倪鹏飞：如何管理炒房人群和炒房机构
倪鹏飞：如何管理炒房人群和炒房机构【上】
倪鹏飞：如何管理炒房人群和炒房机构【中】
倪鹏飞：如何管理炒房人群和炒房机构【下】
以下为全文：
今天给大家讲一下房地产市场的发展和房地产调控。中国房地产发展刚刚只有20多年的时间，但是发展速度之快也是世界上很少有的。
因为真正的发展是1998年住房制度改革。经历了改革和稍微的成绩之后，在2003年时，中国房地产开始加速发展，并且出现了过热。与此同时中央相关部门就开始了房地产调控这样的一个历程。
房地产调控，其实也有一个逐步完善的过程。
我们在开始的时候，大概是整体的、全国一体化的、一刀切的一次一次的调控，比如八条、五条这种调控。调控的效果当然有，也出现了大起大落的情况，总体上不太明显。
另外，从调控的部门来看，过去主要是在住建部门。由于住建部门它掌握的政策有限，所以它主要是行政的办法来调控。这个办法短期内有一定的效果，但是也有一定的问题。所以这又有一个进一步的发展，多部门联动。既有住建部门的行政调控，又有金融、土地税收方面的调控。尤其2016年以后，提出了因城施策，落实地方的主体责任，同时多部门联动，建立房地产调控的长效机制提出以来，应该说房地产调控取得了非常大的成效。
2020年我们出现了疫情的意外冲击，出现一定的波动。但是由于长效机制在逐渐的完善发挥作用，所以总体还是平稳的。到2020年的下半年，特别是2021年的1月份开始，在总体平稳的背景下，一些城市又出现了一些异动，与此同时相关部门的长效机制建设在进一步的完善。
我梳理了一下，首先是住建部门或者是住建系统在行政层面提出来的四线，后来发展到五线，在这个基础上还提出来摇号、排序等办法。与此同时，金融部门相互推出了两大重要的措施，一个是信贷的集中度的管理，另一个是住房信贷的分档集中度的管理。就是针对不同层级的银行，对个人住房贷款占整个住房的比重进行规定上限。第二个，金融部门针对重点的房地产企业提出了三道红线，也就是限制房地产企业过度加杠杆的行为。
同时土地部门也采取了两集中的办法，要求地方政府集中进行土地出让的信息公示，集中进行土地的出让活动。总的加在一起，我感觉就形成了一个调控的完整链条。无论是在住房的投资还是投机，甚至在住房的需求，整个住房市场的整个环节，形成了一个闭合的链条。并且在此基础上抓住了关键的少数，一个是重点城市，目前我们提出了22个重点城市，最近又增加了2个（宁波和南通）变成24个。
第二个，重点的企业，主要是房地产销售收入或者销售额度比较大的房企（50强、100强）。还有一个就是重点的金融机构，也就是上面说的信贷集中度的管理。
所以既实现了房地产调控的总体的一个完整链条，实现了一个闭环合围，同时又抓住了重点，所以效果越来越明显。
从目前的情况来看，虽然在市场整体分化的背景下，个别的区域有一些波动，但是全国总体或者绝大部分城市都保持平稳发展并且是积极健康的一个状态。
现在我在想我们要推进下一步的房地产长效机制的完善，促进房地产市场真正的平稳，尤其是要支持住。抑制炒的同时要支持住。
在前面几个抓住重点的和关键少数的基础上，我觉得下一步是要针对炒房人群和炒房机构。把它们作为下一步监管和调控以及完善机制的一个重点。
信贷集中度管理，三道红线，还有两集中的土地出让，这些就把参与住房市场的各个主体，尤其是重点主体，都用制度的方式给他有比较到位的约束，唯一的就是炒房或者投资和投机，也就是炒房人群和机构还没有瞄准。而目前出现市场波动的主要的问题和原因是这个群体，由于他们的行为带动了其他的市场主体，尤其是消费的市场主体，有一些是跟风或者是羊群效应，还有一些是由于他们的炒房可能会导致市场的恐慌。所以就引起市场的波动，这一次还需要进一步的研究和细化，总体上是要关注资金面的异动，以及销售的异动，无论是新房和二手房市场相关城市相关区块。抓住这两个重要的环节可能就能够顺藤摸瓜抓住或者是盯住相关的炒房群体和炒房机构。当然要进一步的完善对炒房者的限制和惩戒的一些政策和制度。
所以，房地产市场的调控，我想应该是两个层面的问题，一个是抑制炒，第二个是要支持住。
