说说在加拿大买房的事——首付&贷款
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前两天发了关于加拿大移民和找工作的帖子，看起来还是有不少潜伏的朋友感兴趣的，那就再写一下大家到加拿大后买房的问题。
买房涉及到的内容太多了，可能要好几篇才能写完，第一篇先写需要了解的一些准备知识。
相信有考虑过加拿大的人，只要加几个群，用不了多久，就会看到一些地产经纪活跃在群和朋友圈。反正我的朋友圈里地产经纪们永远是最活跃的，不管发生什么事，他们都能发出利好房地产的朋友圈，分分钟都是“再不上车就晚了”的讯号。
尤其是2020疫情以来，从南到北都是一片涨涨涨的声音，一问涨幅就是30%，再问就是一个房子今天不抢后天加价20万，听着都特别耸动。房价去年在涨是一个事实，但我专门去搜了一个数据，可以看这个图。
我觉得这个图反而说明了另一个真相，就是受限于加拿大的普遍薪水幅度，和政府的贷款压力测试，大家买得起的价格就在那儿了，所以Toronto市内的涨幅，远低于大多地区周边的小城市——越远的地方涨得越多，是因为他们疫情前的价格相对低。
比如多伦多市内买个1 bedroom的Condo要40-60万，Oshawa只要20-25万，在市内买不起房但又想买的，或者因为covid可以远程办公，不需要频繁通勤了的人，都会选择往外住一点。整个大多地区房价涨幅看起来很夸张是事实，但有钱人并没有大幅增加，大家薪资只能承受什么价位的房子，变化不大也是事实。
首付要求
最低首付要求是5%，但实际上绝大多数人是不可能只用这个首付就买到房子的。因为任何低于20%的首付都需要你另外购买mortgage insurance，只要买这个，计算贷款的时候规则就不一样，粗略地说就是限制了你的贷款能力。
只要有20%的首付，银行批贷款也能适当宽松一些，还款期一般是25年，最长可以30年，合同期最长10年，但我看到大部分人签的都是5年或5年以下，也就是说5年后要renew一次。
第一次买房的人可以从RRSP里预借预支35k CAD（养老账户，也是你存的钱，但是存了钱可以延税），然后在15年内归还即可。这笔钱必须在RRSP里存满90天才能取出来。
新移民没有工作的，或者有工作但时间较短的，一般需要35%首付。
贷款额度
有20%的首付的话，特别粗略的估计是家庭年收入的5-6倍，但有几个项目是影响个人贷款能力的：
1. 汽车贷款，学生贷款，这些消费类的贷款，每100的月供，大概降低2-2.5万的贷款额度。
2. line of credit，银行会按balance的3%来计算，比如你从你的line of credit里借了2万块钱，银行会估算为你每个月要扣掉600的月供。
比如一个人税前年收入是12万，也就是月税前收入是10k，在有20%首付的情况下，银行会按44%来估算你的还款能力，也就是说你的月供+管理费+月均地税等杂项不能超过4400。
但像上面列的，如果你每个月车贷500，line of credit里还借了2万块，那银行算你现在的可还贷能力就是每个月4400-500-0.03*20000 = 3300了。这样一算的话，原本12万base可以贷款60万，现在只能贷45万。
以上只是初步估算，具体你能贷多少，最好的办法还是找银行的mortgage specialist，因为他们接你的单子是有commission fee的！不要有什么不好意思。而且初步估算并不需要拉你的信用记录（担心的话和specialist强调一下）。
多看再下手
因为Toronto和Vancouver的房租都比较高，很多刚到的新移民，非常急于买房。心情可以理解，但我认为不用急在一时，因为新移民对于住房的想象往往是和以前居住的地方绑定的，对加拿大的环境不够了解，很可能匆匆买了后，住几个月才觉得对这个区这里不满，那里不满。
我和几个认识的新移民朋友，都是租了几个月，了解自己的生活工作需求，和这里condo/house管理的差异等方面后，才下手买房的。不管是买condo的还是买house的，都和自己刚登陆时买房的requirements有变化。
热评
@toughcharlie：楼主说的非常好了。我续貂几条。
1.请不要相信“自住不要在乎涨跌”之类的鬼话。
请务必像精算师那样，逐月逐月，逐年逐年计算你的所有成本， cash on cash rate，以及最后可能的收益率。你先不要管每年是不是涨幅20%。请优先考虑这个负现金流如果要持续十年，你hold 不 hold 的住。
2.十分赞同最后一段：多看区。不要局限在华人热区 markham richmond hill。多伦多最容易发生不理性抢 offer 的区都在市区的传统好区，跌起来，一般先跌马烈旺北大荒。
诚挚建议起码在 GTA 看50套再下手。50套真的很快。一个下午看5套是没什么问题的。当然如果是在工人新村berczy这种华人区里流水线生产的房子看房看了50套，其实等于只看了一套。
3.新移民在 GTA 买房，最好不要选择买一套走35%+海外担保的政策。把自己的盘子拆一拆，首付比率越低越好。
4.还是一点私人干货：我对 GTA 买房市场最不能理解的就是大把大把的人被忽悠去买 condo，以及大把大把的人说自己在买 condo 投资。实在刷新了我对投资的定义。
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