建发系凶猛：拿地、并购、加杠杆

图片来源：Pixabay

说起近两年来进击最为凶猛的房地产企业之一，建发房产绝对算是榜上有名。

克而瑞发布的2022年1-12月中国房地产企业销售榜显示，去年建发房产全口径销售金额为1703.2亿元，位列排行榜第10位。

如果将时间线拉长一点，2017年-2021年，建发房产在行业的排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。短短几年的时间，建发房产从60名开外的中小房企一跃成为排名前十的“三好生”，扩张速度之快让业内人士感慨“建发系杀疯了”。

不过，也有人担忧，在同行们纷纷小心翼翼降杠杆的同时，建发系大规模扩张所面临的资金问题。

高调扩张的闽系建发房产会迎来自己发展的春天吗？

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凶猛拿地

建发房产的快速扩张，与其背后由建发集团控制的建发系公司密不可分。

厦门建发集团有限公司（以下简称“建发集团”）成立于1980年，公司主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等领域。

建发房产是建发集团旗下的房地产开发企业，公司主要业务板块包括房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资七大业务板块，涉及从一级土地规划、征拆、代建到二级房地产开发、物业、商业，再到酒店、养老、文化、科技等关联产业全覆盖的房地产全链条业务体系。

征探君查阅财报发现，建发房产指的是建发房地产集团有限公司，由建发集团及其旗下核心上市平台厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）共同持股。目前，建发股份在房地产开发领域拥有建发房产和联发集团有限公司（以下简称“联发集团”）两大控股子公司。

根据官网，建发房产旗下控股建发国际投资有限公司（01908.HK）、建发物业管理集团有限公司（02156.HK）、建发合诚工程咨询股份有限公司（603909.SH）。

近年来，建发房产在拿地方面可谓十分积极。2月23日，苏州2023年一批次第二场土拍开启。当天出让的5幅地块中，其中2幅触顶摇号。其中，建发地产以0.65%的溢价率竞得工业园区一幅宅地，地价款7.69亿元。而在此7天前举行的第一场土拍中，苏州兆瑞房地产开发有限公司（厦门建发）以7.69亿元竞得工业园区夷浜路北、科智路西地块，楼面价20131元/平方米，溢价率0.65%。

中指院2022年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100显示，去年建发房产拿地金额为544亿元，位列排行榜第四位。

而在2021年2月末，建发房产联合融创经过314轮鏖战，最终拿下上海市普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，溢价率高达36.15%。不过，几天后，由于该地块溢价率过高的问题，建发房产就被普陀区政府约谈，地块的开竣工也将受到有关部门严格监管。

314轮鏖战拍地，可见扩张时期建发拿地的凶猛势头。

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收购美凯龙

除了拿地积极，收并购成为企业高速扩张时期的一大法宝。

最近一段时间，业内较为关注的一起收并购案件要数建发股份和红星美凯龙家居集团股份有限公司（601828.SH，以下简称“美凯龙”）之间的收并购事件。

今年1月17日，建发股份与红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）、车建兴共同签署了附有生效条件的股权转让协议。根据转让协议，建发股份拟以现金收购美凯龙29.95%的股份。

随后，美凯龙在1月26日发布H股公告，阿里巴巴（中国）网络技术有限公司（以下简称“阿里网络”）将其持有的部分红星可交债转换为5.7%的美凯龙A股股份。这次股份转让完成后，建发股份持股29.95%，红星控股及其一致行动人持股24.9%，建发股份预计将成为美凯龙的控股股东。

值得注意的是，车建兴凭借着首创的家居连锁模式，将美凯龙打造为家居行业的龙头，成为家居行业妥妥的“包租婆”。

美凯龙的资产版图有多大呢？征探君查阅了一下，截至2022年上半年报告期末，公司经营了94家自营商场、280家委管商场、10家战略合作商场、59个特许经营家居建材项目，共包括475家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的224个城市，商场总经营面积为2227万平方米。

只是蛋糕虽然够大，美凯龙也并不是一块好啃的“蛋糕”。房地产行业寒冬蔓延之下，家居卖场的生意也不好做。根据公司日前发布2022年度业绩预告，公司预计2022年归属于母公司所有者的净利润为6.77亿元～8.12亿元，同比减少60.3%～66.9%。

此外，曾经给车建兴带来满满安全感的“自己买地、自建商场”的重资产模式，也在行业突然转向之后让其站到了危险的边缘。

截至 2022 年 9 月 30 日，美凯龙合并总资产1336.35亿元，总负债为 756 亿元，其中有息负债约为382 亿元，而公司在手的货币资金只有57.38亿元。

与此同时，关于美凯龙商场闭店的消息也不时传出。收购美凯龙股份后，建发股份后续会如何推动美凯龙的发展成为行业关注的重点。

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加杠杆扩张？

除了如何在行业寒冬期推动红星美凯龙的发展，当下，摆在建发股份面前共有两大问题：第一，如何处理美凯龙超过760亿元的债务可能带来的高杠杆问题；第二，“大跃进式”扩张下，建发股份未来的发展前景如何？

1月15日，建发股份召开了关于收购美凯龙部分股份的投资者说明会。会上，建发股份解释称，市场上的很多投资者未仔细分析上市公司的财务报表，混淆了股东美凯龙控股和上市公司美凯龙的债务情况，美凯龙现有的有息负债以子公司借款为主，美凯龙的自持物业均有对应的子公司，借款以该子公司的名义向金融机构申请，同时以子公司物业作为抵押、上市公司进行担保，因此大部分债务在子公司，而不是在上市公司层面，需要控股股东担保的较少，因此后续需要建发股份的担保同样较少。同时建发股份表示，该部分债务对应的自营商场资产较为优质，银行审批贷款时已经评估其盈利状况、资产价格，证明了资产的自身盈利能力。

建发股份对于美凯龙“子公司借款对上市公司影响不大”的解释能够多大程度上平息投资者的焦虑情况暂且不表。快速扩张的建发面临的另一大问题是，房地产行业的钱越来越难赚了。

征探君翻看建发股份2022年半年报发现，去年上半年，建发股份供应链运营业务营业收入为3396.12亿元，占营业收入的比重为92.85％；与之相比，房地产业务的营业收入只有261.7亿元，占比只有7.15%。尽管建发房产属于近年来快速非常迅猛的企业之一，但随着行业的发展日益成熟和稳健，房地产逐步成为一个低利润率的偏服务性行业，昔日依靠快速扩张疯狂就能赚得盆满钵满的日子已经一去不复返了。

另一方面，从行业竞争来看，仅仅是厦门当地的国企，就有国贸控股集团和象屿集团两家世界500强企业，3家国企的业务发展都有一定的重合之处。而近两年来，象屿在地产行业也扩张迅猛。这场国企之间的竞争赛同样激烈。

对于未来的收购计划，建发股份称，公司的收购是市场化行为，如果资产优质，且与公司现有业务有协同作用的话，公司将会考虑并购。

曾几何时，闽系房企以爱拼、胆大、高杠杆成为一个非常有个性特色和江湖传奇故事的符号，更是一个进击时代的缩影。而在行业的深度调整之后，这批民营企业最终逐渐归于平静。如今，秉持着闽系基因的国企再度快速扩张。而迎接他们的，还会是美好的春天吗？

作者 | 张玉

来源 | 征探财经（ID:teccj6)

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