奥斯丁的房子，还值得投资嘛？
要说美国最值得投资房地产的城市，奥斯丁一直榜上有名。Zillow更是预测，奥斯丁将在 2021 年成为美国最火爆的住房市场。
而随着市场热度持续升温，房价最近也水涨船高...
地里房地产版很多同学都在交流讨论：奥斯丁的房子，还值得投资嘛？
👇下文是一位小伙伴的看法。
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最近奥斯丁投资房似乎异常火爆，LZ也蠢蠢欲动，之前也在版上发帖求教那边的情况，结合自己这一个多月远程跟踪了解以及和当地agent的交流，说一些自己粗浅的想法以及问题，希望能够抛砖引玉大家一起来探讨。
1. 关于位置
我关注的主要是奥斯丁北部，Pflugerville, Round Rock, Leander等地，目前奥斯丁投资房火热的好像主要也在北边区域。我关注的主要在3-4房300k左右，但是11-12月这一块的房价疯涨了一波，不少状况好的房子现在最后close价格很可能要超过350k。而更好的比如Avery Ranch，Cedar Park等基本已经超出这个budget了。
从现金流的角度来说，考虑到6-8%的property management fee，2.2-2.9%左右的property tax，以及hoa等cost，现在奥斯丁大部分地方似乎已经很难做到正现金流。所以投资价值基本是在赌未来房价增值。
2. 关于学区
Pflugerville在I-130以东接近Round Rock和Hutto的地方有一片学区不错的房子，但是这一块房价不便宜，而且房子比较新所以property tax rate也相对比较高（往往接近2.9甚至更高）。Round Rock西北有一部分Round Rock High的学区不错，据说挺受华人追捧的。至于更好的Westwood，Westlake之类的高中学区基本远远超过budget，租售比差，所以基本不在考虑了。
个人觉得，从出租房角度来说，似乎小学初中学校好一点更重要一点，毕竟如果孩子已经高中大部分家庭应该总是能负担的起一套房子。但是从另一方面来说，按照湾区的经验，又是不是高中好的房子增值潜力总是会更大一些呢？
3. 关于持有成本
和湾区小黑屋基本都是五六十年代不同，奥斯汀市场上的房子都非常新，新到九几年的房子都感觉已经很旧了。而作为投资房，自然是希望房子新维护投入少的。但是另一方面，越是新的房子往往property tax rate会高不少，看了好几套2015年前后的房子，tax rate都要2.9左右，和一些rate在2.2-2.5之间的相对旧房子来说，持有成本也就不可避免的增加了。以一套300k的房子做例子，0.5%的rate difference就是一年1.5k的差距，虽然听起来不多，但在仔细计算现金流的投资房里似乎也不是小数目。
所以很无奈的现实就是相对老的房子估计未来无形的维护费用会高，而相对新的房子property tax会高。不知道大家是怎么衡量的。或者说相对老的房子（比如199X年的），平均每月维护投入成本是多少，想听有经验的同学说说。
4. 关于房子本身
就像上面说的，奥斯丁房子基本都很新，所以看惯了湾区小黑屋的lz粗看redfin上各种奥斯丁的房子都感觉眼前一亮。但看久了，发现还是有一些地方是需要注意的。
一个是最重要的地基问题，不同于湾区的crawl space，奥斯丁的房子由于地质原因基本都是直接concrete slab。而一个不为人注意的问题是，在I-35以西的大部分地区地质是rock，而I-35以东的地质是expansive soil。具体可以看下面这张图：
所以I-35以东的房子往往地基不可避免的会随着时间慢慢出现或多或少的问题。而现在大热的Pflugervill，Round Rock等地区基本都是在I-35以东。
还有几个小问题是我个人关注的，一个就是发现不少房子因为成本原因没有rain gutter。这样的话在雨季墙体不可避免的就会容易受潮进水从而日积月累对结构产生问题。当然也可以买了房以后自己花几千安装rain gutter，但毕竟远程投资房，想到还要远程找人就觉得很麻烦。
还有就是那里大部分房子的siding正面用的是brick veneer背面用wood，整体房子看起来比较高大上。但也见到过很小一部分直接用stucco的。stucco在湾区因为天气干燥所以很常见，但在德州天气比较潮湿，而stucoo的一个缺点就是水汽进入墙体后不容易排出所以容易对结构有影响。另一方面stucco的维护成本也比较高，一旦有稍微大的裂纹就需要修补以防水。这是我个人对stucco的理解，不知道在奥斯丁的话stucco的房子是不是会比较不吃香。
5. 关于投资价值
就像一开始说的，因为对通货膨胀的预期和股市的利好，最近奥斯丁房市真的是疯了一样，我关注的这一个月真正见识到了疯狂，从加价比例上来说完全不输湾区。从投资房的现金流来说，现在入场肯定不是一个好的时机，因为基本上已经很难找到现金流为正的房子了。而从房产本身的增值来说，我有下面几个问题想跟大家讨论：
•奥斯丁本身空地其实很多，而这些空地主要是在东面。理论上来说，只要房市热门，开发商可以无限在那里开发新的楼盘，不存在湾区这样抢下一套房地往往更值钱等着升值的情况。所以我比较犹豫的一点就是奥斯丁房市到底未来增值潜力会如何，因为理论供给上限由于空地多其实是非常高的。从这一点上来说，又是否投资西面传统好学区的价值会更大呢（虽然现金流会更差）？•德州房产持有成本极高，就像前面提到，奥斯丁的房子动辄2.X甚至3.X的税率，对于投资客来说大部分的现金流都会被房产税吃掉。而极高的房产税另一方面也无形中给房产价值定了一个上限，毕竟现在大热的Pflugerville等区域大部分是蓝领区，一旦本地住户无法承受高房产持有成本必然会抛售，一旦市场出现这种情况房价也就会相应的缓和甚至下降。
总的来说，理性上我觉得现在入市奥斯丁投资房市可能不一定是一个好时机，但人往往更多是感性的动物，基因里的赌博天性会让自己觉得那里的房价还会继续疯狂一把。发这个帖子就是分享一点自己不成熟的想法，知道版上关注奥斯丁投资房的朋友不少，希望大家可以集思广益一起探讨。
用户@justin_bao的跟帖:
高税的事情我觉得见仁见智吧。毕竟德州的税率是浮动的。就是看一年内学区内的总开销除以区域内房产总价值重新定税率。理论上，房价一路上涨的话税率会一直下降的。我买在Cedar Park比较好的学区，就是楼主说的比较高价的区域，inventory。总税率在2.2的样子，在大Austin地区算低的了，但是房价就高。买房子的初衷就是一步到位，毕竟倒手成本太高（6%中介，外加挂牌前要各种修整翻新花费巨大），也劳神劳力。
投资看现金流的话同意楼主，很少有正的（看了下我的房子，基本打平）。北面现在搬来那么多公司（Apple新的campus就在我们公司隔壁），除此之外还有很多新的办公楼在建，新的apartment也造了好多，感觉会有很多人口流入，我个人看涨（其实我只是希望自己房子涨点……）
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