最高法：以房抵债的“房主”不能排除强制执行（20201231）

推荐阅读

专业人做专业事，

相信专业的力量！

最高法：以房抵债的“房主”不能排除强制执行（20201231）

根据最高人民法院（2020）最高法民终1096号聂明东与中国金融租赁有限公司、原审第三人山东晨始置业有限责任公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书整理，案例来源于中国裁判文书网。

一焦点提示

《执行异议复议规定》第二十九条规定了商品房预售情形下，购房者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件，但是，对于所购商品房系用于居住应作限制解释，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，以房抵债商品房的权利人不能排除强制执行。

二裁判要点

最高人民法院认为：购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。

三裁判文书

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2020）最高法民终1096号

上诉人（原审原告）：聂明东。

委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。

法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。

原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。

法定代表人：陈贵德，该公司董事长。

上诉人聂明东因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日开庭进行了审理。聂明东的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。

聂明东上诉请求：1.撤销天津市高级人民法院（2019）津民初102号民事判决，发回重审或依法改判支持聂明东一审全部诉讼请求；2.中金公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定基本事实不清。1.首先，晨始公司与聂明东在法院查封前已订立合法有效的买卖合同。2010年12月12日，聂明东与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定聂明东认购晨始公司开发建设的沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ1号楼（沂房权证城区字第××号）。一审法院根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下包括聂明东购买的房屋（以下简称涉讼房屋）在内的房产。其次，聂明东于2016年6月18日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费。聂明东于2012年实际占有居住涉讼房屋至今，在法院查封前已合法占有涉讼房屋。再次，聂明东分别于2010年12月24日通过银行缴纳定金103000元、于2015年5月12日支付房款1009486元，2016年6月15日，聂明东以抵顶工程款的方式付清涉讼房屋全部房款，现金缴纳1019元。最后，自2010年12月12日起，聂明东已与晨始公司多次接洽，晨始公司一直拒绝配合聂明东办理房屋过户登记，并非因聂明东自身原因未办理过户登记。2.聂明东的权利优先于中金公司的抵押权，对执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条等规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”之规定，应当认定聂明东的权利优先于中金公司的抵押权，对执行标的享有足以排除执行的民事权益。综上，聂明东恳请判如所请。

中金公司辩称，1.中金公司对案涉房屋享有抵押权，聂明东作为购房人若想排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，该规定第二十八条在本案中并无适用的余地。原审判决以《执行异议复议规定》第二十九条判决驳回，而聂明东围绕第二十八条进行说明，但第二十八条不能排除抵押权强制执行，对于该规定第二十七条已明确规定案外人提出的异议不能排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。本案中聂明东受让晨始公司商品房，如要对抗中金公司对于案涉房屋的抵押权，必须根据上述规定第二十九条的规定进行判断。2.聂明东的上诉主张不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的条件。聂明东在一审诉讼及上诉过程中并未提交任何证据证明其名下无其他用于居住的房屋，参照《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》的内容，对于名下应当做宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住房屋。消费者购房人的期待权是基于生存权至上的特别规定，案涉房屋面积为300多平方米三层别墅，规划用途为酒店式住宅，已超过了消费者购房人满足基本居住的目的。因此，聂明东的上诉请求不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。此外，聂明东所提证据不能证明其已支付了相应的购房款，其提交的收款凭证系晨始公司单方制作，其中100万元对方主张是晨始公司欠潘文亮工程款，但未提交欠款结算材料等抵债证据，通过pos机支付的款项亦未提供相应银行流水，无法核实交款方和收款方的具体信息。综上，中金公司恳请依法驳回聂明东上诉请求，维持原判。

聂明东向一审法院起诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异13号执行裁定书（以下简称13号执行裁定）；2.依法确认登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ1号楼（沂房权证城区字第××号，以下简称Ｂ1号房屋）归聂明东所有，依法判决停止对Ｂ1号房屋的执行并解除查封；3.诉讼费由中金公司承担。

一审法院认定事实：2010年12月12日聂明东与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：聂明东认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积362.1平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元／平方米，总价款2049486元。

一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下包括蒙山温泉庄园Ｂ1号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。

2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。

(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。

另查，案涉B1号房屋系(2016)津民初100号民事判决第五项所述“31套房屋抵押物”之一，目前仍登记在晨始公司名下，中金公司为该房屋的抵押权人。

2019年9月2日，一审法院作出13号执行裁定，驳回聂明东的异议申请。

一审法院认为，本案的争议焦点为：聂明东对B1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及聂明东对B1号房屋是否享有所有权。

