深圳这回也认怂了…

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作者：拓海

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

在这么个利好接踵而至、市场加速筑底的节骨眼上——

还得听我李宁大爷的，一切皆有可能。

就比如说，最近发生在深圳的一幕，已经让不少吃瓜群众领教了啥叫“活久见”…

深圳喊话“铁饭碗”接盘，简直活久见！

这两天，深圳人的朋友圈里正在疯传两件事儿：

一是阳了之后到底是啥体验，吃啥药才能早点当上阳康；

二是一份名叫《关于支持罗湖区在售住宅12月营销活动的通知》的文件，到底能管多大用。

丑话说头里啊，这份《通知》一没抬头、二没公章；

截至目前也没有任何单位回应，反正从头到尾那叫一个真假难辨。

退一万步说，这玩意儿要当真属实，也真够炸锅的！

《通知》内容不长，归了包堆就讲了一句话：

深圳市罗湖区喊话机关、企事业单位等体制内工作人员，老少爷们赶紧下场儿买房。

如果你愿意咬文嚼字，那我还能告诉你，一些细节表述要多生猛有多生猛——

譬如原文中“关于经济稳增长的工作部署”与“促进房地产业健康发展和良性循环”互为因果。

听说过三四五线小城这么说的，头回听见深圳这么讲，我这眼界直接开到了后脑勺。

俗话说，骡子不踩庄稼地，肥水不流外人田——

参与活动的楼盘有一个算一个，全在“特区长子”罗湖这一亩三分地：

像什么华润未来城、京基水贝城市广场、东海富汇豪庭、独树阳光里…

这几个老六生在特区、长在深圳，却偏偏能让各路销冠大佬闻风丧胆！

比如说罗湖莲塘的京基御景天銮府，目前去化率连两成都不到；

比如说亚太半山樾府，几乎是罗湖去化老大难的精神图腾；

比如说华润未来城，浑浑噩噩的那股劲儿，即便是有央企title也束手无策…

此情此景让我忍不住想问一句：前两天说的“深圳楼市光速回暖”、“日均成交280”、“日均成交500多”、“想想就吓人”都是假的？

上一边儿讲PPT、画大饼去啊，咱们既不是天使，也不是投资人！

还是看看最近六个月深圳二手房成交量，接接地气吧——

尽管11月份成交规模重新回到了2000+，但这个月的挂牌量也破了10万套，创下历史新高。

全年二手房整体去化率，能达到2021年的50%就算超常发挥了！

即便整体行情冷成这样，也还是西部片区整体好于东部——

具体到罗湖区，要不是因为在ICU里躺了太久，估计也不能给开这么猛的药方。

早在去年11月份，深圳新房市场余温尚存之际，罗湖就曾创造过“三盘认购不过百”的战绩。

拿当时的认筹比来看，基本上维持在1：0.05-1：0.2之间。

1：0.05是啥概念？你可以理解成：

二十顿操作猛如虎才能彻底完成全部去化任务。

之所以我敢拿一年前的销售记录说事儿，那完全是因为去年那些盘就是今年这些盘！

而且，当前的情况似乎还越来越遭——

譬如新房认筹家庭数，照去年相比直接来了个打骨折…

铁板一块的深圳调控，被撕开了一道口子…

有人说：“摇人接盘”这一幕发生在深圳，刺穿了他的三观。

可一想到“罗湖早已过气”之后，就会发现：滞销这个事儿一点也不冤。

首先，罗湖是改开之后深圳发展最早的区域——

整体产业相对夕阳，譬如华为、腾讯、百度、大疆这类科创大咖，基本上和罗湖无缘也无份；

就连一些原本拿得出手的制造业和商业基本上也在向西迁移。

其次，罗湖区目前严重缺乏可开发的土地存量——

经过40多年的开发建设，目前界面已显陈旧，拆迁难度比哪儿都大；

即便有几块零星拿出的净地，也是从牙缝里抠出来的；

往东被梧桐山阻挡，堵车有多严重，深圳人民自有体会。

再次，摸着石头过河的那些年，深圳的建设或多或少学了隔壁的洋气邻居；

