坑一
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其他
选施工方，你踩到这些坑了吗？
酒店投资，装修是大头，坑也最多，身为投资人，在选择施工方时，是踩到屎了，还是踩到了狗屎运？
前两天和朋友去看了一个“烂尾”酒店。
这个店开业半年就转让，不到一年，价格从2000万跌到1200万，还是没人接盘。
朋友摇头：“这个店问题挺大，不好转”
他是Top5酒店集团的大区总，从事开发10余年，听他如此断言，我顿生好奇。
他解释说：“这店装修时我曾来过一次，当时满地都是烟头，我就料到这个店好不了”
我有些诧异：“烟头和烂尾有什么关系？”
他正色道：“抽烟是工地大忌，连烟头都管控不了，说明这个项目的管控烂透了，你能看到的明面都这么糟糕，你看不到的那些暗处，像隐蔽工程/内部构造等，指不定乱成什么样呢!”
果如他所料，这个酒店装修了11个月，仓皇开业，只有30%的客房能开门迎客，剩下70%漏水严重，根本进不了人。
施工方一看没法收场，尾款也不要了，直接甩手走人。投资人只好另找施工队维修，但隐蔽工程维修耗时耗钱，那点尾款根本覆盖不了维修费用……况且，岂止漏水问题，整个酒店就像个筛子，到处都是洞，多到女娲娘娘也补不了。
为什么会造成这么严重的装修事故？
图片来自《半泽直树》
因为当时投资人轻信“朋友”，选了一家“野战队”——一没资质，二没经验，不断转包分包，最终工期一拖再拖，质量一塌糊涂，项目完全失控。
装修，是酒店投资前期最烧钱的环节，也是挑战最多的关卡。
装修做不好，工期不断拉长，质量无从保障，工地变成了黑洞，不断吞噬掉酒店未来的利润。
更致命的是，酒店正式运营后，那些客诉最多的问题，像噪音/串味/网络等问题，都源起于装修质量不行，装修做不好，会给后续经营埋下定时炸弹。
装修还有“滞后性”——往往要等到签约打款干活后，投资人才发现自己选的这个施工方有多不靠谱，然而这时候，已是躺在手术台的病人，肚皮都划开了，也只能眼一闭心一横，祈求蒙古大夫多切肉也认了，求刀下留条小命。
今天咱们就来扒扒选施工方时常踩的坑。
分享一下装修避坑指南，帮助投资人在“选对象”时就能火眼鉴渣
施工方缺乏同品牌酒店装修经验
这个坑，一旦踩中，就只有一个出路：拿钱垫脚爬出坑。
投资人务必引以为戒！
要知道，鲁菜师傅再牛，也未必能做好川菜。即使同为经济型酒店，城市便捷、如家和汉庭的施工标准也是迥异。施工方如果没做过同品牌的装修经验，只能每天追着问：
“窗户要三玻还是两玻？”
“隔墙完成面是180还是210？”
“空调暖管是要镀锌钢管还是PVC？”
……
可问题是，投资人又哪懂这些呢？
虽然品牌方会派项目经理来指导，可这些项目经理一个人管了十几个项目，谁有空像度娘一样一条一条回答你呢？
各家酒店设计都在不断迭代，工艺也有变化，如果你的酒店是汉庭的3.5，那最好是找装修过3.5版的施工方。
施工方摸索着干，试错成本还是投资人担着。
避坑指南//如何辨别施工方是不是真做过？
去他做过的项目实地考察
去他做过的项目实地考察
去他做过的项目实地考察
重要的事说三遍！
不只是走马观花遛一圈，实实在在住一晚，感受一下他们的施工质量：
洗澡：看水龙头能否10秒出热水，看洗澡水是否时凉时热，地漏是否顺畅？卫生间是否有异味
睡觉：看房间安静吗？墙壁隔音如何？房门隔音如何？窗户隔音如何？
娱乐：看网速如何？看电视信号如何？
从这些就能到推出他家隐蔽工程/强弱电工程/消防工程/装饰等，具体活干得如何。
需要注意的是，施工方有可能给你假的案例，比如明明自己只负责一个分项工程，却说成是整包，甚至把朋友做的项目说成自己的。你可以用提问的方式初步排查，问问他的项目经理：隐蔽验收的标准是什么？卫生间防水有哪几步？配电箱如何明装暗藏？看他能否准确回答。
坑二
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项目经理缺乏项目管理能力
项目经理是装修工程的主将，兵熊熊一个，将熊熊一窝。不幸踩中这个坑，能把投资人和施工方自己都累吐血——时间都耗费在无效沟通上，钱也砸在过程管理失序上。
