《中国房地产金融》2024年第4期 | 目录及摘要
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文章摘要 ABSTRACTS
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巩固经济持续向好基础
要长短结合标本兼治
张军扩
政协提案委员会副主任
中国发展研究基金会理事长
摘要：
2024年以来我国经济保持回升向好，同时也呈现一些新的亮点。但市场需求不足、社会预期信心不足等问题依然存在。需要从消费需求和投资需求等方面入手，关注和解决制约经济持续稳定回升向好的深层原因—政策的不稳定、改革的迟缓，制约了发展的潜能。巩固经济持续向好基础，要长短结合标本兼治，特别要加大中长期深层问题治理力度。持续优化和加强宏观调控，着力扩大市场需求；增强政策环境的稳定性和可预期性；贯彻落实“把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估”的要求；促进民营经济发展壮大的各项政策要求落到实处；坚持市场化改革方向，着力保障市场的决定性作用；着力促进重点领域改革落地见效；以更加主动的姿态努力扩大对外开放，不断优化我国发展的外部环境。
关键词：
经济走向；市场需求；预期消费者信心；政策环境；宏观调控
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中国城镇化发展特征和转型趋势
杨保军 中国城市规划学会
陈 明 中国城市规划设计研究院
摘要：
城镇化是国家现代化的必由之路。全球经过 200 年、四次城镇化浪潮后，发展中国家成为城镇化主体。中国自改革开放以来，经历了全球规模最大、持续时间最长的城镇化进程，大量农民进入城市工作和生活，带动了产业升级和城市功能提升，也使得城镇体系和空间布局发生巨大变化。展望 2035 年，我国城镇化仍有较大的增长潜力，当然需要通过新的经济发展动能、居民消费水平的提高、满足居民多样化的需求来得到激发。另外，中国新型城镇化的发展趋势，还与国家经济发展方式的深刻变革、绿色低碳的技术集成、房地产发展新模式的构建息息相关。
关键词：
城镇化；城市规划；全龄友好；转型发展
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城中村租赁住房品质提升研究
张洋子 建信住房服务有限责任公司
谢海生 中国信达资产管理股份有限公司
摘要：
城中村在满足我国城镇化进程中流动人口住房需求方面作用突出，但租赁品质普遍有待提升。在中央加快推进“三大工程”建设的背景下，提升城中村租赁品质对于建设“四好”、推动城市更新，乃至加快实现“租购并举”、构建房地产发展新模式均有重大意义。本文首先梳理城中村租赁品质存在的突出问题，指出现有改造模式存在无法满足新市民、青年人租赁需求的弊端。随后提出加强城中村改造与保租房供给联动是可行方向，通过案例分析论述了统租改造实践中存在的困境。在此基础上，提出以下对策建议：明确房屋改造和出租标准，完善管理规范；拓宽多元化投融资渠道，优化成本分摊方式；采取政府统筹、市场化主导策略，创新谈判机制；探索城中村受托和平台业务，输出增值类服务。
关键词：
三大工程；城中村改造；城市更新；住房租赁
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美国房地产百年发展历程及其启示
罗高波 东亚智库
摘要：
本文通过对当前中国与美国历史上城镇化和房地产相似发展阶段进行针对性的对比分析发现，目前中国房地产业发展阶段与美国20世纪50—60 年代相似，即处于国家崛起、经济发展、房地产发展的中期稳固调整夯实期。同时，深入剖析美国1940—2007年房地产发展并指出，当前中国尚处于房地产业的“阶段性高点，但不是顶点”，可利用后发优势规避次贷危机等潜在风险。建议回归制造业本质，在发展中构建中国房地产业新的平衡，实现“房地产大国”向“房地产强国”的转型升级。
关键词：
城镇化；房地产；发展历程；中美对比；新的平衡
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集中供地政策对稳地价的影响
卢建新 中南财经政法大学金融学院
雒怡凡 西安欧亚学院
黄庭轩 伯明翰大学工程与物理科学院
摘要：
本文将集中供地政策的实施视为一项准自然实验，基于2021年3月以来土地微观交易数据，运用固定效应模型和倾向得分匹配法分析该政策实施对地价溢价率的影响及其传导机制。研究表明：集中供地政策在一定程度上降低了试点城市的地价溢价率，平均大约降低了2%，属于逆房地产周期的调控政策；集中供地政策通过房地产企业预期来影响地价溢价率；在时间效应上，实施集中供地政策后的两个月内稳地价效果显著；在空间效应上，实施集中供地政策地块的稳地价效应对比周边100～375km 范围内显著有效；从城市规模上看，二线城市的政策效果强于一线城市，各城市土地竞拍的热度分化加剧，核心一、二线城市土地市场热度较高，冷门城市的政策效果强于热门城市。据此提出，集中供地政策具有降低地价溢价率的功能，是逆房地产周期的调控政策，应择机使用。
关键词：
集中供地政策；稳地价；市场预期
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补房、补钱还是补券——供求关系新变化与住房保障政策选择
