29w的房，每月收租2800，谈谈我当房东的经验～
近些年来，美国选择租房住的人越来越多了。
2019年的一项调查显示：近40%的租房者表示他们可能永远不会买房，高于两年前的 23%。
大家在决定租房还是买房时，房价/年租金的比率往往是一个重要参考值。通常认为，如果这一数字在1-15，则买房更划算，16以上则租房更划算。
根据smartasset的研究，美国最适合租房的城市前10位，加州占了6席。旧金山的房价/年租金比率最高，为51.79，奥克兰42.06，纽约38.26。
最合适买房的城市则不少都在中部。底特律的房价/年租金比率最低，为5.67，孟菲斯10.46，密尔沃基12.87。
地里用户@zxyOFHA分享了自己投资出租房的经验，其中有一套买价大概29万，租金能到2800，房价/年租金=8.63！
以下是原帖内容
自己有几个出租房，随便聊点关于出租房投资的事情以及对美国租客的生活观察。
我所在地方的不是大城市，是美国最小的几个州之一，但是所在地的城市群加起来也有个20万人吧，占了全州快一半了，房价不是疯涨的那种类型，但是租金还可以，所以以cash flow 为目的还有利可图。
一般投资房无非就是要么希望房价能大涨图 price appreciation，要么就是 buy and hold and rent 图cash flow，当然还有就是buy and flip and sell for profit, 我这些都有涉及，但是主要还是 做rental 图cash flow 的。
目前有几个房子在出租，以其中一个为例，买价大概29万，租金能到2800，租客是一对拉拉，租了一年了，房租还算准时，搞不懂每个月付这么多房租，自己为什么不买房，可能美国年轻人就是图一个自由吧，他们也都是大学毕业，有工作，估计还有学生贷款，感觉每个月应该剩不下什么钱。
前两天去看了一下房子，聊了一下，还是挺有感悟的。家里搞的还挺带感觉的，有健身的，有投影看电影的，有VR，养了两条狗（事先允许的），后院还整了一个很大的凉棚，应该花了不少钱，草也找人修的，感觉她们还挺会享受生活的。
反观一下自己，作为landlord ，事事亲力亲为，出租房小问题都是自己修，周末在家里大搞院子，修东西，除草，种树，搞的挺辛苦的，平时花钱也比较谨慎，我至少是不会花几千刀去买一个凉棚的。最近还开始准备全职转码。哎，每个人的追求真是千差万别。
还是这个房子，扣掉房贷，保险，地税，maintenance，positive cash flow还有接近1000，算不错的一个SFH rental。所在地还是一个10分学区，所以升值可期。房子算是好区里面比较不好的房子，未来如果要修缮还是需要不少钱，但是目前状况还可以，所以不会急着去花钱大修。
这里随便列几点出租房投资要点吧：
1.最好租金能达到买价的1%；这个可能很多地方都很难实现，但是一般如果能到1%，现金流就会比较可观。2.最好去好区买相对比较差的房子：无论从升值还是找租客的角度都是比较好的选择。3. Cash flow is king. Price appreciation is a bonus. 出租房至少在大部分地区还是要以现金流为主要目的，这里的现金流就是租金减去（房贷+保险+地税+property management）后的净剩余。4. cash on cash return 怎么也得20% 以上吧。5.对于想进入这个领域的投资者，如果是年轻单身，或者无娃couple 可以考虑买four plex 或者 duplex，自住其中一户，能拿很低贷款利率和很少首付。俗称house hacking。6.自己找租客，管理也是非常可行的，事情没有那么多其实。
热门回复
@hades__
1000* 12/290000= 0.04137931034
不到4%，还不如sp500的一半，而且还需要花这么多时间打理，赚的辛苦钱啊。
@8wy172250 回复说
1.这1000的现金流基本不用交税，纯赚。2.290000里，本金只有20%。3.如果真的有290000本金，楼主可以投资五套这个房子，每个月现金流就是5k了。
@hades__ 回复说
1.出租房收入需要交税的哦2.加杠杆意味着收益和风险都会放大，真的不担心吗3.1000现金流是有租户的情况，算是最佳情况。能保证10年内任何一个月的空窗期都没有吗4.房子现在还没有出现需要修的情况，但是未来肯定会有，成本需不需要均摊到每年？
楼主自己是个明白人知道房地产稳定，但是收益没那么高，而且需要操很多心赚的是辛苦钱。
关于投资出租房，大家如果还有相关的问题和看法，欢迎去一亩三分地发帖讨论～
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