条监管制度，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。对REITs项目和资金进行全生命周期监管，有利于保障融通资金切实循环到底层资产的建设与运营当中，确保项目建设运营符合既定要求、确保资金投入使用规范有效。

图6 全链条监管

8、促进民营企业REITs试点发行上市

《通知》要求，坚持“两个毫不动摇”方针，着力推动解决民营企业REITs试点存在的困难和问题。

2022年11月7日，国家发改委出台《关于进一步完善政策环境 加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号），指出要鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产，支持民间投资项目参与REITs试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。2023年2月8日，嘉实京东仓储基础设施REIT上市，是中国首只民营企业发行的REIT。

9、积极扩大投资者群体，吸引长线资金入市

《通知》指出，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。

2021年12月，银保监会印发《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》（银保监发〔2021〕52号）（简称《规则Ⅱ》），自2022年起实施。《规则Ⅱ》对保险资金投资银行股、大盘蓝筹股和公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）等给予优惠政策，支持保险业参与资本市场改革，维护资本市场健康平稳发展。支持保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体（证监会副主席李超，2022年12月8日“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”）。

10、加强二级市场建设

《通知》指出，健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。

完善做市商制度，将有助于增强REITs二级市场的流动性，使得REITs定价更加公允。目前已有的中证REITs指数在交易日只有一个收盘价格。推出REITs实时指数，将使得投资者能够实时跟踪REITs价格变化，同时可以据此建立不同种类的REITs ETF基金，吸引更多投资者进入REITs市场。

11、资产评估助力REITs发行

236号文指出，为基础设施REITs项目提供服务的财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构、税务咨询顾问等中介机构，在提供服务期间应未被列入严重失信主体名单，未被采取失信惩戒措施，未因违法违规问题被有关监管机构禁止或限制开展基础设施REITs相关或同类业务…上述机构应切实发挥业务专长，依法依规履行职责，保证出具的相关材料科学、合规、真实、全面、准确。 

评估咨询在整个REITs产品生命周期中发挥着关键性的作用，评估机构能够为REITs提供全流程、多层次的评估咨询服务。评估师应充分发挥自身专业能力，努力为REITs项目的运营提供高质量的评估咨询服务。

图7 评估咨询需求贯穿于REITS项目的全过程

资料来源：世联评估价值研究院

图8 REITs服务内容

资料来源：世联评估价值研究院

REITs作为企业盘活存量资产的工具和渠道，有助于提升资产周转率和企业再投资能力，形成良性的投融资闭环，同时为投资者提供低门槛、流动性强的不动产工具。

世联资产，公司总部设立于深圳，下设广州分公司，与瑞联资信、瑞联数科、世联评估、华房数据、中瑞世联、中瑞华建、中瑞税务集团同属瑞联平台。依托平台资源及强大的技术团队，面向全国为政府、国央企、金融机构及企业提供资产评估、企业价值评估、纾困资产、不良资产、资产证券化、公募REITs、尽职调查、投融资管理咨询等多场景、多元化专业服务。

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