这就导致罗湖集中了大量三两幢楼构成的大厦式住宅，整体缺乏品质感。

总结下来就是：产业配套、发展空间、人居品质同时不给力！

再加上整体价格也实在是不便宜…

因此，新深圳人买房宁愿选择龙岗、龙华这类关外地界，也不愿意来老城根凑热闹。

具体的，大伙儿看看下面这两张图就明白了：

你放八百个心，人家能考入深圳体制内的大爷都不傻；

我上面嘞嘞的这些，人家比我心里还有数！

明知是这，还喊人家去集体接盘，就相当于“此地无银二百两，一百给了中间商”…

有人说了：“啊…你换个角度想想，准保豁然开朗！今天能有罗湖喊话，明天就得有宝安松绑！”

没错，罗湖这把喊话接盘，或许在市场端起不了多大作用，但象征意义确实可圈可点：

比如，铁板一块的深圳调控，这下被撕开了一道口子！

而深圳楼市要想重新看涨，几乎只能依靠两股力量：

其一，为本地量身定制超预期救市；

其二，周边城市迎来行情，倒逼深圳补涨。

但目前来看，发生这两件事几乎只存在理论上的可能性！

其实关于这点，另外三座一线城市，已经给出了答案：

北京，台湖、马驹桥解除“双限购”政策；上海，今年已连续三次松动临港购房门槛；广州，更是多区域变相降低了限购门槛…

照理说，深圳松一松，也在情理中…

可是别忘了，其它三座一线城市的核心区域可几乎是纹丝没动啊！

如果此时，深圳松绑的步子反超其它三座老牌一线城市，那“先行示范区”还怎么当？

2023年，深圳楼市还能再次回暖吗？

长期背着“房投第一城”的锅，的确让深圳有些负重前行。

但只要“房住不炒”的大前提没变，土地财政依赖度较低的基本现状没变——

短期内，深圳楼市就很难有实质性的政策转向！

表现在市场端，特别是存量领域里，就只能是降价依旧、调整继续。

时至今日，一口气降价两三百万、三四百万的房源仍然批量出现在南山、宝安这类核心片区；

百花、宝中、香蜜湖、南外文华等学位房较高位时腰斩的也不在少数…

说白了，是前期炒作加载的泡沫至今也未能全然出清，价格虚高的病还得接着治。

在深圳这样一个从严调控、购买力透支的市场——

只要价格存在非理性成分，那么政策面与信贷面的利好就很难传导至市场终端。

在前不久的文章《深圳楼市的“恐慌性下跌”，究竟啥时才是个头儿？》中，我曾说：

“深圳普通住宅的倒挂现象正在走向消弭…年均涨幅保持在5%上下，似乎已经成了各方的理性共识。”

这就意味着，越来越多的深圳新房事实上已经没有多少炒作空间。

在这样的情况下，指望二手房能走出“独立行情”，基本上是开国际玩笑。

这一点，可以从历年深圳二手房的量价关系变动上，清晰地看出端倪——

通常来讲，只有当二手房月成交量连续2-4个月超过8000套时，成交价格才有上行的可能；

持续低于5000套这道荣枯线，交易终端就将转向买方市场。

也就是说，当年成交数据低于60000套时，二手房成交价便绝无上涨的可能。

如果不出意外的话，2022年全年，深圳二手房总成交规模将保持在20000套左右。

成交量仅有近年来荣枯线的1/3，最直接的后果就是：

昔日房东不屑一顾的指导价，当然就成了今日房东的救命稻草。

这样的表现，离市场起飞实在差得太远！

尽管最近楼市利好不断、政策与市场双双筑底呼声不减——

但前期购买力透支与基本面修复这两道坎儿，深圳不得不面对，且全部都需要时间。

诚然，我们有一万个理由相信：2023年的楼市一定会好于无比魔幻的2022！

对于深圳买家而言，无论刚需还是自住，还都牢牢掌握着话语权，可以保持冷静、慢慢挖笋；

但如果你来深圳纯是为了投资，真心劝你一句——赶快醒醒，每个人都是自我财产的第一责任人！

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