酒店物业坑爹记！

酒店赔得精光，也许始于签下物业合同那一刻

投资血本无归的酒店，无非输在两点：

• 一是先天就不足
• 二是后天经营不善

所谓“先天不足”，是指这些物业先天存在各种硬伤和隐患，本不该做成酒店，例如：

建筑质量不行的危楼破楼，

刚开业就被收回的抵押楼，

二房东违约转租转包的楼，

甚至产权没法做服务业，酒店直接开不了业的非商业楼……

对于投资人来说，一旦误选了这种有硬伤和巨大隐患的物业，把千万重金砸进这种“不良资产”，就像喝下了“百草枯”——给你后悔的时间，却不给你生的机会，就那么眼睁睁看着钱烧光，店倒闭（更有甚者，根本开不了业）却求生无门。

为什么会错签？

一怪我军太无知，很多投资人跨行入圈，第一次做酒店，欠缺基本常识，盲目自信，没有做好尽调工作；

二怪敌人太狡猾。有些鸡贼的房东，隐瞒关键信息，对物业美妆造假，忽悠投资人入彀。

怎么破？

本文分析物业纠纷中的高发诉讼案件关键点，从四个维度排查：证、房、人、势，逐一排查，整理出一份实用的“排雷”清单，帮投资人打假鉴渣。

（清晰大图请找小编索要）

看如果你正在找物业，可以打印一份在手，逐条对照，快速撕下狐狸精的画皮，看清物业真相。

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第一，先看“证”

核心证照不全的物业，白给都不要！

大家都知道，酒店开业消防证是必备。

消防证有多难办？开过酒店的人两行泪。表面看，消防证是装修竣工才申办，但实际上，很多时候，在租物业时，有些房子就注定办不下消防证了：

那些产权不清，产权证明文书不全、土地使用性质不符的物业，即使你装修再合规，也注定拿不到消防证……

甚至，你连网上提交申请的机会都没有：

证件提交不全，就无法点击“下一步”，只能是走“线下途径”，而线下途经涉及到多个条线和部门，任意一个部门随便提点意见，你的证件就会卡住。更有甚者，这边同意了，那边又有异议，一个章跑个十几遍一点都不夸张……任你是武松，也能被逼成金莲。

很多投资人也并非不懂证照之重要性，但到了实际中，容易被“忽悠”：

比如，轻信房东的拍胸脯子保证，轻信办证公司所谓“一站式”包证，甚至太过自信自己的“公关”能力……从而放松了警惕，走上“无证驾驶”的险路。

有一类情形值得投资人警惕：

因为历史原因，缺少产证文书的单位老房子。

这类老房子后续办消防非常棘手：

虽然原则上，没有产证，能提供购房合同也行，能提供房产产权说明也行（比如，村里的房子只要村里出个证明），甚至能提供原始设计蓝图也行（去档案局找存档）~~~

但！

你真办一次试试就知道有多难：

一来，那些补充证明你也不一定能找得到（比如最初的设计蓝图），尤其是一些七八十年代的老楼，当初的负责人早已离休甚至离世，新人一问三不知；

二来，你找到的人不一定肯痛痛快快地给你开——任何一个章，任何一道手续，都有可能被拿捏一把。

三来，现在办证要求和流程频频更新，也许你签约时还能凭某个单位的证明申请证照，稍等两个月政策一变就把你卡住了，到时你找谁哭去？

敲小黑板：

别太迷信你的所谓关系：关系再硬，扛不过法规，未来的营商环境会越来越规范，没人会拼上自身仕途为你开绿灯。

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第二，看“人”

看人，包括看房东、看邻居、看营商环境等等

房东有时不只一个人（一本产证多个产权人），需要拿到所有的共有权人同意出租函；

抵押的（租赁前抵押且未注销）：要有抵押权人同意出租函

转租（也就是我们俗称的“二房东”：产权与出租人不一致，也就是二房东）：要有产权人同意转租函。

二房东是个大风险点，尽量不要签转租的物业，像下面这个案例就是活生生的教训：

A酒店与房东B签了10年的租约，合同约定：A不经过B同意，无权将房屋转租、转包他人。在第五年时，A酒店伪造了B的公章，假称同意，然后将房子转租给另一家酒店C。东窗事发后对簿公堂，法院最终裁定：

A酒店属于无权处分他人财产，所签协议无效。

这个案件还有一点值得大家引以为戒：

 A酒店为了瞒天过海，和C酒店签的不是“租房合同”，而是“合作合同”。这种花招有用吗？

看看法院裁判观点：

一审法院认为，A酒店与C酒店签订的《合作协议》中仅约定C酒店按期向A酒店支付合作费，并没有双方共同经营、共同承担风险的约定，在合同的实际履行中，A酒店亦未参与酒店的经营。因此，该协议名为合作，实为租赁。

最终，C酒店只拿回了保证金及利息，但前期装修投入、为此浪费的时间成本，却覆水难收。

敲小黑板：

我们在与业主签署《酒店管理合同》之前，应当就物业获取进行审慎调查，确认业主方对签署《酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的权利，否则超出其权限的合同内容存在被认定为无效以及无法实现合同目的的风险。

如果房东是国企央企，要注意的是：

很多国企物业租赁周期不超过5年，存在领导换届风险，五年后再走招标流程，很可能被别人拍走。

如果房东是自然人，要打听房东脾性人品：

有些房东没有契约精神，看到你生意好了，就撵人走自己干，或肆意抬高租金。

还有：不要拉初次见面的房东合伙……有些人你没处过，就不知道他是人是鬼。

除了看房东，也要看邻居：

有些区域民风彪悍，外地人强龙难压地头蛇；

有些挨着老小区，一施工就被投诉，天天停工。

开酒店不只要地利，还要人和。

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第三点，看“房”