龙婷玉 农业农村部农村经济研究中心
王瑞民 国务院发展研究中心市场经济研究所
摘要：
住房补贴政策工具一般包括供给侧的补房以及需求侧的补钱、补券三类。从政策效率来看，补房、补券等住房专项补贴的政府支出成本高于直接补钱，但对住房福利的改善程度优于补钱。补券和补房均在一定程度上导致社会总体效益的无谓损失，但补券在缓解社会分割、提升合意租赁住房供应以及促进职住平衡方面的效果要优于补房。从政策适用条件来看，发达经济体住房补贴政策的演变历史表明，补房是住房总体短缺时的合理策略，住房总体短缺显著缓解后，补券可作为精准的租赁支持政策，而补钱则主要着眼于改善贫困家庭的整体生活水平。面对供求关系的历史性新变化，不同城市住房保障策略选择需因地制宜、因时制宜：在住房缺口较大城市的首要任务是补房，但要重视盘活存量；在住房供求总体平衡或住房供过于求的城市不妨试点补券；对于贫困的低收入家庭重点是补钱。
关键词：
住房补贴；实物补贴；租房券；现金补贴
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构建“住房融资租赁 +REITs”创新模式培育市场有效需求
曲卫东 尤华珉
中国人民大学公共管理学院
摘要：
我国房地产市场面临着潜在总需求大与当前有效需求相对不足并存、总量过剩与结构性短缺并存，以及住房租赁市场与销售市场间衔接不畅等情况，阻碍房地产高质量发展。作为房地产开发经营的一种运营模式，住房融资租赁经营有着资产安全性强、租期长期稳定、前期投入较小的独特优势，与传统的房地产出租经营和房地产销售方式存在明显差异。本文提出“住房融资租赁+REITs”的新模式，加快实现盘活存量住房、提升居住条件、促进结构升级、实现租售并举等目标，是加快修复房地产市场，推动经济平稳增长的一项创新举措。
关键词：
住房融资租赁；房地产投资信托 REITs；住房有效需求；高质量发展
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不动产信托投资基金投资风险识别与价值影响量化研究
——以招商局商业房托基金为例
唐旭君 上海对外经贸大学金融管理学院
周千越 上海对外经贸大学金融管理学院
何俊强 华鑫证券有限责任公司
摘要：
REITs底层资产类型的扩容及已上市 REITs 的扩募，均需要不断对各类型、各时期的REITs底层资产价值进行审视，REITs价值评估变得至关重要，其中对投资风险的分析及其对投资价值的影响成为一个关键问题。文章分析REITs投资的风险来源，识别其主要宏观及微观风险，发现在美国、新加坡和中国香港REITs市场上宏观经济及资本市场对REITs投资收益的波动影响较小，主要风险来自微观层面。进而基于这些风险来源讨论REITs投资价值确定中主要风险度量参数—折现率的确定问题，提出三种公募REITs折现率的测算方法：基于同类上市房企β值的累加法、物业资本化率平均调整法、同类REITs收益率类比法。并以招商局商业房托基金（1503.HK）为例，采用三种方法量化其IPO定价中的折现率，为REITs投融资中合理估值的确定提供理论依据与实践建议。
关键词：
REITs投资风险；折现率；资本化率；招商局商业房托基金
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房地产市场租金的定义与评估探讨
王 霞
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
摘要：
目前房地产市场租金越来越受到关注，其评估需求也越来越多，然而我国对房地产市场租金的定义还不够明确和规范，可借鉴国际相关标准，在房地产估价中将市场租金作为一种独立的价值类型并明确其定义和内涵。市场租金的高低与相应的租赁条件密不可分，市场租金评估中应明确租赁条件。根据租赁条件是否符合房地产所在地租赁的通行做法，可将市场租金分为常规市场租金和非常规市场租金。常规市场租金对应的“适当租赁条件”可通过市场调查，分房地产类型或用途进行设定；非常规市场租金评估需要考虑租赁双方约定的实际租赁条件。
关键词：
市场租金；价值类型；适当租赁条件；特定租赁条件；房地产估价
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京津冀协同发展背景下区域物流市场特征及展望
庞 溟 米 阳 王香怡
仲量联行
摘要：
在推进京津冀协同发展这一国家区域重大战略的过程中，京津冀物流市场的一体化进程和降本增效工作也在稳步推动。需求的多极增长将极大地促进京津冀地区仓储物流内循环和物流一体化大市场进一步发展。未来应通过深化综合交通运输体系改革、延伸优化产业链供应链价值链、推动科技赋能、落实绿色低碳环保可持续发展理念、统筹合作机制与治理能力建设，不断提升物流资源配置效率、流通循环效率和运输组织效率，在促进物流行业自身高质量发展的同时，在对接、承接、连接中为推动京津冀协同发展不断提供助力。
关键词：
京津冀协同发展；区域经济一体化；中国式现代化；物流市场；物流成本
《中国房地产金融》2024年第4期已于年8月28日出版，欢迎订阅！
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微信编辑：吴珺尘
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