现在好的项目经理奇缺，小的施工方挖不到墙角，猴子也权当大王用。投资人一定擦亮眼看项目经理：
一是看证，有相关执业资格证吗？（如建造师证、监理证、品牌方出具的项目经理证等）
二是看人，看他的思维模式和行事风格，倒推其专业性
最怕是遇到这类项目经理：
遇到问题，他先是反问：“你说怎么办？”然后把决定权交给你：“你说得都对，我听你的”、
表面配合度高，实则是“免责声明”高高挂起——这可都是甲方你自己说的哈，出了事儿你可别找我……
合格的项目经理应该是这样的？
关于消防楼梯的处理方法，按我们此前的经验，现在两个方案可以考虑：
方案一：从办公区的走廊穿过。好处是不占用房间，但这个方案工程量较大，因消防通道要保证1.1米，现有走廊宽度不够，需要将这一侧的隔墙往房里里挪，这些墙是承重墙，拆挪后会影响对建筑稳定和安全，而且和房东的沟通难度较难。
方案二：从这两个房间里穿过。好处是路径短，工程量小，但会损失两间客房……这两个方案的造价和工期分别是~~~~我建议选择方案二
合格的项目经理，凡有建议，必有原因，凡有方案，必有对比。
投资人选施工方，选的是对方的专业能力，而不是配合态度。
找得不是“应声虫”，而是“主事人”，是能在装修这个事上，独挡一面，能把事做成的人。
你的项目经理是哪种人？
避坑指南//如何评估项目经理管理能力？
看他之前做的项目管理文档，例如工程管理甘特图、工作SOP等，看他的目标制定是否符合SMART原则，他的执行安排是否符合PDCA原则^
要知道，项目经理不是李逵式的工头儿，靠吼和骂管理工人。
他是宋江，必须具备综合的项目管理能力，能以目标为导向，统筹调配资源，保证目标有序完成。
坑三
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跳过招投标直接内定一家
新手投资人，特别容易迷信“熟人”
最要命的一种是，这个“熟”，不是“熟在专业”，而是“熟在情面”。
直接内定，很可能带来以下隐患：
1-忽略前期证照资质审核：拿消防工程来说，竣工后是要验收的。施工方必须具备相关硬性资质，通俗点说就是，他家出的图纸，得有能力盖章。少了这个章，将来消防就没法过审。
2-施工方漫天要价：招投标时多家竞争，施工方就会自觉走给公司报价的“清单式报价”，自行压价或缩减收费比例，比如有些施工方可以直接自己砍掉管理费，或压缩到2%以下，以控制总价。
但如果直接定下一家，他为何要自己砍自己？
是他傻，还是你天真？
缺乏竞争对手制衡，“稳操胜券”的施工方往往会按“定额式”报价，比如管理费，国家标准是5%，他才不管这个酒店不过是个苍蝇腿大的项目，直接顶格按5%报……
避坑指南//如何避免被“杀熟”？
流程不能省，哪怕几十间的小体量项目，哪怕是十几万的单项工程，例如窗户安装、拆除工程、加固工程等，也要货比三家，综合评估。另外，谨慎将工程包给亲戚（除非亲戚本身就是优质对口施工方）很多单体酒店/小投资人喜欢用亲戚，但亲戚往往意味着管理难度更大，监理不好审验，埋下日后维修纠纷的坑。
坑四
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报价单成注水肉
这个坑，是实实在在直接割肉了。
“注水肉”式报价单，主要藏着三类大坑：
模糊报价，品牌/规格/工艺等语焉不详
故意漏项，低价中标，后续再增项加钱
拆分项目，将一道工序拆开反复收费
模糊报价，说的就是下图这种：
这个表截取自某家施工方报价单中“机电”项，这个报价单看单价有用吗？
没什么用~~~
因为他一未注明品牌、二未注明规格、三未注明工艺、四未注明工程量，这个单价没有任何参考意义：
拿开关来说，用德力西牌和苏菡牌，价格能一样吗？
即使同一品牌的铜管，26的、51的和72的铜管，规格不同，价格能一样吗？即使同一品牌，同一规格的瓷砖，一个湿贴，一个薄贴，工艺不同，辅料不同，价格能一样吗？
即使同一品牌，同一规格，同一工艺，验收标准不同，价格能一样吗?