那么我们采取措施之前重点的措施是在抑制炒这个层面，因为它带来市场的过热，衍生了很多的问题，甚至也威胁到住，所以把政策的重点放在这个方面。
当然我们在这个过程中，也用了很大的力气来解决或者是支持住的问题。
比如，从2008年到2018年这10年的时间，我们通过加快棚户区改造的办法，使城市里有户籍的（主要是有户籍的1亿多人口）出棚进楼。所以基本解决了有户籍人口的住房问题。2007年时，那时我们住房保障率是最低的，大概就是在5%水平上。到2018年时，我们享受住房保障的人口占城市户籍人口的比例达到26%，甚至更高，现在应该是接近30%。所以基本解决有户籍居民的住房问题。
现在的问题是新市民的住房或者是没有户籍或者是刚刚入籍的新市民以及年轻人是住房困难的群体。今年的中央经济工作会议和两会都提出来要把解决大城市住房问题或者说大城市新市民的住房问题作为今年的重要工作之一。
住房问题是一个最普遍、最广泛的一个问题，无论是发展中国家还是发达国家，住房是一个迫切需要解决的问题。目前全世界大概有10亿人还住在贫民窟里，并且这个数字还在增加。我在研究棚户区时，无论是从理论上还是实践上都进行回顾了，发现无论是世界银行还是其他的组织，推荐了很多的方法都没有很好的根本的解决这个问题，但是中国在棚户区改造实现了成功。我相信在接下来的新市民的住房安居工程问题上，也能够为全世界解决住房问题树立一个典范和榜样。
所以，总体上，我认为我们再需要10年的时间，中国包括大城市、特大城市的全体居民的住房问题能够有一个比较好的解决，我是对这个比较有信心。
第二个问题，我想谈一谈住房问题的重要性。
我前一段时间在思考，因为总是很多的方面都与住房相关。比如说很多事情都会影响到住房，而住房又会影响到很多的方面，所以我就想到牛顿的万有引力定律，住房是不是可以也有这种现象？如果是把房子也当成一种力的话，我认为我们可以提出一个万有房力假说。
就是说住房它会影响到宏观国家、中观的城市、微观的个体，会影响到企业、家庭，甚至非盈利机构各类组织，会影响到方方面面的发展，方方面面的工作。
目前就在咱们国家来看，房子它会影响到我们上学，没有房子第一个影响的是户口。我们过去住房、购房和户口是联系在一起，现在我们提出来租购同权，实际上是针对租购不同权所导致的。
租购同权有哪些权利？就是公共服务，涉及了非常多的方面。对于一般的城市来说，有了住房你可能就能够解决户口（但对于特大城市、超大城市不一定）。解决了户口，那么你的公共服务，首先是教育、医疗、养老，还有就业等方方面面都会有都会有一个很好的解决。
没有房子的话，这些都可能是比较巨大的一个问题了。自古以来可能很早就有这个问题。很早以前在农村里结婚你都要先把房子盖好，现在城市化了，同样是这个问题。我们过去有一个说法叫“丈母娘推进城市化”，就是说你如果是一个农村的青年，如果想结婚的话，第一个要求你就必须在城市里购一套房，婚房必须是在城市里边。当然在城市里很多的家庭，尤其是女方也是要求男方要有一套有产权的住房。
住房其实对企业的营商，对企业的创造利润，生存和发展也是非常重要的。
当然一个城市里房价特别高时，那么对城市的企业、不同行业都会产生非常大的影响。如果是不太高或者处在合理的水平，它有利于促进企业转型升级，但是如果房价过高的话，要么就有可能萎缩了，要么就有可能流失了或者是迁移了，所以直接影响着企业。
当然对城市的不同区域房价的影响也是比较广泛的。现在很多地方的发展得益于房地产税费、土地税费，城市运营良性的发展。但是也有一些城市，就像刚才我说的，因为房价太高、成本太高，导致产业空心化。
现在为什么我们要下定决心实施房地产调控，坚持房子是用来住的而不是用来炒的。经济结构或者产业结构出现了失衡、非实体化、房地产化，甚至空心化的一个倾向。同时还阻碍了城市或者企业的转型，阻碍了技术的创新。
前一段时间我在网上看了一个段子特别有意思。我们航空航天技术是世界一流的，在发射火箭上是是非常成功了，尤其是前些年，当然最近也是非常成功。但是有一段时间连续两次出现没有发射上去的情况。当时大家在议论，原因是什么？
有人提出很多原因，但是有的就提出可能与高房价有很大的关系，为什么呢？
