深圳城市快报 | 以价换量，内卷再起，成交小爆发；特区建发、华润置地挤身销售前五；拟取消安居房、人才房，住房彻底双轨制

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深圳

新房市场

新房供应分析

3月，深圳住宅新盘扎堆入市，供应5,372套/53.51万㎡，套数环比大升247.9%。新增预售包括被市场寄予厚望的华润超核中心（510套），还有里桂语兰庭（942套）、书香雅苑（600套）、中海寰宇珑宸（539套）等13个项目。

深圳新房的供应量还在持续走高，根据《深圳市2023年二季度计划预售商品房情况》，二季度住宅新盘总建面131.11万㎡，13,024套。共有25个住宅楼盘，其中龙岗6个，宝安5个，南山4个。

新房成交分析

3月新建商品住宅以价换量，均价为58,684元/㎡，环比下跌12.39%，乍暖还寒。

本月网签量3,199套/32.7万㎡，套数环比上升56.74%。被疫情耽搁的刚需有所释放，成交小爆发，但绝对量依然较低。

南山区侨城知名网红盘深铁懿府三期全部为240㎡的纯改善大户型产品，以备案50套/11,701㎡、12.8亿元（均价109,668元/㎡）的辉煌数据，蝉联成交金额冠军。
京基智慧科园（宿舍）以成交754套/28,920㎡、4.3亿元（均价15,000元/㎡）一袭绝尘，喜提本月成交套数销冠。
其他较活跃楼盘包括润晖府（146套、均价51,679元/㎡）、中洲湾（118套、均价82,246元/㎡）、融湖盛景花园（109套、均价45,222元/㎡）、卓越和奕府（104套、均价64,480元/㎡）、金地明峰府（103套、均价44,032元/㎡）等。

从开发商销售情况看，一季度，深圳市特区建设发展集团旗下创智云城（2,353套，164,105平方米）、融悦大厦、乐府广场等3个项目火力全开，以销售164,883㎡/109.7亿元一举反超，勇夺深圳权益销售面积、金额双料冠军。

传统地产“老大”华润置地排名上升，润晖府（11.9亿元）、超核中心（6.8亿元）、华润笋岗中心（4.4亿元）、华润置地未来城（3.0亿元）等9个楼盘销售喜人，以23.9亿元的总成绩，挤身深圳权益销售金额TOP5行列。 

3月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为81%，其中龙华区成交领先，成交面积在全市的占比达到21％；

关内成交面积合计占比19%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为8%。
纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为42%。
300万元以下总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的25.63%；80～100㎡面积段在此总价段中占比3.5%。
在所有面积段和总价段的产品中，80㎡以下且300万元以下的成交套数最多，占全市总成交套数的21%。龙岗区成交681套，重夺成交第一大区宝座，主力成交项目为京基智慧科园、融湖盛景花园、万科金域学府等。
龙华区成交639套，光明区成交538套，宝安区成交516套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

截至3月底，深圳在售新建商品住宅37,997套/388.52万㎡，可售套数下降0.8%。第二季度新盘供应计划里，还有13,024套住宅排队进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近12个月平均销售面积得出的比值。以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险，如果小于12个月则楼市明显供不应求。

当前深圳新建住宅库存去化周期为13.9个月，维持在调控目标区间（12～18个月）内。
深圳人才房成为影响市场预期的新变量，今年可售人才房约1.7万套。人才房像一条鲶鱼，扰动的不仅仅是买房人，更是深圳整个房地产市场，住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。
深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策，拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。保障性住房体系大批量供应共有产权房和公租房，用于保障大部分普通人的安居乐业，提高低收入人群的居住品质。商品住房体系用来吸纳全国精英人才，让他们的财富通过优质高价住宅的方式沉淀在深圳，让商品房真正的回归市场。​

深圳

存量市场

作为楼市晴雨表，存量住宅市场备受瞩目。3月，具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,612元/㎡，环比下跌0.06%，同比下跌2.80%。自2021年出台208新政以来，深圳在执行全国最严调控政策，均价陷入连续17个月阴跌。
阳春如约而至，三年“战疫”积压的需求在短时间内集中释放，存量住宅成交量强势回升，表现显著好于新房。本月存量住宅网签3,949套/36.7万㎡，套数环比上升57.39%，创近期新高。
近期挂牌量暴增，突破五万套大关，这背后既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客，市场韧性有待时间检验。此外，统计数据存在滞后，和从业人员微观体感并不一致，市场对基本面改善可持续性存在分歧。目前不管是新房售楼现场咨询量、认购量，还是存量住宅的带看量、转定量都在下行，楼市内卷再起。
深圳存量住宅房价收入比高达26.1，从2021年初（30.9）以来总体呈趋势性下降形态。

