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讲法说理丨离婚时房产分割
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本期主题 ：离婚时房产分割
上线律师 ：湖北今天（襄阳）律师陈玉芳律师
婚后购房常见情形
一、一方出资
1、一方全款出资，登记在自己名下。
男方与女方结婚后，男方出售了一套其婚前的房屋，以该房屋的款项购买了一套新房，登记在男方自己名下。后双方感情破裂，女方要求离婚，并要求分割该套房屋。
最高院民一庭认为：在婚后出售自己婚前的房产所得资金购买婚后房屋，不能机械地认为房屋系婚后购买就属于夫妻共同财产。还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋应属于个人财产的替代物，应认定为个人财产。
2、一方全款出资，登记在对方或双方名下。
虽然购买款为一方出资，但因为房屋登记在对方或双方名下，视为一方对另一方的赠与，该房产为夫妻共同财产。
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
注意事项：婚前房产在婚后出售的注意事项
1、需要保存好婚前房子的买卖合同和付款凭证。这些材料可以证明该房产属于自己的个人婚前财产，和配偶无关。
2、婚前房子的售房款和婚后其他财产要分开放。货币是特殊物，一旦将发前售 房款和婚后财产混同在一起，一旦混同将很难分开会被视为夫妻共同财产进行分割。
3、若用婚前房款再购买房子，要登记在自己名下。这样婚后购买的房子也不会因为在婚姻存续期间购买转化为夫妻共同财产。若加上对方名下或登记在对方名下，即使有证据证明房款来自于婚前财产，也会视为对对方的赠与而变为夫妻共同财产。
4、用婚前售房款购房，最好一次性全款购买，这样离婚时对方就没有权利去主张。
二、夫妻双方出资
无论登记在一方或双方名下，原则上均属于夫妻共同财产。
分割原则：1087条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
三、父母出资
1、一方父母全额出资
（1）登记在自己子女名下，认定为对自己子女的赠与，也有法院认定为夫妻双方的赠与；
（2）登记在对方或双方的名下，一般房屋认定为共同共有。但分割会考虑结婚时间长短，出资贡献。
2、一方父母支付首付或部分房款，夫妻共同还贷
如果房屋一方出首付，登记在自己子女名下，由夫妻双方还贷，一般应认定为夫妻共同财产。但在离婚时会综合考虑 出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
焦点：父母出资到底是借贷还是赠与？
3、双方父母全额出资
1062条规定，婚姻存续期间取得的赠与，视为共同有
4、双方父母出首付或部分购房款，夫妻双方共同还贷
1062条规定，婚姻存续期间取得的赠与，视为共同有
父母在子女婚后为子女买房，该如何保护自己的权益，避免子女婚姻风险造成损失呢？
1.如果是全款买房，房子登记在自己孩子名下，为了稳妥期间，最好和孩子签订一个赠与协议，约定父母赠与自己孩子一个人，并不是夫妻共同财产；
2.如果是父母出首付，小夫妻还贷，该套房产会被认定为夫妻共同财产。可以签订首付款的赠与协议，也可以同小夫妻签订借款协议；
这样不管是全款买房还是首付买房，父母的养老钱不会因为孩子的婚姻风险，产生太大的损失。钱的主动权还在父母手中，至于还不还款由父母说了算。
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来源：襄阳市律师协会、襄阳广播电视台
审核：襄阳市律师协会 胡青松
主办：襄阳市律师协会
承办：襄阳广播电视台