高房价一方面使得年轻的科学家的工资难以承受高房价的压力，所以有可能就不干了，流失了。
另一方面有可能是一些年轻的科研人员没有积极性或者说心不在焉，或者说用了很多时间去研究炒房去了。
当然这是一个段子或者笑话，但实际上它反映出由于房价过高或者房价压力导致的家庭、个人、企业的微观基础、动机，它的发展动力、发展方向发生了变化，对国家的整体发展他也会产生一定的影响。
第三个，我想给大家讲一下未来城市化的发展趋势，也就是十一五甚至到2035年我国城市化总体发展的趋势。
应该说我国的城市化由于我们有自己国家的国情，所以中国的城市化在上半程既遵循了城市化的规律，又表现出不同的特色。下半程的城市化也是有既遵循城市化发展的趋势，也会有新的格局或者新的趋势。
总体上我认为可以是4个方面。
第一个应该是聪明的城市化人口，为什么这样说？
一方面，我们的城市化在未来5年甚至15年还会继续的向前推进。虽然不能像过去每年增长一个百分点，我们计算大概应该按照0.7个百分点向前推进。
但是在城市化的同时，我们又发生了两个重要的变化。
一个是人口老龄化趋势越来越明显。与趋势相伴的还有一个趋势就是人口的素质在迅速的提高。未来伴随着城市化推进的是城市人口年龄的增加和城市人口素质的增加，所以我们把它叫聪明的城市化。
第二个趋势，人口的流动出现了新的变化，出现了双向流动。一方面年轻的人口、高素质人才由小城市向大城市、中心城市、都市圈集中。另一方面，年龄稍微大一些的人群，尤其是农民工，至少有一部分有可能从原来就业地在转向他们家乡的城市，甚至家乡的农村，所以双向流动是比较明显。
第二个是产业也就是人类的活动，我们认为在未来5年到15年将会形成波涛汹涌的数字化产业。在十四五规划里特别强调，要保持制造业的适当比例，并且有一个限制。但是我认为服务业的发展或者服务业的比例不断的提升，这是一个重要的趋势。
其次，数字化将会深刻的改变产业。
无论是服务业，还是制造业，我们认为我们的产业活动，包括生产、交换和消费，都会因为数字化、互联网信息化，甚至智能化的发展而发生深刻的变化。
我举一个很简单的例子，就是教育，过去我们是传统的面对面的教育。如果是在数字化的背景下，它将有不可想象的发展新空间和新产业出来。通过数字化可能课堂就可以减少了。再一个是能够真的实现因材施教等。
仅仅举一个领域的例子，就可以有无限的想象空间。现在还有很多我们还没有去开发的，比如娱乐性的。因为人们不工作了，有很多的时间去消费、娱乐。这些都是产业发展的巨大空间。
第三个就是智能化的城市更新。我们的城市化进入了下半程阶段以后，应该说城市量的发展、规模的扩大，尤其是空间规模总量的扩大可能是有一定的限度了。我们从数据看，2013年都出现了拐点。
但是我们过去建立了很多东西是在传统的条件下建立发展起来的，一些基础设施或者住房等建设。
那么现在就可能要进入了智能化的改造这样的一个重要阶段。
第二个就是基础设施也是从原来的旧基建可能要转向数字化、智能化的新基建，这有巨大的发展空间和领域。我们国家去年已经把这作为一个重点。
还有一个方面就是城市将从基础设施建设转向公共服务的供给，或者是说从市政基础设施建设转向社会型基础设施科技、教育、文化等的建设上来。这是下半程，总体上我认为是三个转变。一个是从总量的发展向密度的提升，从基础设施建设转向公共服务，从原来的传统的开发转向智能化的改造。
第四个是星云化的空间形态。城市化进入下半程，也就是全部国家人口60%都居住在城市以后，我们的人力空间发展或者我们人口空间的主要载体应该是从农村为主体转向以城市为主体。
未来农村当然还是会存在，但是农村承载的活动、人口的比例会大大的减少。
这里我认为有几个比较重要的转变。
一个是中心村将会转变为农村的主要聚集地，甚至变成镇，镇它既有城的意义，又有村的意义。相应的来说，非中心村可能会进一步的萎缩。
