官宣：无需申请，直接下调！上海首套存量利率最低可下调至4%！

就在刚刚！

中行、农行、工行三大银行发布存量首套住房贷利率下调细则，均明确客户无需申请，银行将主动统一批量下调贷款利率！

原文见链接：

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划重点！！！

之前是需要用户去和银行协商利率具体能下调到多少，现在不需要协商，银行直接给你下调！

那上海的存量房贷利率能下调到多少呢？

直接上结论。

以贷款合同上的时间为准，无论你的房贷利率是多少，可下调至：

放款日期为2019年10月8日-2019年11月20日，可下调至4%；

放款日期为2019年11月21日-2020年2月20日，可下调至4.05%；

放款日期为2020年2月21日-2020年4月20日，可下调至4.1%；

放款日期为2020年4月21日-2021年7月23日，可下调至4.2%；

放款日期为2021年7月24日至今，可下调至4.55%。

怎么计算出来的？

给大家一个公式：当下最新LPR+购房当时的BP下限。

参照上面《LPR历年数据表》和《上海利率下限表》，假设我21年7月在上海买了首套房：

当时LPR为4.65%，银行根据市场行情及我的征信情况在LPR的基础上加了100BP，最后我的房贷利率为5.65%；

按照最新的政策，不用去管我当时的利率是多少，现在就可以调整为：4.2%（23年8月最新LPR）+35BP（21年7月买房时的BP下限）=4.55%。

看懂了吗？

大家只要记住一句话，LPR是每年都在上下浮动的，LPR不是固定值，调整下限的只能是加点！

各大行的调整规则

我们具体来看下各大行的调整规则。

中国银行调整规则：

划重点：

一、无需申请，对于符合条件的首套房住户，银行将批量调整；

二、对于部分假二套，或是认房不认贷实施后的首套贷款住户，需要主动提供材料进行申请。

农业调整规则：

划重点：

一、无需申请，对于符合条件的首套房住户，银行将批量调整；

二、主动申请用新发贷款置换旧贷款，需提出书面申请，走一遍贷款流程。

工商银行调整规则：

划重点：

一、协商变更原合同的利率水平，合同还是原来的合同，但利率下调了；

二、主动申请用新发贷款置换旧贷款，相当于重新走一遍贷款流程。

最后再来解答几个提问频率高的问题。

1、我的房贷利率是固定利率，能调吗？

根据光大银行最新回应，固定利率可以申请下调，但调整后仍为固定利率。

2、公积金贷款和组合贷能下调利率吗？

纯公积金贷款利率不可下调，组合贷中的商贷部分可单独下调。

3、商业用房能下调利率吗？

商业用房、商住两用房的贷款都不能下调。

4、什么时候可以申请下调利率？

根据各大银行通告，暂定9月25日开放线上线下服务渠道办理利率下调业务。

最后一个问题，如何确定是不是“首套房”？

这个我们就要结合着最新的”认房不认贷“政策来看了。

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认房不认贷

什么是认房不认贷？

通俗点讲就是，你在上海贷款买房时，银行只看你名下有没有房，不看你是否有贷款记录。

根据此来判定你是首套房还是二套房，直接影响你的首付比例和贷款利率。

我们可以做个最简单粗暴的理解：

沪有房+贷款还清=二套；
沪有房+贷款未结清=二套；
沪无房（已售）+有贷款记录=首套；

沪无房（外地有房）+有贷款记录=首套。

再给大家一个公式：无房+不管有无贷款记录=首套；有房+不管有无贷款记录=二套。

看到这里，有关“首套存量房贷款利率下调，如何定义首套房”这个问题，答案也就不言自喻了。

直接上截图：

降低首付比例

最后是降低首付比例下限。

划重点就是，首付比例下降，买房门槛变低了。

假设我买的首套房子总价500万，那么：

原先3成首付，首付需要150万

现在2成首付，首付需要100万

上车门槛直降50万。

可千万别小看这50万，俗话说一分钱难倒英雄好汉，更别提50万对于很多家庭来说都是一笔不小的金额了。

根据通知，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，且因城施策，地方自主确定最低首付比例和利率下限。

也就是说，上海同样适用于这个政策。不过，上海是否下调、下调幅度有多大，还要等官方进一步的通知。

  市场影响  

解读完政策，我们再来谈几点市场影响。

本轮的救市政策，我认为本质上是一系列金融措施。

"

存量房利率降低，减少一部分提前还款；

这部分原本用来提前还款的钱会流入市场，此时购房首付比例降低，吸引提前还款的钱进入楼市，再叠加认房不认贷刺激改善换置，进而盘活整个楼市。

完美的闭环。"

那这些政策落地后，对城市有哪些影响？房价会涨吗？现在是否适合下手？

我们一个一个来看。

对城市有哪些影响？

我们常说一线起势，二线筑底。

一线城市放开，直接影响效果最明显，进而传导至二线城市，再辐射周边地区。

从新政过后上海楼市的表现我们就能窥知一二。

上周末上海各个售楼处一片火热，看房热情十分高涨。

有项目表示，咨询到访量同比上涨超一倍。

各个续销楼盘也迎来了难得的火热情况。嘉定的金地峯汇、金地西郊悦章，两盘上周末共卖出了70多套。

二手房方面，据央视财经报道显示，上海的多家中介门店普遍表示，新政出来后客户的咨询量、挂牌量明显上升。甚至有一家门店负责人表示，他们公司上海市内的二手房挂牌量，9月2日一晚就增加了1000多套。

与此同时，据链家上海数据，新政后首个周末上海二手房成交量也增加了约70%。

现阶段来看，新政对于上海楼市的“刺激”，短时间内还是起到了一定作用。

造成市场突然火热的原因，部分是受政策影响的恐慌需求入市，也有部分是之前积压的需求集中入市。

根据目前的情况来看，这轮新政带来的市场热度，至少会持续至年底。

其他城市的反映可能相对滞后。当一线城市复苏起到“领头羊”作用后，一般2-3个月才会体现在二线城市身上。

房价会涨吗？

北京、上海潜在购房群体量大，成交量上升短期内可能会出现价格小幅上扬的趋势，房价分化会愈发明显，不排除会出现部分热点板块房价跳涨的现象。

但我认为，大部分非核心区、外围区域的房价不会出现很大的涨幅，也不会出现全国普涨的现象。

现在是否适合下手？

如果是有急迫的刚性居住需求，那现在肯定是一个不错的窗口期。

对于这部分购房者而言，收益不是最重要的，最重要的是以一个相对较低的价格入手。

只有房价明显高估、调整风险较大的时候，才需要等一等。

而目前政策调整之后，购房门槛、购房成本下降，且房价短期内也不会大幅上涨，部分地区价格甚至达到了谷底；

在各项政策利好加持下，对于刚需及改善置换人群来说，现阶段可以重点关注考虑上车。

但如果没有居住需求，仅仅是作为投资品，我不建议加高杠杆入市。

即便要买，也要买二线以上城市的核心资产。

这一轮改善为绝对主流，城市腰部以上资产才有很好的升值效果。

如果买不到好房子，不如保住现金，在当下的大环境下，为自己留一条后路。

最后，你对于此轮新政还有哪些疑问和看法，欢迎评论里留言~

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