再说“房”，重点摸清排查这些内容：

首当其冲看结构

糟糕的结构，很可能直接让装修预算翻番，还会影响未来房间的体验和溢价。

首选框架结构：

由混凝土梁承重，墙体不承重，所以方便拆改隔墙，分割空间——就像一张大白纸，任你自由挥笔；

砖混结构：

多见于以前那些七层以下的老房子，主要由隔墙承重，所以不能任意拆墙重新分割空间——就像在已经画好的格子里写字，要遵循原有的房间格局和面积。

砖混的老楼，往往让投资人又爱又怕：

爱他位置香——这些老楼建得早，时移势迁，所处位置多已成为闹市中心，是极稀缺的黄金位置，且这些老楼往往是低层独栋小楼，极适合做酒店。

但砖混结构基础条件一般都较差，上下水、消防系统、电路全都要重新改一遍，但改造也不是光花钱的事，因为砖混建筑本就脆弱，再经过三四十年岁月侵蚀，可能红砖都酥了，就像老人家骨质疏松一样，是万万经不起砸墙开洞式的房型改造。

有的投资人存着侥幸心理：我多花修整钱加固一下。

真的这么简单吗？

看下面这个案例，就是酒店租了某处危楼，在实施加固工程时发生大面积坍塌，工人遇难，居民受伤。酒店需赔偿附近居民和单位的人身和财产损失，并支付排除危险、排险期间的过渡安置费用。

当然，倒塌属于极端情况，有些楼也没到“危楼”的程度，可能只需要局部加固。

那你也先别急着签字画押，先了解下加固的流程和成本：

加固前：找专业鉴定机构勘验物业现场→→出鉴定报告→→制定加固方案→→提供给房东确认

加固：按图施工+不断增项，（因为当初仅仅是取样鉴定，看不了那么全，随着施工会暴露更多问题，逼着你不断增项，追加加固成本）

装修后：再找专业鉴定机构勘验物业现场→→出鉴定报告

为什么还要再鉴定一次？

因为初次鉴定只是针对物业的原始形态，你既已重新装修，自然需要重新勘验鉴定，否则怎么知道你加固的结果是否达标？

（这是办理消防证的前置条件，省不了）

一来一回都是钱，都是时间，极大地拉长了投资回报周期。

这里面还存在着一个很大的不确定性：

这几年因为酒店倒塌事件频出，各地政府不断提高建筑抗震防设防标准，我所在的二线城市要求达到七级，一线城市更严苛，有些要求达到8级……

七八十年代的老砖混结构，想要达到七级标准，比老太太变回二八少女还费钱。

现在新增物业少，各家都在争抢存量物业，如果你就是特别想租老楼，那务必搞清楚这些：

了解房东在出租前是否进行过加固？

房东是否如实披露建筑质量问题？（要在合同中注明）

鉴定、加固费用谁来出？

如果加固费用严重超出预算，谁来买单？

加固工程方案的报批、建设、验收谁来负责？

是否将加固方案提供给出租人确认？

履约保证金的范围？是否涵盖加固建筑物的责任？

万一出现坍塌事件，谁来赔付事故损伤？

合同是否失效？保证金是否返还？

是否要将建筑返回原状后交付房东？

看完主体结构，看平面结构：

片子楼、回字楼>大平层

注：

片子楼：中间是走廊，两边是客房，多见于老房；

回字楼：中间是工具井道和电梯；

大平层：原商场业态，改成酒店后暗房多。

齐整平面（楼体方正）>异形造型（楼体夸张）

造型奇特的楼，往往意味着公摊大。

房东租房，面积是按建筑面积报的，每平方多少钱。而我们算成本是按“使用面积”——单房日租金算的，方方正正的楼，里面布局也方正平整，多为明房，出房率高，户型方正大气，体验好。

而造型奇特的楼和大平层楼，往往暗房多，还会出现一些不太舒适的房型（造型部分）。对酒店来说，产品是核心，产品力差，管理公司运营力再强也难回天，将来酒店的平均房价和出租率很难做起来。

限于篇幅，其它选项不再展开，大家可以对照下表，逐一摸查，做好物业尽调。

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第四，看“势”

想真正选好物业，要用未来的眼光看现在。

酒店租期长，往往在10年以上，我们需要了解区域的城市规划。

前几天去朋友酒店参观学习，去了发现正在修地铁，工程围档圈了大半停车场，打了十分钟电话，周边转了三圈，才找到入口……问他何时修完？他只有苦笑：三年。

租物业时要了解周边是否有修路、修桥、拆迁等，避开不利于自己的区域。

如果合同期内有可能遇到拆迁，那需要在合同中加上有关拆迁的约定（如何补偿？如何解除合同等），酒店投资人还要未雨绸缪：

我装修完后，是否需要请第三方鉴定机构估值，以方便将来谈补偿？

（你自己报的数没有公信力）

俗话说：选择比努力更重要。

选对了物业，就像嫁对了人，后续才有可能经营出好的生意；

而一旦选错了物业，酒店作为重资本投入行业，将会面临巨大的沉没成本，陷入进退两难的困境。

物业并不难选，关键是不要被所谓低廉的租金、虚幻的蓝图所迷惑。记住：

天上一个饼，地下一个坑。

别轻信房东/中介/开发的的嘴，自己调动各种资源，做足物业尽调，发现问题、规避风险。为自己的创业开个好头。