我们这一代对买房的执念，会不会是个笑话？
我们这代年轻人好像对房子都有很深的执念，而在很多美国同龄人的思维中，根本无法理解花5年甚至10年的薪水买一堆木头砖头的做法。
首先声明本人是准备买房的，写这篇文章的目的并不是为了说明买房不对，而是为了play devil’s advocate，把所有不该买房的理由分析一下，听听大家的意见，好让自己在买房前，冷静地想清正反两面的理由。
与买了房的人讨论这个问题，对方想必会变得非常defensive，非常情绪化地想要驳倒我，这是人之常情。但希望大家在留言时能抛开这些情绪，你不想买也可以承认买房有合理之处，你买了也可以承认并不是每套房都值得买，大家冷静地讨论就好。
第一次思考这个问题是因为，组里的白人同事没有任何买房的想法（平均年薪40万左右）。他们有些人家里的确是有钱的，可能父母在外州都有房，但他们自己却坚决租房，不买。
据我看，大家买房的原因不下这么几个：
1）用来租房的钱是有去无回的，而买房的钱最终变成自己拥有的房产。
2）买来的房子住着心安，租来的房子整天担惊受怕，怕被房东赶出去。
3）买房能搞定学区，对孩子的教育很重要。
4）买房是一项好的投资。何况现在不赶紧买，如果将来想买了价格就更高了。
其实冷静地想想，这四条都不太站得住脚。
1 用来租房的钱是有去无回的，而买房的钱最终变成自己拥有的房产。
这话忽略了资金的机会成本。
假设你有100万美元，你可以用它买一套100万美元的房产，也可以用它做别的投资（比如股市）。
如果买房，虽然你不用付房租了，但本可以投资股市拿到的dividend，算不算是有去无回呢？如果投资股市，你虽然拿到了dividend，却得用它来付房租。
所以这两条路很难说孰优孰劣，主要看两种投资哪个回报率高。
有人可能要反驳说，房产会升值呀。对，可是股票也会，很难说哪个升得更快。如果你认为房产比股票涨得快，可以用这100万美元去买Vanguard Real Estate ETF这类投资，通过股市间接拥有美国各地的房产，那些房产收来的房租就是你的dividend（你可以用来付自己的房租），那些房产一旦增值你的投资也会增值。
当然你会说，把一百万投到一个风险是5的fund里，太危险，可是那个fund持有的是全国各地的无数套房子，风险已经分散了。你把100万放在一套房子里，风险不是更大吗？
2 买来的房子住着心安，租来的房子整天担惊受怕，怕被房东赶出去。
其实在美国，头疼的是房东，而不是房客。
如果大家有做过房东的经验就有体会。各州的法律都是帮房客、整房东的。比如房客如果拖欠房租，房东不得换锁不让进门，不得没收房客财产作为租金抵押，不得收拾房客行李扔在门外，甚至不得亲自赶人，而必须启动旷日持久的eviction程序，就算胜诉也需要约请警察陪同才能来赶人，而且COVID期间还不允许eviction。
换句话说，我今天可以突然停付房租，死皮赖脸地不肯搬走，房东拿我一点办法都没有，要想驱逐我得慢慢打官司，打完之前我可以继续免费住，他们采用任何赶我的方法都是违法的。
如上所述，美国的法律过于保护房客，会给房东造成很多头疼。
3 买房能搞定学区，对孩子的教育很重要。
但是这里的学区取决于你住哪儿，不取决于你房子买在哪儿。租在好的学区，孩子就能在这个学区上学。在好学区买了房，自己不住而出租，孩子就不能在这个学区上学。
所以这点不成立。
4 买房是一项好的投资。何况现在不赶紧买，如果将来想买了价格就更高了。
买房的确是一项投资，但参见1），它不一定是最好的投资。
复制黏贴一下，如果你认为房产比股票涨得快，可以用这100万美元去买Vanguard Real Estate ETF这类投资，通过Vanguard间接拥有美国各地的房产，那些房产收来的房租就是你的dividend（你可以用来付自己的房租），那些房产一旦增值你的投资也会增值。
也就是说，即使你想投资房市，也不需要靠买房来投资，完全可以用股市来投资房产，和实际买房的效果一样。