第二个，中心的镇可能也会变成城市，然后非中心的镇有可能又回到原来的中心村这种概念，有可能要萎缩。重要的城市有可能就变成大城市，而一些大城市有可能会变成都市圈，有一些都市圈再扩展就变成城市群，而有不少的城市群进一步的发展就会成为比较巨大的城市化地区。农村和城市里边的基础设施都实现了网络化，城市里的基础设施非常密集的延伸到这些城市化地区，农村地区的要素资源人口，能够迅速的流向城市，也迅速的流向农村，能够充分分享城市里外溢的效应、红利，当然城市也能够分享农村的红利。
总体上来说，城市化地区农村和城市里的基础设施和公共服务其实也比较一致了，没有城市和乡村户口之分。城市里的学校或者优质的学校，农村的孩子也完全可以去上学，医院也是如此。
所以真正实现公共服务均衡和基础设施的一体，还有一个重要的就是收入差距的扩大。我们国家总体上在2009年城乡收入差距就出现了拐点，从原来的最高在逐渐的减少。当然一些发达地区的区域，城乡收入差距会更小。
目前城乡一体或者城乡共同富裕，比较典型的就是发达地区的浙江，尤其是浙东和浙北区域，可以说城市和农村几乎是一样，甚至在农村居民所享受的福利，可能还在一定程度还超过了在城市。那里都出现了农村户口更值钱的现象。
所以总体上就是说，我们未来按照空间发展的规律，城乡融合、城乡一体、城乡共同富裕是能够实现了。当然我们要把政策做对、激励搞对，然后再引导聚中有散。既能够促进我们经济的转型升级，进一步的发展，又能够实现各区域的差距缩小，共同富裕。
政策解读大师课
Just for VIP
各位经济学家圈的朋友们，为了更好的服务大家，我们推出了《政策解读大师课》，每月1期、3个小时，一共10次课。我们不是车轱辘话读文件，不是揣摩靠猜，不是忽悠割韭菜，不是贩卖过时的信息，更不是制造焦虑。我们邀请制定和知道政策如何执行的部长来授课、邀请科技前沿最权威的院士来授课、选取最及时和焦点的宏观政策来解读。我们提供与知行合一的大家面对面学习的机会，帮你将把握相关产业机会，让自己和企业在迭代飞速的变革中理解并抓住新机遇，实现新的飞跃；改变圈层，进距离接触难以触及的圈层，与知行合一的智者、大师成为朋友；提升自己的洞见能力，对机会的把握更有信心。
我们有庞大的经济学家、官员、院士和企业家合作伙伴。在为读者朋友们服务的过程中，我们发现：对于宏观政策的解读，大家的需求是非常旺盛的。朋友们很想知道政策出台的背景、意图、对于政策文件前因后果的梳理，也关心政策持续性，方向性。
有企业家朋友在交流的时候反馈：大家的差距实际上是认知的差距，很多机会都是写在政策里的，但是如何读懂非常关键。做PE和VC的朋友说：投资的每一个赛道，每一个人团队都是在找趋势，找风口，比如碳中和的，政策的理念是很领先的，但是需要很好的理解才能GET到要点。我们的用户里还很多券商机构的研究人员，这些研究员朋友们是专门做政策研究的，他们非常信任我们的信息源，在这里能获得增量的方向性信息。
我们之前举办了一系列的闭门会议，邀请了诸多经济学家、政策官员和企业家给大家讲解最新的趋势和政策，效果非常好。在此过程中，我们发现闭门会议的局限性，不能很好的满足更多人对政策的需求。在此背景下，我们将原来的闭门会议开放为网络直播。为了更好地传递政策信息，让大家更容易地理解政策发掘机会，这次我们精心确认了10位部长和院士，推出《政策解读大师》为大家带来深度解析。我们的政策解读将围绕今年八项重要任务和宏观趋势展开。宏观政策不枯燥且重要，这里你将和这些部长和院士学习到如下内容：
政策解读大师课，有线上、线下两种可选择，内容一样。线下版，可与部长院士面对面交流讲解3小时，4999元/人次；直播版，2999元/次。
为回报经济学家圈读者，我们对价格进行了大幅调整。线上直播大师课每次299元，全年10次共计999元，每次仅仅99元；线下版课程优惠价3290元/人次，我们每次会整理好部长院士的讲义，发给大家，供大家课后学习体会。
价格之所以定的这么便宜，是为了回报支持我们的读者朋友们，这个价格只为覆盖执行成本。我们真诚地希望能通过经济学家圈的平台，让大家更准确的理解宏观政策和趋势，建立自己的认知体系，透彻理解政策出台的前因后果、比身边的人更早的发现投资机会，更好的理解其他人的行为。
现报名将免费获得碳中和内部报告一份。
直播课购买，请扫↑
专享价
999元/10次
线下课购买，请扫↑
专享价
3290元/次