深圳市地价测算规则修订征求稿解读

首发：瑞联资信平台微信公众号

2023年4月，《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》发布，对比现行地价测算规则（下称“2019版本”）与征求意见稿（下称“2023征求意见稿”），呈现特点如下：

一、强化地价管理作用，规范分类管理

1、增加政府资产处置项目地价补缴情形

结合行政事业单位健全资产盘活工作机制要求，修订意见稿在第二部分变更与补缴新增了政府资产处置地价处理。

行政事业单位资产产权完备程度不一，盘活利用工作必然需要依法依规理顺产权关系，对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，是资产处置以市场化方式进行的前提条件。完善手续中避不开完善出让手续补缴地价，而通常测算规则确定是其中的难点之一。本次修订意见稿明确了完善手续前后对应的地价测算规则，同其他情形进行区分，规范此类项目地价管理。测算规则如下：

应补缴地价＝∑（土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数）-∑（土地的市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数）

其中：变更后地价按照政府资产处置方案确定的产权条件计算，变更前地价按照原产权条件和已缴纳地价的比例计算。其中，属于划拨或协议免地价、招拍挂出让无偿移交政府情形的，应补缴地价按变更后地价的10%计收。

2、区分个人、单位补交地价标准差异

第二部分变更与补缴对划拨土地转有偿使用、协议方式非商品性质住宅转让区分个人持有和单位持有。具体为：

3、新增连通空间地价计收规则

2023年3月份公布的《深圳经济特区国有土地供应管理条例(征求意见稿)》再次明确地上、地表、地下空间可分层设立建设用地使用权，对连通两宗已设定产权地块且保证全天向公众开放的地上、地下空间可采用协议出让方式取得。地价测算规则2023征求意见稿对不同政策中地上、地下连通空间建设用地使用权的地价规则进行统一规范，明确：

地上、地下连通空间建设用地使用权，全天候向公众开放的，按照公共通道用途计收地价；不能全天候向公众开放的，按照地上、地下连通空间的实际使用用途计收地价。

4、建筑物类型适用地价标准调整

地价用途分类与《国土空间调查、规划和用途管制用地用海分类指南》及相关法律规定相衔接，新增新型产业、酒店、公共管理与服务设施用地、公用设施，修正系数亦对应调整。具体变动如下：

二、细化地价管理工作

1、建立新的保障性住房体系配套地价标准

取消安居型商品房、人才住房等住房类型，增加保障性租赁住房、共有产权住宅以及细化规定。此点变动是本次征求意见稿最为大众关注的焦点。

深圳原有的保障性住房体系是有安居型商品房、人才住房和公共租赁住房构成，规划涉及该三类住房约共占住房供应总量的60%，此三类住宅租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%、60%和30%，原有的地价标准分别为普通商品住宅用地的30%、40%、30%，且均限定为不得转让的住宅。安居型商品房、人才住房均有规定在签订买卖合同十年后方才可根据有关规定申请取得完全产权，取得完全产权时有按照规定补交差价或缴纳增值收益，而购买者关注的缴纳的标准及程序等政府规定一直未出台，也成为此两类住宅去化效果不佳的原因之一。

衔接《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》，征求意见稿对公共租赁住房、保障性租赁住房（区分政府组织配租、社会主体出租）、共有产权房组成的保障性住房的地价体系进行了明确，正文部分对产业用地配建保障性租赁住房、存量用地建设保障性租赁住房相关补缴地价及地价缴纳标准都进行了明确。该变动内容也呼应了1月份深圳住建局、司法局公开征求意见的保障性住房建设规划建设管理办法以及公租房、保租房、共有产权住房各自管理办法，深圳正在由原有的（含人才住房、安居型商品房和公共租赁住房）向“三位一体”住房保障体系过渡。

2、完善产业用地地价标准

深圳市政府明确了培育发展壮大“20+8”产业集群，稳住制造业基本盘，增强实体经济发展后劲，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地的目标。地供应更加精准。建立项目遴选制度，将好的项目选出来，采取“带项目”挂牌出让的方式，实现土地的精准供应。结合深圳市优质产业空间供给试点改革方案，本次修订稿在2019年版本的基础上新增了优质产业空间供应试点项目在项目类型修正系数为0.3。

2014年深圳发布了《深圳市城市规划标准与准则》新增物流用地(W0)和新型产业用地(M0)两种用地类型，利用方式的多样性和灵活性的创新特征而备受关注。新型产业用地通常定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能及相关配套服务活动的用地，土地利用效率和效能与普通工业地价有较大的区别。现行地价测算规则中新型产业用地地价按照工业和办公地价的平均值进行测算，本次修订单独设定了新型产业用地地价，更精准体现其特性，更充分体现土地资产价值。

3、其他细节调整

如前所述，《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》在规范地价管理、合法依规体现地价差异等方面进行了更为精准的管理，反映到市场价格上也会有其对应的变动，也成为业内关注的方向之一。我们将保持持续关注。

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