即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。

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深圳

住房租赁市场

根据世联EVS统计数据，3月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.0元/㎡ ，总体趋势平稳偏弱。
深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。
2023年，政府工作报告对房地产工作的要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》4份征求意见稿，公开征求意见。
《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定, 政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。
《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定, 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。
深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为1:727，静态租赁回报率仅为1.6%。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.4年才能收回成本。

深圳

商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升
3月份，深圳一手商业物业均价为70,325元/㎡，环比上涨19.2%。成交面积145,436㎡，环比大幅上升463.6%。

深圳公寓主力成交在南山区，成交面积为12.14万㎡；其次为龙岗区，成交面积为1.43万㎡。
深圳市特区建设发展集团旗下创智云城成交公寓1,610套（113,533㎡），成交金额87.09亿元（均价76,710元/㎡），遥遥领先，雄霸成交金额、套数首位。本项目批准上市公寓3,342套，累计成交3,320套，目前销售率为99%。
龙岗中心区恒大悦玺大厦成交148套（7,593㎡），成交金额2.39亿元（均价31,450元/㎡）。本项目长期位列全市成交套数前三甲，批准上市公寓2,519套，累计成交797套，目前销售率为32%。
其他较活跃公寓楼盘包括棕科云端大厦（87套）、华润笋岗中心（83套）、金通盛·观澜时代（68套）等。

商业营业用房方面，中国恒大集团位于福田区华富的恒大珺睿大厦，月内成交2,183㎡，成交金额1.24亿元（均价56,891元/㎡），一举摘得全市成交金额、面积双料冠军。恒大珺睿大厦坐落于福田华强北核心商圈，由商业、办公、公共配套和公寓共同组成，配套优质醇熟。
本项目批准上市商业43,804㎡，累计成交40,031㎡，目前销售率为91%。
其他热销商业楼盘还包括玺悦台（1,468㎡，均价77,581元/㎡）、金融街华发·融御华府（938㎡，均价123,897元/㎡）、中粮·福田大悦广场（380㎡，均价62,934元/㎡）、大中华环球经贸广场（344㎡，均价162,711元/㎡）等。

3月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为178.5万㎡，环比下降6.4%，下降趋势显著。

库存去化周期28.0个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要2.3年。
根据《深圳市2023年二季度商品房房源信息情况》，二季度预计供应房源面积约154.31万㎡，共15,521套。其中，商务公寓8.45万平方米，1,211套；商业5.54万平方米。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金显著下行，空置率上升
3月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积20,367㎡，环比上升35.9%。

2022年四季度，大型购物中心入市叠加疫情堂食影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售物业招商竞争加剧，租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。空置率为6.8%，环比大幅上升0.7个百分点。

2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%。其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

深圳

办公市场

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价跌量升
3月份，新建写字楼以价换量，成交均价50,684元/㎡，环比下跌27.9%；成交155,501㎡，环比上升近16倍。


南山区前海交易广场销售104,992㎡，成交金额58.59亿元（均价55,802元/㎡），问鼎全市成交面积、金额冠军。本项目以“微型城市”和开放空间为设计理念，集超甲级写字楼、高端商务公寓及商业街为一体，是前海金融及要素交易类产业聚集发展的重要平台。批准上市写字楼129,157㎡，累计成交104,992㎡，目前销售率为81%。
南山区创智云城成交50,496㎡，成交金额22.53亿元（均价44,610元/㎡），位列成交面积、金额次席。项目批准上市写字楼196,366㎡，累计成交50,674㎡，目前销售率为26%。
其他热销楼盘还包括岁宝壹品（27,151㎡，均价57,391元/㎡）、万科星天地（10,053㎡，均价58,000元/㎡）、京基水贝城市广场（5,784㎡，均价71,063元/㎡）、合正新悦（2,045㎡，均价30,190元/㎡）等。

3月份，深圳新建写字楼可售面积高达164.6万㎡，库存量下降9.2%。
库存去化周期为31.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要2.6年。去化压力有所缓解，但依然较大。
根据《深圳市2023年二季度商品房房源信息情况》，二季度预计供应写字楼9.21万平方米。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升
本月，深圳存量写字楼销售成交13,045㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2022年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降，平均租金为193.2元/㎡·月，环比下跌1.7%，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。
受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，深圳写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金加速下行。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。四季度，深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%，环比上升1.5个百分点，全年显著上升3.6个百分点。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期供应量更是超过500万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自《城市快报》。更多楼市资讯和专业分析，请参阅《城市快报》。如需免费领取热点城市完整报告，敬请与我们客户经理联系，或点击下图留下您的联系方式：

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