假设房价增长一倍后你突然想买房了，可以卖掉之前投资的房地产ETF来买房，这些ETF到这时候也增长一倍了。
这里顺便提一个数据，美国股市的PE值目前是26，和去年比已经很高了（也就是资本回报率只有4%不到），而华人喜欢买房的区域，比如湾区、纽约，房地产的Price-to-Rent ratio有40～50，也就是资本回报率只有不到2.5%。
很多人会提到房贷利率低，杠杆大，所以要买房。但我不确定这一点理由站得住脚。
•利率低，可是上面提到湾区和纽约的Price-to-Rent ratio是40～50，也就是资本回报率不到2.5%。利率再低，大部分时间都超过2.5%，也就意味着你贷款省下的房租，还不够还贷款的成本。有人也许要说，等还一段时间以后，欠款部分下降了，利息就少了，没错。但问题又回到了第1）点机会成本的问题，你赚来的钱放在房贷里是有机会成本的，不能想当然地认为合算。•杠杆高，可是有朋友提到了，金融市场上找杠杆有的是方法，只不过大家都觉得股市杠杆很危险。那么用杠杆买房就不危险了吗？
还有一个不买房的原因：一旦买房就被州政府绑架了，因为州政府随时可以增加房产税率（虽然这在过去发生的不多），一旦税率上升，一点躲的办法都没有。
你也许会说，它要加税我就卖房，可等加税是public information以后房价也已经跌了，因为买家知道加税了会压低买价，最终结果就是卖家其实承担了将来几年的房产税增额。
有人说买房住得舒服。这个理由也是站不住脚的，因为只适用于心态和生活方式相似的人。比如
•“自己的房子，舍得买好的家具”
可很多人租房照样买好家具，为什么租房就要委屈自己呢？如果说买房是为了舒适而消费，那么租房时为什么不可以为了舒适而消费好家具呢？
你可能会说，如果搬家了这些家具怎么办，我的回答是，如果你买房后要搬家怎么办呢？
要比消费，恐怕全世界都比不过美国富二代。可这些人往往是租着mansion过奢侈的生活，比如Elizabeth Holmes。
•“自己的房子，爱怎么装修都行”
可很多人对装修房子没兴趣，他们的生活质量来自高档家具和高科技家电，而不在意房子的结构是什么样。所以精装修的房子才有人买，因为大部分人喜欢住现成的。
有人说，要是不在乎生活质量，只想省钱，那不如买个房车算了。可这个理由傲慢地假设1）租房没有生活质量，2）租房是为了省钱。而这两个假设都是站不住脚的。
•生活质量完全是个人心态造成的。•租房也不是为了省钱，反而是为了住得更好。
举个例子，湾区的Price-to-rent ratio是50，那么500万美元的房子，租起来是10万美元一年。如果我不用这500万美元买房，而是去投资股市，那么每年可以获得20万的资本回报（PE=25），用来租20万美元一年的房。
同样是五百万的投资，租房可以比买房住的更好。
有评论说，考虑这么多，错过买房就上不去船了。这种心态英文里有个词来形容，叫FOMO（Fear of missing out，错失恐惧症），很多人就是因为这种心态破产的。
请问为什么这条船值得上？要知道，美国是一个人少地多的国家，这和中国大陆是完全相反的。美国房价撑得住，无非是因为政府限制房产开发，以保护环境为由留着大片荒地不用（exclusionary zoning）。
经常旅游的朋友肯定注意到，甭说偏远地区，只要一出纽约市，马路两边就全是一望无际的森林。如果将来美国对房产的需求提高，政府只要稍微放开一点荒地开发，就能多造许多房子，防止房价和地价飙升。
一点鄙见，希望大家看了不觉得offended。
还是想说，我也是准备买房的，写这篇文章的目的并不是为了说明买房不对，而是为了play devil’s advocate，把所有不该买房的理由分析一下，听听大家的意见，好让自己在买房前冷静地想清正反两面的理由。
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