聂明东在执行异议被一审法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。

《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从上述三个条文分析，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。

本案中，涉案B1号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。一审法院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就涉案B1号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然聂明东在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但未能提交证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这两个条件。聂明东享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，依照《执行异议复议规定》第二十八条规定要求对B1号房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对聂明东要求解除对涉案B1号房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。

因聂明东要求对涉案B1号房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前仍登记在晨始公司名下，聂明东仅对涉案B1号房屋享有债权请求权，故，聂明东要求确认其对涉案B1号房屋享有所有权缺乏法律依据，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决：驳回聂明东的诉讼请求。案件受理费23708元，由聂明东负担。

二审中，聂明东提交《关于聂明东与李顺芳关系的证明》《李顺芳身份以及聂明东身份证明》《李顺芳银行交易明细清单》《中国银联开放平台商户类别码查询截图》《潘文亮出具的证明》《潘文亮身份证明》《聂明东预交水电费收据》《沂南县不动产登记信息查询证明-聂明东》等证据，拟证明其已经支付完毕涉讼房屋价款，对涉讼房屋享有足以排除执行的民事权益，以及所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。二审开庭后，聂明东补充提交《户口本内页》《聂军沂南县不动产登记信息查询证明》《任桂臻沂南县不动产登记信息查询证明》证明其所购商品房系用于家庭居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。对此，本院将结合相关事实加以判定。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点为：聂明东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。

一、关于聂明东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。

首先，聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案聂明东受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，聂明东受让案涉房屋亦存在消灭既有工程价款债权的情形，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

其次，聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。聂明东对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则。其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，聂明东支付案涉房屋价款部分系通过工程价款抵顶，但未提交工程价款结算的相关证据，部分价款未提交pos机支付的银行流水，故无法认定聂明东已经支付购买房屋的全部价款；关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中聂明东并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故聂明东对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,一审法院对于聂明东主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。

二、关于聂明东对案涉房屋是否享有所有权的问题。

根据一审法院查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定聂明东仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持，亦无不当。

综上所述，聂明东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23708元，由聂明东负担。

本判决为终审判决。

瑞畅律师事务所

瑞法济世，畅言天下！辽宁瑞畅律师事务所是经辽宁省司法厅批准成立的综合性、规范化、合伙制律师事务所，位于景色怡人的大连星海湾商务中心。瑞畅所以“专注法律风险防范，致力解决疑难纠纷”为建所宗旨，以律所品牌化、律师专业化、服务团队化为目标，以案件为中心，将各专业突出的律师抽调组成专业法律服务团队，以“专业律师+专业服务”模式承办案件，赢得了当事人的信任。

瑞畅所业务覆盖民商事、刑事、行政等多个法律服务领域，尤其在司法鉴定、建设工程与房地产、机动车侵权损害、医疗损害、商事金融、知识产权等领域具有系统的研究和深入实践。

专业人做专业事，相信专业的力量！

关于瑞畅律师

• 瑞畅所文化：瑞法济世，畅言天下！

• 瑞畅所宗旨：专注法律风险防范，致力解决疑难纠纷。

• 瑞畅所目标：律所品牌化、律师专业化、服务团队化。

• 瑞畅所理念：专业人做专业事，相信专业的力量！

• 瑞畅所服务：专业、极致、责任、共赢！

瑞畅律师

更多内容，敬请关注

戴卫祥律师

戴卫祥律师，高级律师，辽宁瑞畅律师事务所合伙人。专注为重大疑难案件提供解决方案，尤其对法律风险防控、房屋建设工程和司法鉴定有丰富的实践。现被聘为辽宁省省级人民监督员、大连仲裁委员会（大连国际仲裁院）仲裁员。2017年5月至2020年5月担任大连市司法局法律顾问，2019年8月被入选大连市委市政府法律顾问名单，2021年担任大连银行股份有限公司法律顾问。2020年被辽宁省律师协会评定为2018～2019年度“辽宁省优秀律师”，被大连市律师协会评定为2019年度“优秀律师”。

杨铁柱律师杨铁柱律师，男，汉族，辽宁瑞畅律师事务所专职律师，中共党员。擅长处理建设工程、工伤医疗、交通事故以及公司合同等相关法律纠纷。

联系我们

• 电话：[phone]

• 微信：ruichanglawyer

• 地址：大连市沙河口区滨河街98B号5层

点击右下角“在看”，让更多人看到！