施工方出具的报价单太笼统，要么因为不专业，要么蓄意留一手，等你上了贼船再宰。
故意漏项也是无良施工方常挖的坑。
为了有价格优势，施工方故意“漏项”，先中标再说。
比如，报价单里不写某项，等到施工至该环节了，工长一个电话打过来：
“你这里不行呀，得做xxxx，如果不做会xxxx，将来出了事我可不管”
听着如此吓人，新手投资人焉敢不从？
在和施工方谈判时，可以考虑锁死投资总额，多出的由施工方承担，就可以有效倒逼施工方自己穷尽列全项目，避免后面要挟式增项。
实在不行，也要限定增项比例。
投资人要了解什么是“增项”——它只是两种不同工艺的选择，而非必要工序的“遗漏”。
举个例子，如果施工方抹墙时才通知你：
“你家砖墙质量不行，如果不挂网，以后容易开裂……你得加钱买钢丝网和固定钉，还得加人工费，墙体抹灰的时间也得往后拖……”
那这个施工方大概率是故意漏项，因为新老墙体搭界挂网、打钉本就是不能省，是可以预料的必须项。
重复收费也是某些施工方惯用的伎俩。比如：
避坑指南//如何挤出报价单的水分？
你需要一个好监理：
对现场了如指掌，对每一套工序的流程，每一间房的工程量都心里门清；
对市场行情精通，烂熟每一种品牌每一种材料的造价和价格变化；
不只是专业过关，还要人品硬实，不会和施工方沆瀣一气。
好的监理，比好的施工方还难找，如果有幸遇到专业硬气、为人硬气、敬业硬气的硬核式监理，请一定要尊重厚待他们，因为守工地上真的太苦了——夏有蚊虫肆虐，冬有酷寒相逼，像我们的一个工地，立冬时还没装完窗户，而我们的监理总监，每天七点准时到工地，全月无休焊死在工地上，这样认真负责的人，实在是投资人最大的底气。
坑五
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不看实际施工质量直接签约
有的施工方嘴上功夫十级，漂亮话十分动听，可手上功夫只有三级，三脚猫水平。
是骡子是马，拉出来做个样板间就都知道了。
在选择物业时，是“选择”大于一切；
在装修物业时，是“细节”大于一切。
这里的正规做法是打胶-填实-套盖。
打胶环节看似“小事”，漏掉后很容易从这里反味儿，就变成严重影响顾客入住体验的“大事”。
避坑指南//如何选出真正活好的施工方？
对比！找三家施工方同步做样板间，待样板间完工后，与品牌方一起验收，对比实际效果，综合权衡工期和价格，最终敲定一家。写在最后：
酒店装修一直是酒店投资的大关卡，设计师的图纸能否真正实现，客户的体验能否真正兑现，投资人的利益能否真现保障，都与装修息息相关。
装修问题无外乎事出两点：
施工方不行
投资人不懂
前者，希望你能通过这个防坑清单逐一排查，而后者，则只能是投资人加强学习，快速增加自己的专业储备，扩展自己的认知边界——讲真，乙方如果发现你什么都不懂，他是会怠慢你的。
很多人踩过坑后无奈调侃：
我就当交学费了……
与其事后交巨额“学费”赚个窝囊，不如先交学费提前学个明白。
未来的酒店市场进入精细化运营时代，十年前那种随便盘个物业装修一下，就能来钱的“好时候”已经一去不返了。
合格的投资人，一定是一个好的产品经理。
设计环节，是创意产品的过程；
而装修环节，正是产品打磨成型的过程。
一个无法把控自己产品的投资人，本身就是投资最大的坑。