供需失衡 政策加力预期增强 | 6月全国重点城市楼市综述

作者：价值研究院 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

先扬后抑  楼市中考平淡收官

供需失衡  政策加力预期增强

6月综述

连续三个月价量齐跌

瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续12个月下滑。

均价同比跌幅为2.23%，跌幅有扩大趋势。 在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。2023年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降31.6%，金额同比下降20.2%，成交规模处于历史低位。6月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升12.9%，金额环比上升29.7%，溢价率下降至6.3%，流拍率上升到18.3%。6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍市场韧性十足，走出了独立行情。杭州第五、六批次供地接连上新16宗居住用地，揽金约225.1亿元，表现亮眼。天津、武汉、深圳分别掘金141.0亿元、139.8亿元、139.7亿元，位列出让金榜第三至位。

环比变动

下跌城市数量大增

在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市场下行超出预期。

环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。环比跌幅居前的城市为郑州（-2.50%）、东莞（-1.80%）、兰州（-1.78%）、南宁（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。

均价同比

东莞、郑州领跌

存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。

同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈尔滨（-7.30%）。

市场展望

暑期淡季，分化延续
2023年上半年，住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。楼市不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。6月16日，国常会指出外部环境更趋复杂严峻，全球贸易投资放缓，直接影响我国经济恢复进程。针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。6月，贷款市场报价利率（LPR）年内首次下调，5年期以上LPR由4.3%调整至4.2%，为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房贷利率降至历史低位。此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地，有利于提振市场信心。6月地方政策的出台频次放缓，因城施策多聚焦在限购限售调整、公积金优化、发放购房补贴、推动存量住宅“带押过户”等。青岛、福清等地放松限售政策，降低限售年限，对特定群体放松限售条件。北京、连云港、广州等城市优化公积金政策。泰州、福清等对持房票购房的安置人给予购房奖励。上半年，中央救市非常克制，保持了足够的政策定力。而百余个市县陆续出台了超过300条优化房地产调控政策，部分城市多轮松绑，但是政策效果有边际减弱的趋势。多数城市调控政策已基本取消，清空弹夹托市，市场情绪仍未能获得实质性提振。7、8月份为楼市传统的暑期淡季，若无强力的救市政策出台，住宅成交规模还将低位持稳。供需两端齐发力，楼市组合拳才能形成共振。下半年需要更强有力的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。预计三季度各城市分化行情延续，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区基本面尚佳，维持弱复苏主基调。大部分城市刚需退场后需求出现断层，住宅交易活跃度将继续下降，还将延续筑底行情。EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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